“最早開發(fā)商只給便宜3個點，后來同區(qū)域有新的樓盤要賣，直接搞活動變成便宜5個點。”前不久在通州購得一套限競房的市民陳先生算了算，各種折扣算下來，每平方米單價5.1萬元的房子實際到手則已降到了4.9萬元。這樣的優(yōu)惠在近些年北京新房交易中實屬罕見。

開發(fā)商降價促銷，帶熱了今年北京新房市場。北京市統(tǒng)計局昨天公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，北京商品房銷售面積534.0萬平方米，增長50.8%；其中住宅銷售面積456.7萬平方米，增長71.5%。成交量大增，通常會帶來樓市價格的攀升，但眾多購房者發(fā)現(xiàn)，“量價齊升”的行情今年并未在京城樓市上演，這背后到底有何玄機？

以價換量 新盤加緊促銷

年初以來，北京多處限競房的優(yōu)惠銷售，吸引不少觀望徘徊的剛需購房者出手。來自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年第35周，北京市新建商品住宅成交套數(shù)為1818套，環(huán)比上漲93.2%，與第34周相比，成交量增長近一倍；貝殼研究院也披露，北京9月上半月新房銷售套數(shù)較8月上半月增加16.5%。

按照以往邏輯，“量增”之后“價漲”就緊跟而來。不過，今年新房市場成交量如此大幅增長，并沒有帶來價格的過快過高上漲，市場依然維持穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局昨天公布的70大中城市房價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新房價格指數(shù)環(huán)比增長0.5%，這一幅度在全國70城里排位并不靠前，而且相比上個月0.6%的環(huán)比增幅還有所收窄。而占到每年住宅交易八成以上的二手房市場，則是出現(xiàn)了價格下降，環(huán)比上個月下降0.4%。

業(yè)內(nèi)分析，從供應(yīng)上看，價格更便宜的限競房、共有產(chǎn)權(quán)房密集供應(yīng)和成交，抑制了房價上漲。目前北京已入市60個限競房項目，近1.9萬套完成了網(wǎng)簽，平均網(wǎng)簽價為48757元/平方米。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，在新房成交高漲的6月、7月，恰好也是限競房簽約的高位，每月達(dá)到3000套水平。與此同時，全市限競房庫存量較多，也逼迫開發(fā)商紛紛推出購房優(yōu)惠。同時，信貸等嚴(yán)格的調(diào)控政策作用明顯，促使市場回歸理性。貝殼研究院首席市場分析師許小樂披露，1月到8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增速再下降，市場不具備持續(xù)向上的動力，信貸環(huán)境依然緊張，銀行房貸業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格管控。

調(diào)控從嚴(yán) 價格很難跟漲

放眼全國，樓市行情大體趨同。上個月，很多購房人都被恒大各種“打折廣告”所吸引，甚至有媒體稱其“打響了全國促銷降價的第一槍”。實際上，恒大等開發(fā)商的打折傳統(tǒng)已有多年，每每都趕在拼銷量之時。

從前一天國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，1月到8月，全國商品房銷售面積同比下降0.6%，降幅縮小0.7個百分點。單月來看，8月全國商品房銷售面積環(huán)比增長0.5%，同比增加4.7%，銷售的增長主要來源于西部和東北部地區(qū)。“但市場略微好轉(zhuǎn)并不意味著市場開始回暖，當(dāng)前市場預(yù)期仍低迷，開發(fā)企業(yè)為了回收資金，會選擇以價換量，降價促銷現(xiàn)象將增多。”許小樂說。

價格表現(xiàn)也直接印證了這一點。昨天公布的最新數(shù)據(jù)中，8月70大中城市均價環(huán)比下跌的城市由7月的3個增至10個，60城均價同比增幅回落。

“持續(xù)出臺的政策疊加各種資金收緊，讓開發(fā)商壓力不小。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者披露了一組統(tǒng)計數(shù)字：今年1月到8月，全國出臺各類房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比去年1月到8月的315次上漲了17%，累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

這直接傳遞了一個信號：不僅上半年所謂的樓市“小陽春”已經(jīng)過去，而且傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也注定成色不足。

下半年市場延續(xù)低溫態(tài)勢

新房銷售低迷，二手房市場也延續(xù)降溫態(tài)勢。貝殼研究院監(jiān)測的二手房數(shù)據(jù)也顯示，14個重點城市8月份的成交總量環(huán)比減少4.1%，有10城成交量環(huán)比下滑，其中杭州和重慶成交量下降幅度較大。“在成交持續(xù)低迷下，價格表現(xiàn)開始走弱。”許小樂說，一二線城市二手房均價走弱明顯，均價環(huán)比下跌城市個數(shù)不斷增加，其中北京、天津、濟(jì)南和鄭州等城均價跌幅擴大。

業(yè)界分析，由于購房者觀望情緒重，年底市場將繼續(xù)保持弱勢。鏈家披露的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，8月新增客源及帶看量均有小幅增加，但多以觀望為主，不急于成交。在二手房庫存持續(xù)增長的背景下，房價仍存在一定下跌壓力。