融資政策的收緊影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)，大型房企也未能幸免。但憑借著相對靠前的行業(yè)地位、手中優(yōu)質(zhì)的土地儲備和多年積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，頭部企業(yè)得以吸引險企攜巨資馳援。

今年以來，中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企，掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

多位接受《證券日報(bào)》記者采訪的專家表示，在房企融資收緊和資產(chǎn)荒的雙重背景下，房企需要錢，險資需要長期穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，雙方一拍即合。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入青銅時代，房企和險資的關(guān)系將越發(fā)緊密，或?qū)⒃陂L租公寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域拓展新的合作模式。

險資入股

緩解資金壓力

今年以來，險資頻頻入股房地產(chǎn)企業(yè)。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權(quán)，持股比例上升至6.27%；前海人壽則出現(xiàn)在榮盛發(fā)展半年報(bào)的前十大股東列表中，持股比例為0.46%；另外一家長三角地產(chǎn)商光明地產(chǎn)也獲得險資青睞，上半年，華夏人壽兩只產(chǎn)品共計(jì)買入光明地產(chǎn)2.71%的股權(quán)。

“險企資金雄厚，金融運(yùn)作能力強(qiáng)，可以很好地補(bǔ)足房企的短板。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《證券日報(bào)》記者表示。

最近的案例是，中國平安于今年8月份買入中國金茂15.2%股份，成為公司第二大股東，原第二大股東新華人壽退居第三大股東。銷售規(guī)模上，中國金茂近4年復(fù)合增長率約50%，但擴(kuò)張的同時，公司負(fù)債攀升，今年上半年出售項(xiàng)目和發(fā)行票據(jù)也被認(rèn)為是資金承壓的表現(xiàn)。此次增發(fā)，中國金茂融資總金額約8.15億港元，將用作營運(yùn)資金，這讓平安的入股頗有資金馳援的意味。

此外，繼2018年買下華夏幸福19.56%股權(quán)后，今年2月份，中國平安繼續(xù)增持至25.25%，坐穩(wěn)華夏幸福第二大股東寶座。平安入股后，即向一度被爆出資金鏈問題的華夏幸福伸出援手，2018年年底，平安資管與華夏幸福下屬公司簽署協(xié)議，向其實(shí)施債權(quán)投資60億元。華夏幸福也在新股東的幫助下著手優(yōu)化債務(wù)，公司2018年四季度融資性凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，2019年上半年的籌資性現(xiàn)金流從去年同期的-97.2億元上升到317.42億元。近期，華夏幸福繼續(xù)向平安人壽轉(zhuǎn)讓其持有的北京物盛科技100%股權(quán)和債權(quán)，預(yù)計(jì)回籠資金58.29億元，資金情況預(yù)計(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

江瀚認(rèn)為，險資入股房企的長遠(yuǎn)影響是，險資的長錢可以降低房企的資金成本，讓房企從單一的負(fù)債模式向金融資本結(jié)合模式轉(zhuǎn)化，如果做得好的話，有可能出現(xiàn)類似日本主銀行制的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，即公司以一家銀行作為主要貸款銀行并接受其金融信托及財(cái)務(wù)監(jiān)管，這種模式將大大降低交易成本，賦予房企可持續(xù)的生命力。

確定性因素

是險資入股主因

事實(shí)上，這并不是險資首次進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。早在2015年，在政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的大背景下，房企面臨資金鏈危機(jī)。與此同時，保險高速發(fā)展且入市政策環(huán)境寬松，險資紛紛斥巨資進(jìn)駐頭部房企“抄底”。

2015年4月份，中國平安附屬公司中國平安人壽耗資62.97億港元拿下碧桂園9.93%的股權(quán)，成為碧桂園第二大股東，持股比例僅次于楊家實(shí)控人楊惠妍；同年，安邦保險入股保利地產(chǎn)；泰康人壽2016年年初也進(jìn)入保利地產(chǎn)十大股東之列，至今仍持有6.27%的股權(quán)，列第二大股東；也是在這一年，寶能旗下的前海人壽進(jìn)入萬科A前十大股東之列，此后繼續(xù)增持，并引發(fā)了著名的寶萬之爭。

