合生創(chuàng)展（HK:00754）就像小憩之后的獵手，一度在黑暗中蟄伏著，沒有絲毫的聲響，等待“獵物”和其他“獵手”疲倦的那一刻。

9月16日，經(jīng)過廣州市番禺區(qū)新基村村民代表大會表決通過，決定合生創(chuàng)展正式成為番禺新基村舊改合作企業(yè)，投資總額達29億元，總用地面積為24.71公頃。

這是合生創(chuàng)展今年來摘得的第二個舊改項目。今年4月，合生創(chuàng)展與海珠鳳和經(jīng)濟聯(lián)合社簽署鷺江、康樂舊村改造合作意向協(xié)議，兩村占地面積合計達109.74萬平方米。

自2018年以來，合生創(chuàng)展一改之前“高溢價、慢周轉(zhuǎn)、囤地”的發(fā)展模式，加速了土地、舊改項目的獲取以及融資進程。這一系列動作隱射出合生創(chuàng)展“求變”的決心。

華南五虎、“中國地產(chǎn)界隱形航母”、“第一家百億房企”，這些都是合生創(chuàng)展回不去的高光時刻。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來合生創(chuàng)展這些年的發(fā)展確實掉隊了，因此很好理解其在規(guī)模增長方面的內(nèi)在沖動。但是逆勢操作和舊改對于企業(yè)戰(zhàn)略管理能力以及操盤經(jīng)驗是考驗。

最“熟悉”的生意

據(jù)了解，此次合生創(chuàng)展拿下的廣州番禺新基村舊改項目“質(zhì)地”不錯。

新基村位于番禺南村鎮(zhèn)，毗鄰地鐵員崗站，西側(cè)就是合生創(chuàng)展在廣州著名大盤——華南新城。

公開資料顯示，新基村毗鄰新光快速，興業(yè)大道，廣明高速等多條主干道，距地鐵7號線員崗站僅1公里，交通方便。周邊配套方面，新基村外圍有廣東省婦幼保健院，距萬博商圈僅3公里，不過地段稍顯荒涼。

根據(jù)改造方案顯示，新基村改造將科學規(guī)劃引導，形成三橫三縱交通路網(wǎng)；連片形成生態(tài)宜居社區(qū)；建設小學、幼兒園；依托國際創(chuàng)新城，串聯(lián)萬博CBD，打造信息商務聚集區(qū)。

在財經(jīng)評論員嚴躍進看來，農(nóng)地入市的改革節(jié)奏加快，尤其是法律層面包括土地管理法等方面的改革力度加大，這意味著給予房企施展拳腳的空間有所加大。

不過這塊蛋糕吸引的食客不僅只有合生創(chuàng)展。據(jù)統(tǒng)計，2019年廣州舊改項目中，保利已介入9個舊改項目，富力介入13個舊改項目。而諸如萬科、合景泰富、華潤、佳兆業(yè)等公司，也分別在廣州簽訂了3~5個舊村改造項目。

其中，“舊改之王”佳兆業(yè)，其基本形成了以“城市更新+產(chǎn)城融合”為核心的戰(zhàn)略模式，其中包括規(guī)劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發(fā)建設、運營服務等方面的成熟運作模式。目前佳兆業(yè)已打造的深圳佳兆業(yè)中心、深圳佳兆業(yè)城市廣場、深圳大鵬佳兆業(yè)廣場等案例。

除了一批耳順能詳?shù)姆科笾饾u切分“舊改”蛋糕，一批并未完全走向全國的區(qū)域房企也牢牢掌控著自己的“一畝三分地”，包括鴻榮源、京基、龍光、星河控股等。這些企業(yè)在舊改領(lǐng)域如八仙過海，各有神通。

如龍光曾在業(yè)績發(fā)布會上談到自己的舊改優(yōu)勢，“豐富的資源、信息渠道，以及長期深耕的團隊。”而京基同樣在舊改項目獲取上也頗有方法，尤其在康達爾股權(quán)爭奪上體現(xiàn)出老辣手段。

如此看來，合生創(chuàng)展面臨的競爭壓力較大，即使舊改位置不錯，但是由于廣州舊改項目很多，產(chǎn)品能否被接受是一種考驗。

面對競爭者，合生的優(yōu)勢在于“深耕”。合生創(chuàng)展曾對外表示，目前在廣州地區(qū)或有超10個城市更新項目，包括海珠前進項目、海珠區(qū)康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等，土地儲備充裕。

