短暫的“小陽春”行情結(jié)束之后，中國樓市再度步入降溫通道。中國國家統(tǒng)計(jì)局14日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房企開發(fā)投資降速、土地購置明顯減少，商品房銷售依然乏力，房企到位資金增速放緩。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，加之房企融資環(huán)境仍在持續(xù)收緊，越來越多開發(fā)商可能會選擇以降價(jià)促銷的方式回籠資金。
7月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)在購地、新開工以及開發(fā)投資等方面出現(xiàn)全面“踩剎車”跡象。
官方數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款同比下跌接近三成；房屋新開工面積增速較1-6月份回落；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院研究員沈昕指出，2019年3月和4月份，中國部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一波“小陽春”行情，但5月份以來這波短暫反彈很快結(jié)束。事實(shí)上，5月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積等多項(xiàng)指標(biāo)增速已連續(xù)3個(gè)月回落。沈昕指出，這說明房企的投資和開發(fā)開始降速了。
過去幾十年來，中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在努力奔跑，快速拿地、開發(fā)、銷售形成“高周轉(zhuǎn)”模式。這種模式一方面能提高資金的使用率和利潤率，另一方面也幫助房企占據(jù)更多市場，不斷擴(kuò)大規(guī)模，最終形成在拿地、融資、品牌等方面的絕對優(yōu)勢。而降速對不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，伴隨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
那么為何房企會在投資、擴(kuò)張方面“踩剎車”呢？
融資收緊是其中最為直接的影響因素。從5月底以來，中國監(jiān)管層陸續(xù)收緊了房地產(chǎn)信托、銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道。
7月30日召開的中央政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，“因經(jīng)濟(jì)下行壓力加大而松綁樓市調(diào)控”的預(yù)期被打破。此后，央行一周兩次“點(diǎn)名”房地產(chǎn)，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。銀保監(jiān)會近期透露，將開展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，范圍包括北京、天津、石家莊等在內(nèi)的32個(gè)城市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去，中國的房地產(chǎn)政策很少提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。但在今年，這一情形發(fā)生轉(zhuǎn)變。中央各部委在2019年來累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過18次講話或政策，警示房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
融資收緊，房企錢袋子不再充裕，加之遇上今年的償債高峰，自然需要通過銷售加快資金回籠力度。但近幾個(gè)月來，房地產(chǎn)銷售并未出現(xiàn)明顯反彈。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國商品房銷售面積累計(jì)增速同比已連續(xù)7個(gè)月處于“負(fù)增長”區(qū)間。
房企業(yè)績明顯下滑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份，39家中國房企總體銷售規(guī)模環(huán)比下降近31%，僅3家房企銷售額環(huán)比上漲，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張步伐放緩。觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企中，有近六成房企未能在年中實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在市場下行預(yù)期以及融資收緊的影響下，房企更多會強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和回籠資金，而在投資端會更加趨于保守。
降價(jià)促銷的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。8月初，廣州多地新盤出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷。據(jù)媒體報(bào)道，番禺大盤祈福繽紛匯從此前的每平方米4.6萬元(人民幣，下同)降至每平方米3.6萬元，降幅超過20%。南沙、白云、黃埔等地的新盤，也有不同程度的折扣。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控從嚴(yán)的背景下，降價(jià)促銷還將出現(xiàn)在其它資金鏈相對緊張的項(xiàng)目。
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