時(shí)代周報(bào)記者謝中秀發(fā)自北京
種種跡象表明，地市秋意漸濃。
時(shí)代周報(bào)記者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年來全國住宅地價(jià)走勢(shì)情況發(fā)現(xiàn)，全國主要城市住宅地價(jià)均價(jià)已經(jīng)從5305元/平米漲到了7385元/平方米，漲幅達(dá)39%。
在此期間，隨著2016年底新一輪調(diào)控開始發(fā)力，地價(jià)漲勢(shì)被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度，全國住宅地價(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)8個(gè)月收窄。
自然資源部直屬中國國土勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的《2019年第三季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》（以下簡稱《2019年三季度報(bào)告》）也顯示，截至2019年第三季度，住宅地價(jià)同比增速已經(jīng)連續(xù)6個(gè)季度放緩。
根據(jù)《2019年三季度報(bào)告》，在短暫的二季度沖高之后，三季度全國主要城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅重回收窄通道。2019年第三季度，全國主要監(jiān)測城市住宅地價(jià)環(huán)比增長1.24%，較上一季度下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。
“調(diào)控政策和資金趨緊是最主要的原因。”同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“今年六七月份以來，房企融資環(huán)境不斷收緊，另外市場銷售回款速度放慢，兩個(gè)因素都直接導(dǎo)致了企業(yè)的資金面緊張，所以房企拿地趨于謹(jǐn)慎，地價(jià)增幅放緩。”
在政策持續(xù)加碼的效力下，地價(jià)漲幅放緩或已成定局。“受擴(kuò)大土地供應(yīng)、改革出讓方式和加強(qiáng)監(jiān)管整頓多維度舉措影響，土地溢價(jià)率也持續(xù)走低。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受記者采訪時(shí)表示。
地市涼意來襲
這一輪地市涼意覆蓋了全國大部分區(qū)域。
根據(jù)《2019年三季度報(bào)告》，第三季度，無論是從全國維度，還是分重點(diǎn)區(qū)域和一二三線級(jí)別城市來看，住宅地價(jià)環(huán)比增速都有所回落。
在全國范圍內(nèi)，2019年第三季度，全國共有94個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比上漲，較一季度減少8個(gè)，另有7個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比下降，較上一季度增加6個(gè)。此外，長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域三季度住宅地價(jià)漲幅均有所回落；一線、二線、三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速較上季度分別下跌0.25個(gè)百分點(diǎn)、0.71個(gè)百分點(diǎn)和0.25個(gè)百分點(diǎn)。
二季度短暫沖高是三季度回落幅度凸顯的原因之一。“今年年初，受政策調(diào)整預(yù)期，以及房企資金面寬松等因素影響，地市呈現(xiàn)了一波‘小陽春’。”張宏偉表示。
如果拉長時(shí)間軸，近四年全國主要城市地價(jià)走勢(shì)中，有個(gè)明顯轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度，我國地價(jià)環(huán)比增幅持續(xù)走高，但在2017年第二季度之后，則向下收窄。
“這輪調(diào)控從2016年9月30日就已開始，但由于政策具有慣性和滯后性，所以數(shù)據(jù)顯示2017年前兩個(gè)季度我國地價(jià)仍保持一定增長態(tài)勢(shì)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
“整體來看，受前期市場運(yùn)行慣性、房地產(chǎn)市場分化以及政策效應(yīng)滯后性等多重因素影響，一線城市住宅地價(jià)仍處高位盤整，三線城市則有明顯上升跡象。”中國國土勘測規(guī)劃院也在《2017年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》中解釋。
“2017年房地產(chǎn)調(diào)控和供給側(cè)改革明確要求各地合理安排住宅用地供應(yīng)，并編制完成住宅用地供應(yīng)中期和三年滾動(dòng)計(jì)劃，熱點(diǎn)城市都著力提高了住宅用地的供給力度。同時(shí)各城還積極探索新的土地出讓模式，如對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)、限地價(jià)競房價(jià)/競自持面積/競投養(yǎng)老設(shè)施面積等。”夏丹指出。
一線城市冷熱不一
城市間的微觀差異也在顯現(xiàn)。
四個(gè)一線城市中，北京和深圳仍有熱度。10月15日，北京推出亦莊舊宮、大興孫村和通州馬駒橋三宗地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)的舊宮地塊最終以49次舉牌、總價(jià)44.3億元、溢價(jià)率34.2%被電建+京能聯(lián)合體拿下。
深圳今年6月一次性出讓5宗宅地、吸引30余家房企爭奪后，10月23日，再掛5宗宅地，起始總價(jià)126.78億元，擬于11月22日出讓，吸引市場關(guān)注。
但上海和廣州地市頗有“涼意”。10月，上海掛出5宗地塊，2宗宅地、3宗商地，其中寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)宅地曾于2018年掛牌出讓，但當(dāng)時(shí)根據(jù)出讓人申請(qǐng)，中途終止了出讓。時(shí)代周報(bào)記者注意到，2019年9月該地塊再次掛牌，已下調(diào)起拍樓板價(jià)近5000元每平米。10月14日，該地塊以底價(jià)成交。
在廣州，據(jù)克而瑞廣州區(qū)域統(tǒng)計(jì)，10月已有6宗宅地臨時(shí)撤牌。其中，10月24日，天河廣氮宅地終止網(wǎng)上掛牌。同日掛出的白云江高鎮(zhèn)宅地、從化太平鎮(zhèn)宅地均因故終止出讓。
“受市場大環(huán)境影響，廣州今年下半年地市轉(zhuǎn)冷，政府為規(guī)避流拍給市場帶來的負(fù)面影響，故本月宅地頻頻撤牌。”克而瑞廣州區(qū)域判斷。
更為直觀的價(jià)格方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京和廣州溢價(jià)率分別下降27.36%和33.57%。另據(jù)中國國土勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)，上海地價(jià)同比環(huán)比下降明顯—在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地價(jià)環(huán)比為負(fù)增長，分別為-0.25%和-0.17%；從同比來看，2019年第三季度上海市住宅地價(jià)也呈現(xiàn)了負(fù)增長（-0.19%）。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者解釋，整體來說，上海和深圳的樓市比較堅(jiān)挺，房價(jià)也處高位，連帶地市表現(xiàn)較好。對(duì)北京來說，北京市場也非常優(yōu)異，但是由于北京土地全面限價(jià)，并且供應(yīng)多，所以價(jià)格較為穩(wěn)定。但廣州則是近期市場表現(xiàn)較弱，土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)。
除了四個(gè)一線城市，熱點(diǎn)二線城市之間的地價(jià)走勢(shì)也出現(xiàn)分化。。
2018年，杭州以2489億元土地出讓收入奪得全國第一，但在地價(jià)方面，卻有些褪色。中國國土勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示，今年三季度杭州住宅地價(jià)環(huán)比呈現(xiàn)負(fù)增長。
而與杭州“一衣帶水”的寧波表現(xiàn)亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，寧波已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月保持環(huán)比增幅3%的高速增長。
盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“在今年穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期要求下，杭州針對(duì)較熱的土地市場火速出臺(tái)了針對(duì)性政策，6月底開始在土地出讓環(huán)節(jié)實(shí)行‘雙限’。受此影響，杭州地價(jià)降溫明顯。當(dāng)一個(gè)城市限制較多，資金自然而然會(huì)轉(zhuǎn)去其他城市，寧波就是受益于杭州調(diào)控從嚴(yán)，承接了熱點(diǎn)城市外溢資金投向，從而使當(dāng)?shù)氐厥袩岫壬仙?rdquo;。
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