第一梯隊(duì)房企融資成本下降0.4%
房企融資成本整體走高、分化明顯，600億-1000億規(guī)模房企融資成本為6.5%
房企的半年報(bào)落下帷幕，但是融資難、融資貴的問(wèn)題仍在持續(xù)。2019年上半年，房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)，疊加進(jìn)入償債小高峰，典型房企平均融資不僅在走高，而且呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。頭部房企融資成本較低，央企性質(zhì)的房企平均融資成本低。相比之下，600億-1000億規(guī)模房企融資成本較高。從趨勢(shì)來(lái)看，下半年融資問(wèn)題仍將困擾著中小型房企。
政策監(jiān)管下融資成本上行
整個(gè)上半年，房地產(chǎn)融資經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的過(guò)程，第一季度市場(chǎng)仍在延續(xù)去年底高歌猛進(jìn)的融資勢(shì)頭。
到了4月份，隨著土地市場(chǎng)上高溢價(jià)地塊的不斷出現(xiàn)。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，重點(diǎn)申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。
23號(hào)文也成為上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資節(jié)點(diǎn)。此后相關(guān)融資監(jiān)管一天比一天緊，一直延結(jié)到下半年，直至9月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提到的專項(xiàng)債資金，仍在強(qiáng)調(diào)不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。
在這樣的融資背景下，增速一直領(lǐng)跑的信托、ABS的貸款余額在下滑，房企從境內(nèi)債轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外債。但隨后海外融資同樣受到限制，7月12日發(fā)改委發(fā)文，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。
融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，此次融資端收緊是一個(gè)顛覆，史無(wú)前例的。由此，房企的融資成本必然走高已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且數(shù)據(jù)也在證實(shí)這一走勢(shì)。
據(jù)新京報(bào)、億翰智庫(kù)聯(lián)合發(fā)布的《2019上半年上市房企融資成本TOP30》（簡(jiǎn)稱《榜單》）數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。
融資成本增加，不僅出現(xiàn)在上半年。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之后，典型上市企業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)債利率從最低約3.5%提升到6.5%。尤其是房企最高發(fā)債利率提升顯著，2018年，恒大以13.75%的利率發(fā)行美元債。2019年7月，泰禾以15%利率發(fā)行美元債，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。
事實(shí)上，2018年以來(lái)境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，但是2019年，多數(shù)企業(yè)迎來(lái)償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債。而2019年上半年境外發(fā)債的成本8.34%，較2018年全年上升了1.19%。
中小型房企融資成本面臨挑戰(zhàn)
房企融資監(jiān)管政策再加碼，融資成本上行必不可免。所謂融資成本實(shí)質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，企業(yè)每年的利息支出就是企業(yè)使用資金付出的成本。擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。
融資成本的增速變化，可以反映在過(guò)去半年里的融資成本管控能力。這也是考核企業(yè)融資能力的重要指標(biāo)。
在融資收緊的困境下，房企各尋出路，然而幾家歡喜，幾家愁，上半年有的房企融資成本下降，有的則是上升。
房企規(guī)模與融資成本有著密不可分的關(guān)系。億翰智庫(kù)根據(jù)銷售規(guī)模，將30家典型房企分為1000億以上、600億-1000億和600億以下三個(gè)梯隊(duì)，2019年上半年三個(gè)梯隊(duì)房企的平均融資成本分別為5.2%、6.5%和5.8%。一梯隊(duì)較2018年末下降0.4%，二梯隊(duì)較2018年末上升0.5%，三梯隊(duì)較2018年末上升0.1%。
對(duì)一梯隊(duì)的房企而言，償債能力較強(qiáng)，違約的風(fēng)險(xiǎn)低，向銀行和非銀行機(jī)構(gòu)的融資申請(qǐng)更容易獲批。
值得關(guān)注的是，第二梯隊(duì)的房企平均融資成本反而高于三梯隊(duì)的房企。對(duì)此，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，在行業(yè)增速放緩的背景下，第二梯隊(duì)的房企愿意加杠桿以把握彎道超車的機(jī)會(huì)。不過(guò)，綜合來(lái)看，三梯隊(duì)房企融資難和融資貴的問(wèn)題也很突出。因此，在融資收緊的背景下，中小型房企面臨著更大的挑戰(zhàn)。
