地王項目的土地單價一般相當于項目售價的50%以上，加上人力、資金、建安等成本，在限價的條件下，很多地王項目微利甚至有可能虧本。再加上在融資端的收緊等因素，開發(fā)商們更不敢輕易拿。
97.9億元總價，7月30日，新世界中國在經(jīng)歷11輪加價競拍后，將杭州望江地塊收入囊中。這是今年以來總價第二高的地塊，也是杭州史上第五高總價的地塊。
不過，放眼過去三年多來的全國土地市場，這筆土地交易總價已經(jīng)鮮有亮點。2019年97.9億元的總價，在2016?2018年的高價地塊排名中，分別僅排列在第8位、第6位和第7位，無法擠進前五。
就在同一天召開的中央政治局會議上，中央強調“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。在此之前，監(jiān)管著力對融資端進行了調控，意圖無異于希望通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經(jīng)營風險。
“地王”正在變成少有的物種。伴隨著樓市調控的逐漸推進和長效機制的試水，開發(fā)商們需要接受一個“調控是新常態(tài)”的時代。
地王褪色
今年土地市場的地王熱情已經(jīng)在明顯降低。
時代周報記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)綜合統(tǒng)計（剔除工業(yè)用地）發(fā)現(xiàn)，在新世界中國拿地之前，今年以來的總價地王為越秀地產(chǎn)在4月創(chuàng)下的。越秀所收購的地王地塊位于廣州增城區(qū)，涉及金額141億元。
但2019年141億元的地王，跟過去三年多時間里的地王們相比，并不算高，排第4位。最高價地塊為2016年8月招商聯(lián)合華僑城拿下的廣東深圳寶安地塊，總金額達310億元，樓面價近2萬元/平方米；其次為世茂在2017年以239.4億元拿下的廣東深圳龍崗地塊，樓面價近1.8萬元/平方米；第三位為萬科2018年在浙江杭州余杭以142.3億元拿下的地塊。
2019年也是誕生百億元地塊最少的年份，目前僅為1塊。而在2016?2018年，分別有8塊、2塊和5塊。
與此同時，今年以來高價地的溢價率也在走低。
時代周報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年前十大高價地塊的溢價率皆低于46%。而在2016年金地集團和蘇州金悅凱投資咨詢有限公司聯(lián)合拿下的上海浦東新區(qū)祝橋地塊，溢價率高達285%，這也是近三年來的最高。
今年以來，排列在第十位的高價地為龍光地產(chǎn)在今年6月以65.8億元拿下的廣東深圳龍華區(qū)一塊居住用地。而在2016?2018年間，一個65.8億元總價的地塊，分別可以排入第24位、26位和18位。
不過跟過去三年一樣，這些高價地塊往往會集中在北京、杭州、蘇州、廣州等城市。以2019年為例，在前100的高價地塊中，北京占據(jù)16個，杭州占據(jù)13個，蘇州為8個，廣州、南京和武漢各占據(jù)7個。
盡管這些城市在高價地的總數(shù)上較多，但相比較往年情況已經(jīng)有所變化：分布在北京的總價前100地塊，在2017年曾一度高達28個；上海方面則從2018年的13個降至目前的5個。
過往地王遇到的“煩惱”和改變的市場環(huán)境，是今年高價地在總價和溢價上開始走低避不開的原因。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進分析認為，地王項目的土地單價一般相當于項目售價的50%以上，加上人力、資金、建安等成本，在限價的條件下，很多地王項目微利甚至有可能虧本。再加上在融資端的收緊等因素，開發(fā)商們更不敢輕易拿高價地。
誰在拿高價地塊？
