由重轉輕的綠城中國，依然沒有走出調整陣痛期。2019年中報顯示，在主動調整后，綠城中國上半年的物業(yè)銷售收入已經(jīng)出現(xiàn)同比超四成的下滑，但曾經(jīng)快速增長的代建業(yè)務也出現(xiàn)了增長乏力的情況：累計實現(xiàn)的代建銷售金額及合同銷售面積分別同比下滑11.07%和0.48%。而拉長時間線來看，這樣的下滑，早在去年已經(jīng)有所顯現(xiàn)。按照行業(yè)慣用的“四六開”業(yè)績評判，年內2000億元的目標，綠城中國上半年僅僅完成了37.15%。這給接棒一年的行政總裁曹舟南提出了一個不小的考題。
主業(yè)銷售縮水
2019年上半年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約743億元，包括投資項目銷售金額494億元，代建項目銷售金額249億元，完成全年2000億元目標的37.15%。
盡管在綠城中國新晉掌門人——董事會主席兼行政總裁張亞東看來，這樣的銷售業(yè)績已經(jīng)比年初的預計要好（年初預計上半年達標率為24%），但事實上，與2018年同期的754億元合同銷售金額相比，綠城于2019年上半年的銷售業(yè)績實際上出現(xiàn)了負增長的表現(xiàn)，增速約為-1.46%。
而除了中期業(yè)績達成率未過半與負增長勢頭顯現(xiàn)，收入及利潤相關指標的下滑也讓這位新晉掌門人感慨業(yè)績表現(xiàn)不夠出彩。
據(jù)半年報，由于物業(yè)銷售收入的確認大幅減少，直接導致綠城中國2019年上半年整體收入減少44.4%至186.58億元；股東應占利潤為20.58億元，同比下跌11.9%，繼2018年出現(xiàn)腰斬之后繼續(xù)下滑。而即使扣除匯兌損益、收購收益、若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、 若干資產(chǎn)的公平值調整于期內的稅后凈影響，綠城中國2019年中期股東應占核心利潤仍下跌22.9%至24.3億元。
近年來綠城中國有意從開發(fā)商轉型服務商，但地產(chǎn)主業(yè)仍居高位。半年報顯示，綠城中國2019年上半年投資項目銷售金額達到了494億元，占比約為66.49%。
但作為一家以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、近年來屢提“輕重并舉”轉型的房企，綠城中國的轉型似乎已初見成效。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠城地產(chǎn)主業(yè)已連續(xù)三年縮水。
綠城中國過往三年業(yè)績顯示，其于投資項目上的合同銷售金額雖整體呈現(xiàn)波動上升，但該部分取得業(yè)績占整體合同銷售金額的比重已然連年走低。據(jù)梳理，2016-2018年，綠城中國分別實現(xiàn)投資項目合同銷售金額958億元、1033億元及1012億元，各個年份對應的銷售占比依次為84.11%、70.61%及64.71%。
代建業(yè)務進入盤整期
作為與綠城中國地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務并重、輕資產(chǎn)三大板塊中特色業(yè)務的代建，其銷售情況也是備受外界關注的一大重點。半年報顯示，2019年上半年，在743億元的總合同銷售金額中，綠城中國實現(xiàn)代建銷售249億元，合同銷售面積約206萬平方米。
在年報中，綠城中國稱自己為“國內目前規(guī)模最大、專業(yè)能力最強的品牌代建商”。綠城中國方面披露，2019年上半年新增代建項目達59個；截至2019年6月30日，公司代建管理項目累計317個，規(guī)劃總建筑面積約7284萬平米，預計總可售金額為4194億元。
“截至2019年6月底，綠城中國代建銷售合同金額超過2018年總額（552億元）的一半。”在2019年7月舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇中，時任綠城管理集團董事長兼總經(jīng)理的李軍如是描述綠城代建業(yè)務的增長。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在綠城中國地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)銷售縮水的同時，其代建業(yè)務銷售占比卻一路走高。據(jù)統(tǒng)計，2016-2018年三年間，綠城集團分別實現(xiàn)代建業(yè)務合同銷售金額181億元、430億元及552億元，對應的銷售占比分別為15.89%、15.89%及35.29%。