民營(yíng)房企平均融資成本為6.1%
企業(yè)性質(zhì)是影響融資成本的一個(gè)重要因素。眾所周知，擁有國(guó)企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)上述劃分，在一梯隊(duì)低融資成本房企中，60%都是國(guó)企或者央企性質(zhì)的房企。而三梯隊(duì)較高融資成本房企中，全部是民企。從平均融資成本上看，30家典型房企中，央企性質(zhì)房企的平均融資成本是4.9%，國(guó)企性質(zhì)房企的平均融資成本是5.1%，民企性質(zhì)房企的平均融資成本是6.1%。
而從《榜單》來(lái)看，除了中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等9家房企的融資成本較2018年末有所下降外，其他房企的融資成本較2018年末均有不同程度的上升或者持平。
其中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等具有國(guó)企央企背景，一直擁有低融資成本優(yōu)勢(shì)，在融資環(huán)境比較嚴(yán)峻的背景下，融資成本進(jìn)一步降低，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地的融資成本分別為4.28%和4.45%，較2018年末均下降0.02%。
從《榜單》可以看出，龍湖作為民企低融資成本的代表企業(yè)，融資成本4.56%，較2018年末上升0.01%。富力地產(chǎn)2019年融資成本6.48%，較2018年末上升0.74%。綠城中國(guó)和龍光地產(chǎn)等的融資成本與2018年末持平。
億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，短期內(nèi)，融資持續(xù)收緊，融資成本上升，增加了房企的經(jīng)營(yíng)成本，以致房企的投資和開(kāi)發(fā)都會(huì)受資金掣肘。房企最重要的是遵循“現(xiàn)金流為王”的策略，謹(jǐn)慎投資，加快搶收，并提高回款率。
榜首&榜尾
中海美元債票息僅3.45%
在融資環(huán)境收緊、降杠桿的上半年，作為央企的中海地產(chǎn)管理層最為得意的是有著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)杠桿。這其中一部分原因在于其有著得天獨(dú)厚的融資渠道和融資成本優(yōu)勢(shì)。
據(jù)《榜單》顯示，中海地產(chǎn)以4.28%的融資優(yōu)本位居《2019上半年上市房企融資成本TOP30》的榜首。
在中報(bào)發(fā)會(huì)上，中海方面透露，上半年中海錄得回款增長(zhǎng)至1041.2億港元，加權(quán)平均借貸成本4.28%保持行業(yè)內(nèi)一流水平，期末可動(dòng)用資金1438億港元，而凈借貸比率維持在35%的低水平。
截至6月底，中海地產(chǎn)土儲(chǔ)總建筑面積9175萬(wàn)平方米，較去年底增長(zhǎng)30.88%。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)主席兼行政總裁顏建國(guó)在中報(bào)發(fā)會(huì)上表示，下半年會(huì)一如既往地按照自己的風(fēng)格拿地，這樣能保證持續(xù)發(fā)展。
土地的高速增長(zhǎng)，融資能力功不可沒(méi)。據(jù)悉，7月8日，中海成功發(fā)行港幣20億（5.5年期）及美元4.5億（10年期）雙幣種固息高級(jí)債券。其中，5.5年期20億元港幣固息債券票息為2.90%，創(chuàng)中資企業(yè)境外公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的最長(zhǎng)年期港幣債券，且創(chuàng)同行業(yè)最低利率。而美元債券票息為3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低。
正榮美元債票息達(dá)9.15%
在沖擊規(guī)模的推動(dòng)下，很多房企的融資成本居高不下。據(jù)《榜單》顯示，作為2018年跨入“千億陣營(yíng)”的房企，正榮地產(chǎn)以7.60%的融資成本墊底《2019上半年上市房企融資成本TOP30》。
早在8月26日，正榮地產(chǎn)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，上半年正榮的美元債發(fā)得比較多，但總金額并不太大，只占總債務(wù)比例的24%，目前還有比較多的美元債的額度。今年的十幾億的美元債都是用來(lái)還老債，整個(gè)財(cái)務(wù)的綜合成本從7.8%降到7.6%，可能到年底會(huì)降到7%，目前還在一個(gè)可控的范圍。
據(jù)悉，上半年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額為586.07億元，今年的銷售目標(biāo)為1300億元，正榮地產(chǎn)表示對(duì)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)很有信心。
據(jù)陳偉健介紹，2019年至今，正榮在海外和境內(nèi)一共融了超過(guò)130億元人民幣，其中美元債為13.1億美元，發(fā)行了第一次海外永續(xù)債2億美元。
中報(bào)顯示，截至6月底，正榮地產(chǎn)尚未償還銀行及其他借款總額365.75億元，擁有賬面值約為159.54億元的境內(nèi)公司債券及優(yōu)先票據(jù)，而截至去年年底這一數(shù)據(jù)為人民幣83.21億元。
8月19日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，該公司擬額外發(fā)行1億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)。
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