作為全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資的占比大小對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有重要影響。
近日，時代周報記者對全國31個省市自治區(qū)2019年前三季度固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資情況整理發(fā)現(xiàn)，今年前三季度共有12個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比重超過全國平均占比水平（19.5%），其中上海、北京、遼寧、海南四省市占比較大，分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。
綜合近兩年數(shù)據(jù)來看，上述四個省市持續(xù)領(lǐng)先—2018年排名為上海、北京、海南、遼寧，占比分別為52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年則為上海、海南、北京、遼寧，占比分別為53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。
“從全國層面看，最近幾年房地產(chǎn)投資占固投比重均為18%左右。如果考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上下游所帶動的水泥、家電、家裝等行業(yè)投資，廣義房地產(chǎn)領(lǐng)域投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重會達(dá)1/3左右，與基建、工業(yè)各占1/3。但我們應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)投資占一個地方的固投比重越大，說明這個地方經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)影響越大。” 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強對時代周報記者指出。
上海、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較高有經(jīng)濟(jì)、人口、城鎮(zhèn)化等多重因素支撐，但遼寧和海南則有些令人疑惑。
“遼寧在東北地區(qū)無疑是最具吸引力的，海南則是受益于國家自貿(mào)區(qū)政策的影響。遼寧和海南的比重高更大程度上受到分母的影響，不能一概而論。分母小了，比重就高了。有一個類似的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，2018年，海南達(dá)到34%，全國第一；而上海、遼寧、北京分別為12%、12%、11.9%。”王業(yè)強表示。
房地產(chǎn)投資占比與地區(qū)經(jīng)濟(jì)正相關(guān)
近三年數(shù)據(jù)顯示，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重一直為全國31個省市自治區(qū)中最高，并在近三年呈現(xiàn)了“高―低―高”的波動。北京的比重則在近三年從44.1%上升到了50.9%，上升6.8個百分點。遼寧在近三年排名有所變化，從第四名升至第三名，但占比呈現(xiàn)了“低―高―低”的起伏變化，但目前44.8%的占比仍高于2017年全年的35.5%。海南作為近幾年減輕房地產(chǎn)依賴的“排頭兵”，雖目前占比仍較高，但排名從第二名降至了第四位，且占比在不斷降低。
“直轄”并不是上海、北京居前的解釋。因為今年前三季度，另外兩個直轄市—天津和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比例僅為22.3%和24.6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和房地產(chǎn)市場情況的相關(guān)性更強—時代周報記者梳理北上廣深四個一線城市，以及熱點城市杭州今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比例的情況發(fā)現(xiàn)，四個一線城市及杭州的占比均超過40%。其中廣州為45.5%，杭州為47.9%。深圳尚未查詢到前三季度資料，但上半年資料顯示，這個占比為41.3%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資力度與地區(qū)經(jīng)濟(jì)有明顯關(guān)系。北京大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)研究中心主任蘇劍向時代周報記者指出：“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價被認(rèn)為有支撐，因此需求會大些，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資力度更高。而經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的房地產(chǎn)則被認(rèn)為需求較小、開發(fā)收益率較低，所以開發(fā)投資力度較低。”
城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展水平是更加強有力的支撐。中國黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬喆向時代周報記者指出：“北上廣深以及杭州等城市，由于快速城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)活力強、人口集聚，自然需要更多房地產(chǎn)投資進(jìn)而對居住需求進(jìn)行支撐。”
另外，萬喆還表示：“我們在計算房地產(chǎn)開發(fā)投資額的時候，更多的是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人所在地，而不是標(biāo)的所在地。在此基礎(chǔ)上，北上廣深等一線城市擁有更多大型房企注冊，中小城市可能更多的是本地的房企。這可能也會對地方房地產(chǎn)開發(fā)投資額的計算產(chǎn)生一定的影響。”
總體占比微幅上升
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為98007.67億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重約為19.5%。較2018年（18.1%）和2017年（17.5%）略有上升。
從重點省市看，北京、上海、重慶、杭州保持持續(xù)微幅上升。北京較2018年全年上升1.9個百分點，上海上升3.4個百分點，重慶上升1.8個百分點，杭州上升0.6個百分點。廣州、深圳、天津、成都穩(wěn)定，較2017年全年有所下降。
比重波動既有房地產(chǎn)市場變動的原因，也有整體經(jīng)濟(jì)及固投變化的因素存在。“目前房地產(chǎn)投資占比提高的確應(yīng)該有總投資增速下滑的原因。”蘇劍表示。
但在整體固投增速下滑態(tài)勢，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑、市場趨穩(wěn)壓力下，未來兩者比重關(guān)系將如何變化？專家們存在不同看法。
“總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有一定韌性。但中央調(diào)控的決心也很堅定，明確表示‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’‘房住不炒’。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計市場的出清會在明年正式開始。”萬喆指出。
在蘇劍看來，隨著經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)需求也會下滑，甚至可能比總投資下滑更快。但王業(yè)強認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比重甚至?xí)撸硎荆?ldquo;在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，增速放緩的影響下，固投和房地產(chǎn)也會下滑。未來比重如何變化，要看誰的下滑幅度更大。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)投資占固投比重有可能不變，甚至有可能還會提高。”
但無論如何，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍對固定資產(chǎn)投資舉足輕重。“當(dāng)前固定資產(chǎn)投資增速主要由房地產(chǎn)投資支撐。” 通證券研究所副所長、首席宏觀債券分析師姜超曾表示，“2019年5月固定資產(chǎn)投資累計增速達(dá)5.6%，而占比僅21%的房地產(chǎn)投資拉動了固定資產(chǎn)投資增速近2.3個百分點，也就是說，超過40%的固定資產(chǎn)投資增速由房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)，另兩大分項基建投資和制造業(yè)投資對固定資產(chǎn)投資增速的拉動均不足0.9個百分點。”
在此基礎(chǔ)上，如何應(yīng)對房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)、開發(fā)投資增速趨緩對固投的影響，以及平衡過度依賴房地產(chǎn)帶來的金融杠桿率問題，則是各地需要思考的主要問題。
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