從綠城的1800萬元年薪到現(xiàn)在的100萬元年薪，從拒絕某房企開出5000萬元年薪的誘惑，到拿別墅房本抵押籌錢創(chuàng)業(yè)，曹舟南的這一年多時(shí)間，不易亦暢快。
時(shí)至11月1日，曹舟南一手創(chuàng)立的藍(lán)綠雙城已經(jīng)一周歲。如同一個(gè)孩子，抓周的時(shí)刻或許暗示著未來的人生方向。經(jīng)過一年多時(shí)間里的不斷試水、成長和積淀，曹舟南為藍(lán)綠雙城“抓”到了堅(jiān)定的戰(zhàn)略方向，即其首創(chuàng)的共建模式。
以共建模式擴(kuò)張規(guī)模
據(jù)曹舟南向《證券日報(bào)》記者介紹，“共建”主要包括四種類型：小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)，基本原則是“價(jià)值創(chuàng)造、利潤兜底、售價(jià)對(duì)賭、超額分成”，目標(biāo)是在投資和開發(fā)分離的趨勢下，采用新的商業(yè)模式，解決產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)問題，化解規(guī)模增長矛盾，理順開發(fā)主體權(quán)責(zé)利關(guān)系。
曹舟南表示，“共建”的四項(xiàng)原則會(huì)寫進(jìn)雙方合同里，藍(lán)綠雙城對(duì)投資人、委托方的態(tài)度是包盈包虧，“根據(jù)項(xiàng)目的增值部分分成，只要完成合同設(shè)定的盈利目標(biāo)，我們就要按照利潤分成，如果完不成，那么開發(fā)期間的費(fèi)用由我們承擔(dān)。”
不得不說，這種合同簽的大膽，卻也是破舊立新的嘗試。
從房子成為商品時(shí)起，月入二三百元的工廠女工擁有了買房的可能性，13億中國人就開始滋生“居者有其屋”的夢想。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國擁有了眾多開發(fā)商，2018年全國商品房成交額逼近15萬億元，這是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)體量。但快速崛起的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，“蒙眼狂奔”時(shí)代已經(jīng)過去，下半場來臨之際，需要用新的商業(yè)模式去開創(chuàng)“居者優(yōu)其屋”的時(shí)代。
“中國房地產(chǎn)發(fā)展的30多年，開發(fā)商賺了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據(jù)我判斷不到一半，另一半多用于投資。去年中國一手房交易量遠(yuǎn)超14萬億元，如果砍掉一半投資的7萬億元，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持中央調(diào)控。”
曹舟南進(jìn)一步直言，“以我在這個(gè)行業(yè)多年的理解和直覺判斷，未來幾年，如果擠掉投資需求，中國新房市場實(shí)際交易額將降至5萬億元。中國的城市化上半場是以房地產(chǎn)為主體推進(jìn)城市建設(shè)，但下半場有一點(diǎn)我們很清楚，就是要老老實(shí)實(shí)做居住工程的配套，這是一個(gè)根本性變化。”
“爭取早點(diǎn)上市”
值得一提的是，前幾日，
陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中國房地產(chǎn)市場的下半場，是增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化的階段。在這個(gè)階段，開發(fā)商仍有機(jī)會(huì)，但核心競爭力是品質(zhì)。
無獨(dú)有偶，“品質(zhì)”、“服務(wù)社會(huì)”、“責(zé)任”這些詞也是曹舟南接受媒體采訪時(shí)，講出的高頻詞，這或許源于接班宋衛(wèi)平的情懷，但這批老綠城人身上，多多少少帶著綠城企業(yè)文化的基因。
曹舟南對(duì)記者表示，在品質(zhì)上，藍(lán)綠雙城要超越目前所有的房地產(chǎn)企業(yè)，包括綠城在內(nèi)，“如果有一天很多人跟我說，藍(lán)綠雙城項(xiàng)目做的很爛，那我就不做了，可能有這么多員工要養(yǎng)活，還會(huì)留個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目，這是我的承諾。”
事實(shí)上，藍(lán)綠雙城發(fā)展至今，時(shí)日尚短。今年5月份，藍(lán)綠雙城首次進(jìn)入招拍掛市場拿地，而其在此前較長一段時(shí)間內(nèi)一直專注于存量項(xiàng)目。
對(duì)于投資標(biāo)的的選擇，之前曹舟南曾向《證券日報(bào)》記者表示，藍(lán)綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的，并且許多項(xiàng)目都是原來的合作方找上門的。
至于現(xiàn)在，曹舟南的投資思路更加清晰了。他向媒體表示，“第一，談得比較多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我認(rèn)為這樣的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一點(diǎn)；第二，現(xiàn)在很多政府部門都希望我們投資拿地，基于市場變化，我們也比較簡單粗暴，就是先購地，但說話要算數(shù)，購地價(jià)格說清楚，加溢價(jià)就不要了；第三，特殊品類，比如TOD項(xiàng)目和一些未來社區(qū)項(xiàng)目，但很多東西還需要深化。”
從目前布局的業(yè)務(wù)來看，藍(lán)綠雙城“物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā)”的雙開發(fā)模式包含了塑造未來社區(qū)、TOD2.0、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓和小微綜合體等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
至于藍(lán)綠雙城的共建模式是否是房地產(chǎn)行業(yè)下半場的最優(yōu)解？曹舟南也直言，在今年1月份藍(lán)綠雙城的第一次亮相時(shí)，他心中滿是忐忑，但遠(yuǎn)超出他預(yù)期的公司發(fā)展進(jìn)度給了他信心。截至目前，藍(lán)綠雙城簽約項(xiàng)目30個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過1000萬平方米，可售貨值超過800億元，儲(chǔ)備項(xiàng)目超過 300 個(gè)。
更值得關(guān)注的是，創(chuàng)建藍(lán)綠雙城之時(shí)，曹舟南就對(duì)應(yīng)將來輕資產(chǎn)、科技型上市的各項(xiàng)要求而組建公司架構(gòu)，“有很多大的戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)始終在跟著我們，我們爭取早點(diǎn)上市”。
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