“最早開發(fā)商只給便宜3個(gè)點(diǎn)，后來(lái)同區(qū)域有新的樓盤要賣，直接搞活動(dòng)變成便宜5個(gè)點(diǎn)。”前不久在通州購(gòu)得一套限競(jìng)房的市民陳先生算了算，各種折扣算下來(lái)，每平方米單價(jià)5.1萬(wàn)元的房子實(shí)際到手則已降到了4.9萬(wàn)元。這樣的優(yōu)惠在近些年北京新房交易中實(shí)屬罕見(jiàn)。

開發(fā)商降價(jià)促銷，帶熱了今年北京新房市場(chǎng)。北京市統(tǒng)計(jì)局昨天公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，北京商品房銷售面積534.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.8%；其中住宅銷售面積456.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)71.5%。成交量大增，通常會(huì)帶來(lái)樓市價(jià)格的攀升，但眾多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，“量?jī)r(jià)齊升”的行情今年并未在京城樓市上演，這背后到底有何玄機(jī)？

以價(jià)換量 新盤加緊促銷

年初以來(lái)，北京多處限競(jìng)房的優(yōu)惠銷售，吸引不少觀望徘徊的剛需購(gòu)房者出手。來(lái)自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年第35周，北京市新建商品住宅成交套數(shù)為1818套，環(huán)比上漲93.2%，與第34周相比，成交量增長(zhǎng)近一倍；貝殼研究院也披露，北京9月上半月新房銷售套數(shù)較8月上半月增加16.5%。

按照以往邏輯，“量增”之后“價(jià)漲”就緊跟而來(lái)。不過(guò)，今年新房市場(chǎng)成交量如此大幅增長(zhǎng)，并沒(méi)有帶來(lái)價(jià)格的過(guò)快過(guò)高上漲，市場(chǎng)依然維持穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的70大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，這一幅度在全國(guó)70城里排位并不靠前，而且相比上個(gè)月0.6%的環(huán)比增幅還有所收窄。而占到每年住宅交易八成以上的二手房市場(chǎng)，則是出現(xiàn)了價(jià)格下降，環(huán)比上個(gè)月下降0.4%。

業(yè)內(nèi)分析，從供應(yīng)上看，價(jià)格更便宜的限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房密集供應(yīng)和成交，抑制了房?jī)r(jià)上漲。目前北京已入市60個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，近1.9萬(wàn)套完成了網(wǎng)簽，平均網(wǎng)簽價(jià)為48757元/平方米。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，在新房成交高漲的6月、7月，恰好也是限競(jìng)房簽約的高位，每月達(dá)到3000套水平。與此同時(shí)，全市限競(jìng)房庫(kù)存量較多，也逼迫開發(fā)商紛紛推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠。同時(shí)，信貸等嚴(yán)格的調(diào)控政策作用明顯，促使市場(chǎng)回歸理性。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)披露，1月到8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增速再下降，市場(chǎng)不具備持續(xù)向上的動(dòng)力，信貸環(huán)境依然緊張，銀行房貸業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格管控。

調(diào)控從嚴(yán) 價(jià)格很難跟漲

放眼全國(guó)，樓市行情大體趨同。上個(gè)月，很多購(gòu)房人都被恒大各種“打折廣告”所吸引，甚至有媒體稱其“打響了全國(guó)促銷降價(jià)的第一槍”。實(shí)際上，恒大等開發(fā)商的打折傳統(tǒng)已有多年，每每都趕在拼銷量之時(shí)。

從前一天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，1月到8月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.6%，降幅縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，8月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增加4.7%，銷售的增長(zhǎng)主要來(lái)源于西部和東北部地區(qū)。“但市場(chǎng)略微好轉(zhuǎn)并不意味著市場(chǎng)開始回暖，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期仍低迷，開發(fā)企業(yè)為了回收資金，會(huì)選擇以價(jià)換量，降價(jià)促銷現(xiàn)象將增多。”許小樂(lè)說(shuō)。

價(jià)格表現(xiàn)也直接印證了這一點(diǎn)。昨天公布的最新數(shù)據(jù)中，8月70大中城市均價(jià)環(huán)比下跌的城市由7月的3個(gè)增至10個(gè)，60城均價(jià)同比增幅回落。

“持續(xù)出臺(tái)的政策疊加各種資金收緊，讓開發(fā)商壓力不小。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者披露了一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字：今年1月到8月，全國(guó)出臺(tái)各類房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比去年1月到8月的315次上漲了17%，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

這直接傳遞了一個(gè)信號(hào)：不僅上半年所謂的樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)過(guò)去，而且傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也注定成色不足。

下半年市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)

新房銷售低迷，二手房市場(chǎng)也延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的二手房數(shù)據(jù)也顯示，14個(gè)重點(diǎn)城市8月份的成交總量環(huán)比減少4.1%，有10城成交量環(huán)比下滑，其中杭州和重慶成交量下降幅度較大。“在成交持續(xù)低迷下，價(jià)格表現(xiàn)開始走弱。”許小樂(lè)說(shuō)，一二線城市二手房均價(jià)走弱明顯，均價(jià)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)不斷增加，其中北京、天津、濟(jì)南和鄭州等城均價(jià)跌幅擴(kuò)大。

業(yè)界分析，由于購(gòu)房者觀望情緒重，年底市場(chǎng)將繼續(xù)保持弱勢(shì)。鏈家披露的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，8月新增客源及帶看量均有小幅增加，但多以觀望為主，不急于成交。在二手房庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，房?jī)r(jià)仍存在一定下跌壓力。