但值得注意的是，綠城中國代建業(yè)務近年來的增速卻呈下滑態(tài)勢。2019年上半年，綠城中國代建業(yè)務累計實現(xiàn)代建銷售金額及合同銷售面積分別同比下滑11.07%和0.48%。而拉長時間線來看，2018年代建業(yè)務銷售額同比增長率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個百分點。
就代建部分的銷售額變化原因，綠城中國回復北京商報記者稱“系供貨結構發(fā)生變化”。據(jù)其表述，2019年上半年集團新增供貨少，大部分供貨節(jié)點在下半年。2019年上半年實際完成比年初計劃超額17%。此外，綠城中國方面預測，2019年代建業(yè)務整體發(fā)展經(jīng)營將呈平穩(wěn)增長趨勢。
有業(yè)內人士指出，“代建一哥”綠城中國在代建業(yè)務增速放緩之外，還面臨同業(yè)競爭加劇的問題，同業(yè)競爭方面的壓力，則來自于原綠城執(zhí)行總裁曹舟南的創(chuàng)業(yè)平臺——藍綠雙城。從業(yè)務層面來看，2019年1月20日正式亮相的藍綠雙城與綠城代建業(yè)務存在著巨大重合。對此，業(yè)內有聲音稱，在綠城代建業(yè)務增速放緩之時，藍綠雙城的出現(xiàn)或將“分流”代建市場，對綠城中國的代建業(yè)務形成一定沖擊。
“4914”的自我救贖
在張亞東于2018年8月接棒曹舟南成為綠城新一任行政總裁之時，這為“中交系”背景的新晉掌門人曾向外界描摹了一幅綠城未來三年的愿景：2018年綠城的產(chǎn)值預計超過1600億元，2019年預計到2000億元，2020年預計到2600億元。同時，在銷售增長的同時，品質會做到更好。
“今年綠城全年銷售目標是2000億元，公司有信心完成這一目標。” 雖然上半年同比負增長且達標率不到四成，但在8月26日綠城中國于香港舉行的2019年度中期業(yè)績發(fā)布會上，首席財務官兼公司秘書馮征還是強調有信心完成年度目標。
無論是在中報的業(yè)績描述還是發(fā)布會現(xiàn)場表態(tài)中，綠城中國方面將充足的可售貨值視為其愿景達成的底氣。據(jù)中報，2019年下半年，綠城中國預計整體可售貨源為1060萬平方米，整體可售金額為2263億元，可售貨源充足。其中，投資項目預計可售貨源611萬平方米，可售金額約1574億元（其中存量房源可售金額約為314億元，預計新增可售房源1260億元）；代建項目預計可售貨源約449萬平方米，可售金額689億元。
沖擊2000億元，對于品質化的綠城中國而言提出了高周轉的要求。而張亞東掌舵綠城后，項目周轉速度也在多項變革后得以加快。據(jù)張亞東介紹，綠城的運營能力逐漸提升，以前理想的目標和周期是“5912”，現(xiàn)在已達到“4914”，即新獲取項目從拿地到開工4個月、拿地至開盤9個月，拿地至現(xiàn)金流回正14個月。
據(jù)悉，截至2019年8月31日的8個月，綠城集團已累計取得總合同銷售面積約554萬平方米，總合同銷售金額約1023億元。按此計算，其已完成全年2000億元銷售目標的51.15%。
對于綠城此前許下的“三年業(yè)績計劃”，有機構測算，三年業(yè)績幾近翻番，要求綠城中國今后每年的銷售增速都不得低于20%。不過北京商報記者梳理綠城中國近五年（2014-2018年）業(yè)績增速情況發(fā)現(xiàn)，其2015年銷售業(yè)績增速曾錄得負增長，為-9.4%；自2016年實現(xiàn)合同銷售金額1139億元，業(yè)績增速達58.4%后，此后兩年的銷售增速逐年下滑，2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%（近三年最低增速）。
一位不愿具名的行業(yè)分析師表示，張亞東當前需要考慮的，一是如何助力綠城中國擴張發(fā)展以重謀行業(yè)位次，二是在尋找彎道超車的同時，避免被同一梯隊房企趕超。據(jù)悉，盡管當前綠城中國作為浙系房企老大的地位沒有被撼動，但其與中梁控股等同區(qū)域房企的業(yè)績差距已越來越小。數(shù)據(jù)顯示，中梁控股2019年上半年銷售額為636.7億元，僅比綠城低106.3億元。
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