從全國數(shù)據(jù)來看，房屋新開工面積與房屋竣工面積的同比增速已經(jīng)連續(xù)31個月出現(xiàn)“剪刀差”。
11月14日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月，全國房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，房屋竣工面積54211萬平方米，下降5.5%。開工和竣工同比增速之間的“剪刀差”為15.5個百分點，較1—9月收窄1.7個百分點。
時代周報記者注意到，受竣工增速下滑影響，自2017年4月以來，房地產(chǎn)開工和竣工面積同比增速“剪刀差”持續(xù)擴大，竣工增速不及新開工增速。這一情況在2018年11月達到近三年峰值。2018年1—11月，全國房屋新開工面積188895萬平方米，增長16.8%，房屋竣工面積66856萬平方米，下降12.3%。開工和竣工“剪刀差”為29.1個百分點。此后，該“剪刀差”有所收窄。
“預計明年竣工面積將持續(xù)企穩(wěn)回升，而新開工面積則將受樓市銷量影響，繼續(xù)下行。在此基礎上，新開工和竣工的‘剪刀差’將繼續(xù)收窄。”中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華對時代周報記者表示。
梁中華還認為，對房地產(chǎn)開發(fā)投資額貢獻最大的是施工帶來的建筑工程投資，如果未來竣工面積進一步增長，但新開工面積無法跟上，會導致施工面積明顯減少，從而影響整體房地產(chǎn)開發(fā)投資下行。
但其中也有變動因素。“今年以來，施工增速‘逆勢而起’，停工面積加速復工是核心因素。受此影響，明年施工增速走穩(wěn)的概率很大，將持續(xù)帶動建筑工程投資穩(wěn)健增長，對地產(chǎn)投資和GDP產(chǎn)生直接影響。”中信明明團隊判斷。
“剪刀差”逐步收窄
“新開工增速放緩、竣工降幅收窄是近期房地產(chǎn)開發(fā)投資開工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中華分析指出。
從國家統(tǒng)計局近三年數(shù)據(jù)來看，全國房屋新開工面積同比增速走勢可分四段：2016年11月至2017年6月，全國房屋新開工面積同比增速平穩(wěn)上升；2017年7月至2018年2月小幅下降，2018年2月達到近三年最低值，同比增長2.9%；2018年2─12月進入快速增長階段，最高躍升至同比增長17.2%（2018年1月）；目前正在緩慢平穩(wěn)運行階段，同比漲幅保持在10%左右。
“新開工面積和銷售情況關聯(lián)密切。”梁中華表示。合碩機構首席分析師郭毅也持此種觀點：“今年以來，全國商品房銷售持續(xù)處于同比負增長狀態(tài)，受此影響，房企也會放緩開工，以降低成本投入。”
數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至2017年2月，全國商品房銷售呈現(xiàn)高速增長狀態(tài)，同比增幅達20%以上，其中最高達36.5%（2016年4月）。但今年以來，全國商品房銷售降速明顯，進入同比負增長軌道，直到2019年10月，受房企“降價求量”影響，才勉強呈現(xiàn)年內(nèi)首個同比正增長：為同比增長0.1%。
與銷售相對應，房企拿地及新開工均呈現(xiàn)負增長或增速放緩態(tài)勢。
在竣工側，受期房交付壓力等因素影響，全國房屋竣工面積同比增速的降勢有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月，全國房屋竣工面積同比增速還保持了正增長，最高曾達到同比增長15.8%（2017年2月）。但2017年11月始，全國房屋竣工面積同比增速開始持續(xù)22個月的負增長，最低至-12.7%（2019年6月）。直到2019年7月，降幅才緩慢收窄。
究其背后原因，“快周轉”是竣工失速的核心因素之一。
“‘快周轉’讓開發(fā)周期變長，而非字面理解的‘快’”。梁中華指出，“快周轉”的模式為房企壓縮開工時間，以盡早進入預售，拿到回款并進行下一步拿地、開工，但預售完成之后，房企會拉長開發(fā)周期、拖延施工，以緩解企業(yè)資金壓力，利好企業(yè)現(xiàn)金流。
但隨著交付周期的到來，竣工開始邊際回升。“竣工的回升與行業(yè)開發(fā)節(jié)點有關。臨近年底，多數(shù)項目的交付周期到來，會促使房企加速竣工備案。另外，房地產(chǎn)一般開發(fā)周期為兩到三年，前期開工的項目也即將進入交付階段，帶來竣工提升。”郭毅表示。
或拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資增速
今年1—10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，比1—9月份回落0.2個百分點，仍處放緩軌道。
“9月房地產(chǎn)開發(fā)投資短暫企穩(wěn)，主要受房企‘降價走量’帶來的銷售上漲影響，10月同樣有此因素支撐，但未能對沖開發(fā)投資下行。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英對時代周報記者表示，預計未來，銷售全年保持平穩(wěn)或較去年小幅增長。
但在對房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比更重的建筑工程和土地購置費用方面，則出現(xiàn)不同勢頭。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額109603.45億元，按構成分，其中建筑工程投資額61623.31億元，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為56.2%；安裝工程5550.83億元，占比為5.1%；設備工器具購置投資額為1437.55億元，占比為1.3%；土地購置費用為35650.90億元，占比為32.5%。
建筑工程投資額與土地購置費用投資額對房地產(chǎn)開發(fā)投資額影響最大。
今年以來，開發(fā)商購置土地面積呈現(xiàn)明顯的同比負增長。但目前降幅有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速為下降34.1%，是年內(nèi)最低點，此后到5月，都保持了30%的同比降幅。但從6月開始，降幅有所收窄。截至10月，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%。
更大的隱憂在施工。“照目前走勢，如新開工面積持續(xù)減少、竣工面積提升，意味著施工面積減少，受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或繼續(xù)下降。”梁中華表示。
但停工面積恢復施工可能成為變動因素。中信證券明明團隊分析指出，自2015年來，存在大量開工卻被移除施工的面積，以致近幾年施工面積增速較低。“但今年來，在新開工增速放緩、竣工增速邊際緩和的背景下，施工增速仍出現(xiàn)正向增長，說明過去停工面積正加速恢復施工。預計未來這一趨勢將延續(xù)。”明明團隊判斷。
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