伴隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易淡季，全國各地住宅庫存也顯示增加。8月28日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，受監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長6.0%。
住宅庫存是指那些取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現(xiàn)房。
從同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢，相比去年同期，去庫存的壓力略有增加。
而從城市結(jié)構(gòu)看，無論是一線城市、二線城市還是三四線城市，均呈現(xiàn)庫存同比正增長態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2704萬平方米、22149萬平方米和20074萬平方米，環(huán)比增速分別為-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，觀察三類城市數(shù)據(jù)，可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長的通道之中。其中，一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增14個月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前連續(xù)三個月出現(xiàn)同比正增長，這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)9個月的同比正增長態(tài)勢，庫存去化壓力略有增加。
細化到具體城市，2019年7月，100個城市中，有58個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態(tài)勢最明顯，庫存同比增速分別達到了129%、126%和76%。
這些城市都代表了重點三四線城市，而近期市場降溫對此類城市的庫存數(shù)據(jù)影響較大。同時，100個城市中，有42個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢，包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態(tài)勢較為明顯。這些城市后續(xù)也需要積極補庫存的城市。
在成交方面，按照易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份成交有所降溫。
2019年7月份，100個城市新建商品住宅成交量為5086萬平方米，環(huán)比下降8.3%，同比增長8.3%。
總體來看，今年1-7月份的銷售數(shù)據(jù)，3-4月份是一波“小陽春”，而到了5月份有所降溫，6月份受推盤力度強化和部分滯后的交易數(shù)據(jù)納入網(wǎng)簽，市場交易有所反彈。7月份本身屬于淡季，市場交易下滑符合預(yù)期。
按照去化周期，2019年7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.3個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.3個月，該數(shù)值相比6月份9.8個月有所減少的。
此前，自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分。其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當(dāng)前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。
在全國100個城市中，消化周期在36個月以上的城市數(shù)量為1個，即燕郊，消化周期達38.3個月。消化周期在36-18個月的有11個城市，包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12個月的有27個城市，包括洛陽、蘭州等城市。消化周期在12-6個月的有43個城市，包括江陰、石家莊等城市。消化周期在6個月以下的有18個城市，包括蘇州、張家口等城市。
嚴躍進預(yù)測，8月份的庫存基本面預(yù)計和7月份差異不大?？傮w上看，今年三季度屬于市場交易的淡季，淡季因素疊加庫存增加的因素，會倒逼相關(guān)房企積極調(diào)整銷售策略。無論是大型房企還是中小型房企，都會因為此類壓力而采取降價促銷、以價換量的策略。
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