商業(yè)性住房貸款利率定價(jià)機(jī)制迎來重大變革。

8月25日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，確認(rèn)房貸利率與貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）掛鉤。

改革之后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，各省可自行確定加點(diǎn)下限。

新政明確了房貸利率的“下限”，即首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（目前為4.85%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（目前為5.45%）。

房貸新定價(jià)機(jī)制自10月8日起開始執(zhí)行。

新規(guī)影響因地區(qū)而異

以10月8日作為分水嶺，新房貸利率形成機(jī)制將對按揭購房開支施加影響。聽見風(fēng)聲說房貸或?qū)⑸蠞q的周女士，在考慮是否將自己的購房計(jì)劃提前，趕在新政實(shí)施前就辦理貸款。

《華夏時(shí)報(bào)》記者咨詢多名上海市鏈家經(jīng)紀(jì)人，他們均預(yù)測新政實(shí)施后上海市的房貸利率將上漲，但是上漲幅度還不得而知。

上海鏈家門店經(jīng)理小劉告訴記者，10月8日之前買房會(huì)劃算一點(diǎn)，預(yù)計(jì)新計(jì)價(jià)機(jī)制施行后上海房貸利率會(huì)有小幅上漲，“之前首套房貸款打95折，（利率）4.6%左右。調(diào)整之后是4.85%左右。”以閔行區(qū)一套價(jià)值500萬的房子為例，計(jì)算下來首套房月供的波動(dòng)在500元左右，小劉表示對購房影響不會(huì)很大。

簡而言之，未來的首套房貸款利率等于“LPR（當(dāng)前為4.85%）+基點(diǎn)”，房貸上漲與否與加點(diǎn)的多少以及城市當(dāng)前的房貸水平息息相關(guān)。對于房貸利率處于低位的上海來說，4.85%的利率下限已超過當(dāng)前4.6%的平均利率水平，所以預(yù)計(jì)房貸將上漲；但對于蘇州、長沙、北京等當(dāng)前利率較高的城市而言，只要加點(diǎn)控制在一定范圍內(nèi)，房貸利率甚至還將降低。

根據(jù)360融大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示，北京市7月首套房貸款平均利率為5.37%，而目前LPR 5年期報(bào)價(jià)為4.85%，這意味著若北京市加點(diǎn)在52個(gè)基點(diǎn)以內(nèi)，房貸利率還有下降的可能。

《華夏時(shí)報(bào)》記者咨詢多位北京市鏈家經(jīng)紀(jì)人：新定價(jià)機(jī)制實(shí)施后是否對購房者有利？得到的答復(fù)大多是“差不多”“沒區(qū)別”。北京鏈家綜合店經(jīng)理小紀(jì)向記者表示：“按照常理是降息了，但是個(gè)人感覺（利率）會(huì)和之前差不多，因?yàn)檠胄兴f的利率增值部分是不定性的，是可以有選擇的和銀行約定的。”

二線城市武漢的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小冉則告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者10月8日新政實(shí)施前買房會(huì)更劃算，但屆時(shí)的具體情況她也無法保證，因?yàn)?ldquo;利率加點(diǎn)多少還沒有確定。”但記者發(fā)現(xiàn)，在一些二線城市例如長沙和南昌，有部分房產(chǎn)中介已經(jīng)開始借著“新政實(shí)施后，房貸利率將上漲”的理由，煽動(dòng)購房者盡早買房。

關(guān)于部分中介通過暗示房貸利率政策調(diào)整來慫恿購房者加快簽約的行為，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中，往往會(huì)存在放大政策效應(yīng)的地方，近期要查處相關(guān)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳的做法。而相關(guān)購房者應(yīng)該理性科學(xué)看待央行此次政策，在購房時(shí)保持冷靜。”

未來利率更加市場化

關(guān)于房貸將上漲還是下跌？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為不能簡單看待這個(gè)問題，“關(guān)于此次房貸利率改革，不能簡單理解為利率上升或下調(diào)，而應(yīng)該理解為未來貸款的定價(jià)將更具市場化。”

在原有的制度下，購房者去辦理房貸的時(shí)候，各銀行默認(rèn)按照央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來決定按揭貸款的利率和利息，而央行利率一般不會(huì)輕易調(diào)整，“因?yàn)橐徽{(diào)整容易被認(rèn)為是加息或降息了”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。而采用LPR形成機(jī)制后，利率是由包括中農(nóng)工建等十余家商業(yè)銀行根據(jù)實(shí)際情況決定的，更帶有商業(yè)屬性，也可因時(shí)而動(dòng)靈活做出調(diào)整。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“未來房貸的計(jì)算方面，或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。”

據(jù)了解，此次房貸利率改革是基于利率雙軌制改革的大背景。8月17日，中國人民銀行宣布，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制：“自即日起，各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考LPR定價(jià)，并在浮動(dòng)利率貸款合同中采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)。”此前1年期的貸款利率已采用類似報(bào)價(jià)機(jī)制，改革后利率并軌，5年期以上的貸款也將采用LPR報(bào)價(jià)機(jī)制。這對于期限長達(dá)幾十年的房貸將產(chǎn)生巨大影響。

8月20日，首期5年期以上LPR公布為4.85%。低于大部分城市現(xiàn)行房貸利率，坊間議論紛紛是否意味著房貸將下調(diào)。2019年8月20日，在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上央行副行長劉國強(qiáng)表示對于房地產(chǎn)市場依然會(huì)貫徹“房住不炒”的市場定位，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定“但是有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降”。

嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“此次專門針對房地產(chǎn)市場和貸款進(jìn)行了政策指導(dǎo)，進(jìn)一步體現(xiàn)了央行對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注，尤其是對于房貸領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管控。”近期，房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的管控頗嚴(yán)，蘇州、杭州、寧波等地多次上調(diào)房貸利率，合肥多家銀行停止二手房貸款業(yè)務(wù)，銀保監(jiān)會(huì)在32城開展專項(xiàng)檢查謹(jǐn)防貸款違規(guī)“輸血”樓市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為在“房住不炒”的大背景下，政策依然從緊，他預(yù)測實(shí)際的貸款利率只會(huì)上調(diào)，而不會(huì)下調(diào)。