值得關(guān)注的是，舊改涉及拆遷安置等方方面面，關(guān)系錯綜復雜而且程序繁雜，沒有深厚的政商關(guān)系和行業(yè)經(jīng)驗是比較難做的。在柏文喜看來，合生有其獨特的優(yōu)勢。“合生創(chuàng)展作為老牌開發(fā)商，在地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗，而多年來深耕區(qū)域市場也為作舊改積淀了深厚的政商資源，加上合生創(chuàng)展又是大牌上市企業(yè)擁有融資的便利和資本優(yōu)勢，這才是合生逆勢操作介入舊改的底氣所在。”

“加速度”奔跑

舊改項目的發(fā)力只是合生創(chuàng)展今年以來土地市場突進的側(cè)影。今年7月10日，合生創(chuàng)展斥資9.36億元首進江門斬獲蓬江區(qū)兩宗商住用地；7月22日，合生創(chuàng)展以11.19億元將廣州增城陸村一宅地攬入囊中。

此外，合生創(chuàng)展參與項目的收并購。今年2月4日，合生創(chuàng)展收購廣西陽朔四塊地51%的權(quán)益，總價格5100萬元，涉及土地面積23.7萬平方米；8月29日，合生創(chuàng)展以13.64億元的總價收購新城杭州江干區(qū)土地，土地面積4.9萬平方米。

財報顯示，截至2019年上半年，合生創(chuàng)展土地儲備2940萬平方米。其中，廣州地區(qū)761萬平米，惠州地區(qū)700萬平米，北京地區(qū)523萬平米，天津地區(qū)542萬平米，上海地區(qū)412萬平米，寧波地區(qū)2萬平米。

土地市場的四處出擊需要資本的支持。加速納儲的同時，合生創(chuàng)展加大融資力度。今年8月1日，合生創(chuàng)展20億元ABS債券發(fā)行已獲深交所通過；7月12日，合生創(chuàng)展發(fā)布的50億元ABS債券項目狀態(tài)更新為“已反饋”；6月27日，合生創(chuàng)展已完成發(fā)行2022年到期的5億美元7.5%優(yōu)先票據(jù)，預期優(yōu)先票據(jù)于6月28日在新交所上市；4月11日，據(jù)上交所消息，規(guī)模31.6億元的合生創(chuàng)展資產(chǎn)支持證券-ABS更新狀態(tài)為“已受理”。

積極的融資和突出態(tài)度反映在財報上是銷售數(shù)據(jù)的“回春”。財報顯示，經(jīng)歷了數(shù)個財報季的低迷后，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展集團之合約銷售金額為約人民幣103.69億元，較2018年同期約人民幣62.35億元同比上升66.3%。

根據(jù)財報，合生創(chuàng)展2010年-2018年銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元。

縱觀合生創(chuàng)展近十年的發(fā)展，自2009年達到150億元的銷售巔峰之后，其銷售陣營一直在“百億”徘徊，甚至多次失守百億大關(guān)。

隨著房地產(chǎn)市場集中度的提升，規(guī)模意味著話語權(quán)，合生創(chuàng)展或許意識到了“危機”，在當前地產(chǎn)下行周期內(nèi)，合生創(chuàng)展正暗暗發(fā)力尋求突圍。

柏文喜表示，地產(chǎn)行業(yè)是個強周期行業(yè)，商業(yè)模式的底層邏輯實際上還在賺周期性的資產(chǎn)差價，因此逆周期操作和把握好周期才是地產(chǎn)業(yè)的真諦，那么“逆周期拿地、順周期出貨”就是做地產(chǎn)的基本功了。合生創(chuàng)展只不過也是在做基本功的功課而已。

財經(jīng)評論員嚴躍進則指出，合生創(chuàng)展擁有低廉的土地，同時廣東市場當前農(nóng)村用地制度改革力度大，同時賦予了村集體和相關(guān)企業(yè)更多的自主權(quán)，所以實際上這都有助于形成較好的發(fā)展機會，這對于后續(xù)此類土地市場的發(fā)展等都有較為積極的意義，也利好此類企業(yè)當前新產(chǎn)業(yè)新投資新崛起。