“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”是8月26日召開的中央財經(jīng)委員會第五次會議強調(diào)的重點內(nèi)容之一。
同日，《土地管理法》（修正案）獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過。修改后的《土地管理法》對農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理的法律規(guī)定作出若干調(diào)整，并取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制。
多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點，也符合“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”的政策指向。
掃除制度性障礙
“長久以來，農(nóng)村集體土地必須依法轉(zhuǎn)為國有土地后，才可作為經(jīng)營性建設(shè)用地出讓。雖然此前集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市已在個別地區(qū)進行試點，但并未全面推行。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次調(diào)整一方面標(biāo)志著土地市場供應(yīng)格局已經(jīng)由一元化向二元化發(fā)展，同時也意味著在城鎮(zhèn)化率不斷提升的同時，從土地層面為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展一體化掃清了制度性障礙。
城市國有土地和農(nóng)村集體用地相互割裂一直是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要表現(xiàn)。隨著近年來各項改革的不斷深化，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會主義市場經(jīng)濟不相適應(yīng)的問題日益凸顯。在此背景下，中辦、國辦于2014年年底印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國部署農(nóng)村土地制度改革試點工作。
“由于試點突破了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，所以2015年2月份全國人大常委會決定，授權(quán)國務(wù)院在33個試點縣行政區(qū)域內(nèi)暫停實施土地管理法的5個條款、城市房地產(chǎn)管理法的1個條款。”自然資源部法規(guī)司司長魏莉華介紹稱，自2015年以來，33個試點地區(qū)的農(nóng)村土地制度改革取得了明顯成效，為《土地管理法》修改奠定了堅實基礎(chǔ)。
從此次的修法情況來看，新增“對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”的規(guī)定。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次修訂的《土地管理法》盡管沒有放開集體建設(shè)用地進入住宅領(lǐng)域，但允許集體建設(shè)用地?zé)o需經(jīng)過政府征收直接進入工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性領(lǐng)域，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，打破了二元土地制度的堅冰。其最大的意義在于進一步加大要素的市場化流動性，提升要素的使用效率，推動二次城市化進程，有利于進一步挖掘經(jīng)濟增長潛力，實現(xiàn)高質(zhì)量增長。
對樓市暫無直接影響
隨著此次集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市“合法化”，業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的莫過于其對土地市場以及房地產(chǎn)市場可能帶來的影響。
張波認為，長遠來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的確會對土地供應(yīng)格局產(chǎn)生重大影響，推動土地供應(yīng)格局由一元化向二元化發(fā)展，但這種影響卻是逐步的、漸進的；如果僅從中短期來看，其對于土地市場的沖擊非常有限，因為入市并非無條件和隨意的，不僅要符合規(guī)劃，入市土地的總量也會有相應(yīng)年度計劃。
許小樂亦表示，由于此次修訂的《土地管理法》，尚未放開集體建設(shè)用地入市進入住宅領(lǐng)域，所以，目前對城市房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過于直接的影響。
值得關(guān)注的是，雖然此次修訂的《土地管理法》正式刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定，但事實上，打破集體建設(shè)用地入市要先征收為國有的規(guī)定，于兩年前已率先“露臉”。
2017年8月份，原國土資源部會同住建部確定首批13個城市試點開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，隨后，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于今年年初聯(lián)合公布《關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？凇①F陽5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。至此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市數(shù)量已增至18個。
許小樂預(yù)計，未來，集體建設(shè)用地有望逐步從住房租賃市場到房地產(chǎn)開發(fā)放開，以實現(xiàn)中央提出的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。
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