“寶萬之爭后，險資入市受到嚴(yán)格監(jiān)管，尤其是類似野蠻人的標(biāo)簽，讓險資面臨很大的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，這是2017年到2018年上半年險資入市動作較少的原因。

進(jìn)入2019年，銀保監(jiān)會發(fā)出“鼓勵保險資金增持上市公司股票”的號召，且恰逢地產(chǎn)行業(yè)政策收緊總體價格偏低，險資再次看到入場機(jī)會。

據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有16家房地產(chǎn)上市公司獲險資入股。前五強(qiáng)的房企中，除恒大以外，剩余四強(qiáng)碧桂園、萬科A、保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國均被中國平安、前海人壽和泰康人壽重倉持有。2018年中指院評選的房企20強(qiáng)中，華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)和陽光城的股東名單中也均出現(xiàn)險資身影。

江瀚表示，險資更青睞穩(wěn)健的龍頭，尤其是多元化比較明顯的房企，這意味著相比短期盈利能力，險資更看重投資標(biāo)的的穩(wěn)定性。協(xié)縱策略聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向記者表示，險企需要穩(wěn)定的投資收益，而房地產(chǎn)行業(yè)至少有實(shí)物可以抵押，是相對安全的資產(chǎn)。

“公開拿地，房企的土地儲備是可以看到的，這意味著未來兩三年的銷售額現(xiàn)在就能算出來，確定性是很強(qiáng)的。”一位TOP20房企的內(nèi)部人員這樣闡述險資入駐的原因。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

是大趨勢

目前，險資和房企已從資本市場持股開始向全面合作轉(zhuǎn)型。

中國金茂在獲平安入股后對外宣布，未來雙方將在城市運(yùn)營拓展、項(xiàng)目開發(fā)和金融產(chǎn)品等領(lǐng)域進(jìn)行深入合作，發(fā)揮協(xié)同作用。平安對華夏幸福的布局更快些，今年年初，平安給華夏幸福帶來一個以原華潤置地CEO吳向東為首的新管理團(tuán)隊(duì)，為華夏幸福打造商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓和康養(yǎng)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。

自2015年獲平安入股，碧桂園和平安的聯(lián)系也更加緊密。碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國強(qiáng)在內(nèi)部會議上曾表態(tài)，要充分利用平安73萬人的保險銷售團(tuán)隊(duì)，“如果平安每人幫我們銷售1套房，那就賣出73萬套房。”

除了從資本市場持股向具體項(xiàng)目延伸，險資自身也在攻城略地。

第一種模式是自持物業(yè)，中國平安旗下的平安不動產(chǎn)持有深圳平安金融中心、天津平安泰達(dá)金融中心和長沙平安財(cái)富中心等物業(yè)；泰康人壽為布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)頻頻拿地，其醫(yī)養(yǎng)系列已打造了燕園、沈園等十余個泰康之家，同樣被認(rèn)為是保險業(yè)的“大地主”之一。

第二種模式是以股權(quán)形式參與項(xiàng)目，平安不動產(chǎn)不僅參與雅居樂金沙灣、龍湖重慶中央公園嘉悅天街項(xiàng)目，還聯(lián)手龍湖、萬科、仁恒、招商共同開發(fā)濟(jì)南CBD項(xiàng)目。今年以來，平安和頭部房企聯(lián)合拿地的新聞不絕于耳，合作對象不僅有中國香港四大家族之一的新鴻基地產(chǎn)，也有老朋友萬科和龍湖。

易居企業(yè)控股CEO丁祖昱告訴記者，平安做這些合作項(xiàng)目不要求并表，也不操盤，所以房企十分歡迎，平安入股對開發(fā)商來說是個加分項(xiàng)，沒有壞處。“在涉及整合的資本規(guī)則之下，生存法則是相對存活，可以采用聯(lián)盟的形式，提高非聯(lián)盟企業(yè)的進(jìn)入門檻。”華泰證券研報(bào)指出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展后期的趨勢。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來房企和險企的聯(lián)合將更加緊密，但在“房住不炒”的大背景下，保險公司和房地產(chǎn)企業(yè)會變得越來越理性，雙方會更多探討長租公寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的合作可能。