【環(huán)宇雜談】  

“去地產(chǎn)”上，需要的是壯士斷腕的信號和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪。  

近期，深圳企業(yè)外遷，引起極大關(guān)注。那么，這到底是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“陣痛”還是地產(chǎn)將實體經(jīng)濟逼走？政商學三界爭論很大。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)外遷，這是全球規(guī)律，“不破不立”、“騰籠換鳥”就是這個道理。深圳的崛起，就得益于上世紀80至90年代的“第三輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”。從數(shù)據(jù)來看，深圳的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方興未艾，正在路上。2018年，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)（金融、物流、文化、高新技術(shù)）增加值占GDP的63.8%，其中高新技術(shù)增加值占比達34%。  

因此，以中小企業(yè)為主的“外遷潮”，這是正常的。而且，深圳現(xiàn)在非常缺乏“大工業(yè)”用地，即容納“研發(fā)-母廠-展示”等綜合基地在內(nèi)的整個產(chǎn)業(yè)鏈的空間。事實上，華為遷出，主要是因為深圳缺乏“大工業(yè)”用地。目前，深圳全市工業(yè)區(qū)平均占地面積僅3.6公頃，大部分工業(yè)區(qū)不足5公頃。近期，空間“緊約束”深圳，之所以能一次性集中推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，主要是過去幾年的城市更新中，將零散低效的工業(yè)用地整備后形成連片用地。 

為什么，深圳這樣做呢？但凡大企業(yè)，都不想搬家，因為這涉及上下游配套、物流基礎(chǔ)、人力重置、生產(chǎn)線等，成本太高。但是，2008年金融危機10年后的今天，全球靠貨幣維系增長的模式已窮途末路，“空心化”對各國都是大威脅，產(chǎn)業(yè)鏈爭奪非常激烈。如果產(chǎn)業(yè)鏈在全球重構(gòu)，任何企業(yè)都得屈從。近年來，無論是回流美國，還是遷往東南亞，抑或兼并或轉(zhuǎn)型，對“中國制造”和“世界工廠”的地位都是考驗。  

穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)鍵是上游控制研發(fā)和技術(shù)、先進材料，中游控制關(guān)鍵零部件和先進設(shè)備。深圳30平方公里用地重點布局的三大領(lǐng)域，重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈重點領(lǐng)域，就是要夯實產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定的基石。重大創(chuàng)新載體指向基礎(chǔ)性研究，即實驗室驅(qū)動下的算法、源代碼和芯片；新興產(chǎn)業(yè)集群，比如5G、集成電路、人工智能等，深圳很多方面有優(yōu)勢，但基礎(chǔ)研究、關(guān)鍵材料、零件或設(shè)備上有短板，亟待彌補。  

近期，業(yè)內(nèi)引用的那份內(nèi)參——《深圳2018年中小企業(yè)發(fā)展情況的專項工作報告》，揭示了當前的問題，即外遷的不僅僅是中低端制造業(yè)，作為深圳工業(yè)核心、占GDP25%的電子信息產(chǎn)業(yè)，占到2018年全部外遷企業(yè)的37.5%。當然，形勢不算太嚴重，畢竟深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值占比仍然在40%以上，這在一線城市中是最高的；畢竟先進和高技術(shù)制造業(yè)增加值增速仍在8%左右。但是，苗頭不容小覷，不然空間“緊約束”的深圳也不會拿出30平方公里。  

現(xiàn)在，除了政府招商引資外，要穩(wěn)住和升級產(chǎn)業(yè)鏈，深圳還要做什么呢？很多人指向地產(chǎn)。當然，深圳在這方面還是蠻拼的，比如“二次房改”、穩(wěn)租金、人才住房等，但遠遠不夠。近20年的資本加持，地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等第三產(chǎn)業(yè)過于繁榮，虛擬經(jīng)濟的利潤太豐厚，城市空間成本抬高了，“打破陳規(guī)、開拓創(chuàng)新，敢為天下先”的深圳精神被消耗了，這是要補的鏈。  

很多有為青年，精致的利己主義驅(qū)動下，現(xiàn)在開始防御，財富回歸不動產(chǎn)；很多打拼的年輕人，創(chuàng)業(yè)夢想就是在深圳買房、多多益善，深圳買不了，就到周邊買；很多企業(yè)，不把錢投入設(shè)備購買、管理系統(tǒng)、聘請國外團隊，積存一點現(xiàn)金流，就去買房。“金九銀十”，全國樓市一片冷淡，深圳獨占鰲頭，1~10月住房成交量創(chuàng)3年新高，房價漲幅三年后再入TOP10。  

房價如此之高，誰在買房？還是高凈值人群，不乏有套現(xiàn)大灣區(qū)、先行示范區(qū)規(guī)劃紅利者。“去地產(chǎn)”上，需要的是壯士斷腕的信號和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪，甚至是變相創(chuàng)造“地王”的托底（比如，“6.24”深圳土拍）。當斷則斷，不斷后患無窮。要穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈、升級產(chǎn)業(yè)鏈，宏觀上的決策部署很重要，微觀上創(chuàng)新生態(tài)的修復更重要。因為，后者才是深圳創(chuàng)新的精神內(nèi)核，而從上到下的產(chǎn)業(yè)政策，往往只是輔助性的。  

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）