繼4月摘牌新三板，8月初啟動赴港上市的保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“保利物業(yè)”）迎來了證監(jiān)會的“放行”。9月17日晚間，保利地產(chǎn)（600048）發(fā)布公告稱，其全資子公司保利物業(yè)于境外上市事項已獲中國證監(jiān)會核準。在外界看來，保利物業(yè)境外上市事項獲中國證監(jiān)會核準，標志著保利物業(yè)這家國內(nèi)物業(yè)公司TOP 5的企業(yè)即將叩開港股市場的大門，這對于保利地產(chǎn)及其物業(yè)板塊的發(fā)展擴張都將形成一定助益。不過，業(yè)內(nèi)也有觀點稱，即便接下來成功登陸港股，保利物業(yè)盈利能力偏弱的問題在短期內(nèi)也不會有太大改觀。

證監(jiān)會放行

9月17日晚間，保利物業(yè)收到了來自中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關(guān)于核準保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)行境外上市外資股的批復》（證監(jiān)許可[2019]1669號）。

根據(jù)批復，中國證監(jiān)會核準保利物業(yè)發(fā)行不超過153333400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，保利物業(yè)可到香港交易所主板上市。不過保利物業(yè)的境外上市進程仍未走完，本次發(fā)行境外上市外資股（H股）并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會、港交所等核準。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，房企分拆物業(yè)公司上市是當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一種主流，通過上市能夠形成獨立的運作、獲取更多融資的機會。作為央企保利地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司，保利物業(yè)生來帶有央企屬性，一旦保利物業(yè)成功分拆上市，央企背景也有助于推動保利物業(yè)后續(xù)在全國市場上有較好的戰(zhàn)略表現(xiàn)。此外，加之保利物業(yè)本身在物業(yè)管理領(lǐng)域口碑尚可，上市能帶來更多規(guī)模擴張的機會。

“對于保利地產(chǎn)來講，上市后的物業(yè)公司也會在一定程度上與其住宅開發(fā)業(yè)務形成互動效應。”嚴躍進如是補充道。

轉(zhuǎn)板背后

在保利物業(yè)于港股上市前，曾是新三板掛牌物業(yè)公司中的一員。資料顯示，保利物業(yè)曾于2017年8月在新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。

在從新三板摘牌之時，保利物業(yè)方面也表態(tài)稱，在新三板摘牌是根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展需要及長期戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整的需要。 拓展融資渠道、謀求新的利潤增長點，被視為房企分拆物業(yè)公司上市的內(nèi)部驅(qū)動力。保利物業(yè)招股書也顯示，對于IPO募集的資金，保利物業(yè)將用于以下四個方面：1.收購或投資業(yè)務運營及策略互補的物業(yè)管理公司，擴大物業(yè)管理規(guī)模；2.進一步開拓增值服務。投資社區(qū)產(chǎn)品及服務公司，家政及汽車相關(guān)服務公司，以及從事智能家居業(yè)務的企業(yè)等；3.升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)。具體包括搭建智慧終端、升級智能停車系統(tǒng)以及探索社區(qū)機器人等；4.用作運營資金及一般公司用途。

在“半只腳踏入港股”保利物業(yè)身后，仍有一批房企背景的物業(yè)公司處于上市申請排隊中，房企分拆物業(yè)上市仍然火熱。克而瑞以及港交所披露的信息顯示，截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業(yè)發(fā)展以及寶龍商業(yè)管理5家。

業(yè)內(nèi)觀點認為，房企熱衷物業(yè)分拆上市，一方面是在融資環(huán)境收緊的情況下，謀求快速發(fā)展和規(guī)模擴張；另一方面也是為了升級原有業(yè)務、布局新業(yè)務，從而增加新的利潤增長點。

盈利能力有待提升

提及保利物業(yè)，業(yè)內(nèi)對于其規(guī)模優(yōu)勢素有共識。從已對外披露的物業(yè)管理面積來看，保利物業(yè)已超越綠城服務成為第三大上市物業(yè)公司，僅次于彩生活和碧桂園服務。據(jù)招股書，截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國136個城市，在管面積為1.98億平方米；在全國管理817項物業(yè)，包括549個住宅社區(qū)及268個非住宅物業(yè)。

盡管相比此前已上市的多家物業(yè)公司，保利物業(yè)的規(guī)模較具優(yōu)勢，但盈利能力實則表現(xiàn)出偏弱的一面。

公開資料顯示，保利物業(yè)2016-2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，但各自年份對應的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。而在凈利潤這一指標上，對比業(yè)內(nèi)與其排名相近的其他有房企背景的物業(yè)公司，碧桂園服務2018年凈利潤率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。

此外，保利物業(yè)的毛利率水平在業(yè)內(nèi)同規(guī)?；驙I收的物業(yè)公司陣營中也偏低：保利物業(yè)2018年的毛利率為20.1％，同期碧桂園物業(yè)、彩生活及中海物業(yè)的銷售毛利率依次為37.7%、35.5%、20.43%。

“物業(yè)產(chǎn)業(yè)中長期前景肯定沒有問題，但短期內(nèi)還是面臨著盈利來源相對單一的問題，主要依靠物業(yè)管理費來運營，增值服務是有，但發(fā)展還跟不上，未來還需要培育更多的利潤增長點。”同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉分析稱，保利物業(yè)當前較低的利潤率水平，一定程度上受到了地產(chǎn)近幾年快速擴張發(fā)展的影響。張宏偉認為，一般企業(yè)在上市后會在降低成本上有所動作，比如優(yōu)化企業(yè)管理系統(tǒng)、優(yōu)化內(nèi)部人員配置等，這些舉措都可以增加轉(zhuǎn)移成本，增加收入。

據(jù)悉，目前保利物業(yè)共有三個業(yè)務條線，分別提供物業(yè)管理業(yè)務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務，其中物業(yè)管理業(yè)務是該公司最重要的收入來源。據(jù)招股書，保利物業(yè)2019年前4個月物業(yè)管理業(yè)務收入占總營收的比例超七成。

不過，在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，港股上市之于保利物業(yè)盈利能力改善作用有限。

“2018年7.9%的凈利潤率說明運營效率不高，既然運營效率不高，就只能拼杠桿率和債務成本低了。”黃立沖認為。