2018年開始，長租公寓行業(yè)洗牌不斷，集中程度與日俱增。一方面，龍頭企業(yè)強者恒強，繼續(xù)獲得資本的加持，推動行業(yè)快跑；與此同時，亦有競爭者不斷宣告退出。對此，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴榮直言，“租賃行業(yè)是需要思考、需要反思的行業(yè)”。
“沒有規(guī)模，肯定不會有利潤。”龍湖集團冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰近日接受《華夏時報》記者采訪時表示，對于投身租賃行業(yè)的房企而言，必須形成規(guī)模優(yōu)勢，若“管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”。
從行業(yè)本身的發(fā)展來看，長租公寓行業(yè)還很稚嫩，洗牌才剛開始。張智聰認為，未來在長租公寓市場上走到最后的只會是幾家龍頭品牌。而冠寓沉淀三年，從前期快速發(fā)展，到現(xiàn)在主動控速度，深耕產(chǎn)品、運營和服務(wù)，希望能夠?qū)崿F(xiàn)“有質(zhì)量的增長”。
對抗熵增：冠寓的資本與運營之考
作為集團四大主航道業(yè)務(wù)之一，長租公寓業(yè)務(wù)被龍湖寄予厚望。半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。在今年8月舉辦的業(yè)績會上，龍湖CEO邵明曉稱，冠寓現(xiàn)在已經(jīng)基本做到頭部領(lǐng)域，再往前走“有希望做到完全的領(lǐng)先”。
在日前于上海舉行的冠寓全新品牌戰(zhàn)略發(fā)布會暨上海顧村公園店啟幕儀式上，龍湖集團冠寓發(fā)展部滬蘇公司資產(chǎn)管理負責(zé)人許振軍介紹，龍湖冠寓于2017年7月份進入上海，目前在上海大部分的城區(qū)都已經(jīng)實現(xiàn)了項目布局，共開業(yè)包括“核桃、松果、豆豆”三大系列產(chǎn)品線的23家門店、逾1萬間公寓。
據(jù)龍湖冠寓總經(jīng)理張智聰透露，包括上海在內(nèi)，冠寓在全國目前已有6萬多間房間開業(yè)，今年目標突破8萬間。其稱，除了精益化產(chǎn)品、服務(wù)、運營之外，冠寓還投入了大量的精力、資源在開發(fā)管理系統(tǒng)，目前基本上能做到完全的線上化，成為得以快速布局發(fā)展的重要原因之一。
2019年，冠寓的營收目標是10億元，2020年則在20億元以上，但張智聰坦言“今年接近持平，明年是微利”。其解釋說，實際上冠寓的單個項目早已盈利，只是由于前期研發(fā)投入較大，且還未達到足夠的規(guī)模，整體依然是不盈利的。
“利潤與規(guī)模有一定關(guān)聯(lián)度，沒有規(guī)模，就不會有利潤。對于長租公寓來說，房量5萬間、10萬間、20萬間都是業(yè)務(wù)發(fā)展需要跨越的門檻。”張智聰向《華夏時報》記者指出，5萬間對公司的管理模式、企業(yè)管理都是考驗和瓶頸點，想要發(fā)展必須找到關(guān)鍵的突破點。如果一家長租公寓品牌管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利。
很多長租公寓的從業(yè)者邁過5萬門檻之后便不能繼續(xù)向前了，張智聰認為，這主要是因為規(guī)模在5萬間之內(nèi)倚靠“肩拉手扛”的方式還可以管理，但在10萬間以上，意味著管理半徑的急劇擴大。如果沒有一個強大的管理工具和平臺、非常好的組織文化，非常強的企業(yè)管理組織能力，就會很難突破，這意味著企業(yè)可能很難避免規(guī)模劇增帶來的管理效率“熵增”問題。
基于較低的融資成本，張智聰對于“熵增”問題并不擔(dān)心。“這個行業(yè)的核心之一，是看你有沒有低的融資成本。”張智聰告訴《華夏時報》記者，從輕重配比來看，冠寓目前重資產(chǎn)的比例約占30%。而且融資成本上的優(yōu)勢較為明顯。
租賃行業(yè)需直面挑戰(zhàn)，共克時艱
作為實現(xiàn)“房住不炒”理念的重要舉措，住房租賃市場的發(fā)展備受關(guān)注，長租公寓也因此成為近2年來投資機構(gòu)和房地產(chǎn)商積極開拓的熱點領(lǐng)域。但客觀地說，租金回報率低、前期投入大、后續(xù)運營管理等情況的存在，也是長租公寓行業(yè)無法回避的挑戰(zhàn)。
在聯(lián)城行于9月18日在上海房地大廈舉辦的“商辦賦能·創(chuàng)新升級——2019上海商辦房地產(chǎn)市場新思考”交流會上，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴榮就直言，在租賃行業(yè)，很多企業(yè)都在快速擴張，資本的投入也一輪一輪不斷創(chuàng)新高。但同時不可否認的是，租賃市場也出現(xiàn)了成長和煩惱。
嚴榮表示，當(dāng)前在長租公寓行業(yè)負面消息不斷，甲醛房、衛(wèi)生問題、安全隱私問題層出不窮，即使是龍頭企業(yè)也難以獨善其身。與此同時，長租公寓行業(yè)也非常缺乏規(guī)范，在單個項目的管理上亦存在重重亂象。例如消防安全的問題，嚴榮認為，其一直建議長租公寓品牌設(shè)立首席安全官的職位，因為對于長租公寓尤其是集中式長租公寓來說，一旦發(fā)生消防安全的問題，那就是滅頂之災(zāi)，甚至對行業(yè)都是毀滅性的打擊。
“租賃行業(yè)是需要思考、需要反思的行業(yè)。”嚴榮建議，長租公寓行業(yè)的從業(yè)者應(yīng)該遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，同時加強產(chǎn)品的增值服務(wù)，提升運營能力，努力解決租賃行業(yè)的痛點，為租客積極提升租住的品質(zhì)、提供更具性價比的房源。與此同時，租賃從業(yè)者也需要具有一定的社會責(zé)任感，只有這樣才能在行業(yè)中立于不敗之地。
“行業(yè)現(xiàn)在面臨著很多需要去解決的困難和問題。”與嚴榮看法一致，張智聰坦言，“長租公寓市場依然非常早期，需要直面成長的陣痛”。
但張智聰并不認為行業(yè)就在走下坡路。其強調(diào)，事實上，“從上至下，一直在努力的克服和解決（行業(yè)存在的問題）”，比如1月份財政部試點中央財政補貼支持租賃住房企業(yè)，推動完善住房租賃市場體系。而按照張智聰?shù)恼f法，龍湖冠寓是“在長租公寓企業(yè)里整體發(fā)展、增長速度、開業(yè)數(shù)量等依然是行業(yè)里面最快的”，“我們長期看好行業(yè)，會深耕這個市場，會一直挖到有水為止”。
規(guī)模之外，冠寓對于質(zhì)量的重視也與日俱增。公開資料顯示，相比2018年，冠寓今年的增長速度已經(jīng)有所放緩。對此，張智聰解釋說，這主要是冠寓將更多的重心放在已有項目的產(chǎn)品、運營質(zhì)量提升和優(yōu)化上，內(nèi)部也再次提升了對于投拓的標準和要求。
更重要的是，張智聰認為從某種程度來說，長租公寓是一種帶有公益性質(zhì)的行業(yè)，冠寓希望可以將更多價值更高的租賃產(chǎn)品提供給青年人，“希望通過冠寓的努力，給行業(yè)傳遞一些正能量。”
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