今年以來，究竟是哪些企業(yè)在拿高價地塊？
時代周報記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計梳理，在今年總價前100的地塊中，萬科所拿的高價地塊數(shù)量為房企之最，共計11個，占據(jù)近10%，總金額達502.6億元。
這當中有兩幅地塊為目前總價前十的地塊：一幅是今年2月拿下的位于福建福州臺江區(qū)總價為76.4億元的地塊，另一幅為聯(lián)合平安在今年1月拿下的北京通州區(qū)總價66.6億元的地塊。另外，在今年2月，萬科還聯(lián)合了國開東方在北京豐臺區(qū)拿下了總價為43億元的一幅地塊。
其余的8幅地塊則集中在5月、6月和7月拿下。分別有5月拿下的湖北武漢硚口一地塊和江蘇蘇州一地塊；6月拿下的三塊地則位于云南昆明官渡區(qū)、湖北武漢洪山區(qū)、貴州貴陽云巖區(qū)和廣東廣州黃埔區(qū)；7月的兩塊地位于江蘇南通崇州區(qū)和廣東廣州增城區(qū)。
中海今年的高價地塊共計7幅，數(shù)量上僅次于萬科，總金額達325.8億元。其中，今年7月拿下的位于北京豐臺區(qū)的一金融服務用地總價達79.4億元，為總價前十的地塊。其余的地塊則分布于上海普陀區(qū)、北京市大興區(qū)、福建廈門集美區(qū)、江蘇蘇州工業(yè)園區(qū)、浙江寧波海曙區(qū)和廣東深圳寶安區(qū)。
并列第三位的為華潤、融創(chuàng)和保利，三家今年以來的高價地各有5幅，總金額上分別為236.7億元、220.5億元和188.6億元。其中，華潤和融創(chuàng)各有一塊地為總價前十的地塊。一塊是華潤聯(lián)合電建地產(chǎn)以及星瀧置業(yè)在今年6月斬獲的北京石景山區(qū)總價73.4億元的地塊，另一塊為融創(chuàng)在今年4月拿下的武漢硚口區(qū)總價70億元的地塊。
5家房企，涉及的高價地塊共計33幅，占據(jù)了近30%。此外，這五家也是各大機構排行榜上的前十強房企。
高價地塊具體到各家房企自身拿地金額總占比上，占比不小。結合中國指數(shù)研究院公布的1?7月房企拿地金額排行榜初步來看，萬科1030億元拿地金額中，有近一半為高價地塊。同樣，中海657億元的拿地總金額和華潤498億元的拿地總金額中也有一半為高價地。融創(chuàng)和保利的高價地總價，占據(jù)總拿地金額約30%。
“目前看，中小型開發(fā)商已經(jīng)拿不起高價地了，過去那個地王的時代也不會再來。多數(shù)城市的供地特點是前松后緊，因而高價地往往會在上半年誕生。”一家前十強房企的高管陳東（化名）對時代周報記者表示，但這并不是壞事，市場趨于穩(wěn)定也是外界希望的局面。
適應調控
不光光是高價地塊，近年來，部分中型開發(fā)商在常規(guī)的投資拿地上已經(jīng)很是謹慎。
時代周報記者了解到，例如陽光城內部就制定了“三收三支”策略，即先收后支，以收定支，收大于支。
按照陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌的介紹，公司要求做到用經(jīng)營性現(xiàn)金流去覆蓋土地款的支出，對于拿地有著嚴格的標準，只有在貨幣資金允許的前提下才會做相應的彈性調整。
同樣，融信內部也有這樣的以收定支的規(guī)定，融信中國資本中心高級融資總監(jiān)倪翔宇曾在公開場合介紹，公司各個事業(yè)部根據(jù)銷售回款再扣除了經(jīng)營支出之后，有多余的錢才能夠拿地投資。
保證現(xiàn)金流穩(wěn)定公司經(jīng)營，或許是這些中型開發(fā)商不再高價拿地的原因?？硕鸬难芯繄蟾鎰t認為，上半年積極補充土儲的房企，有意在下半年放緩投資節(jié)奏。
“熱點一二線城市必將是各大房企紛紛布局的重要地區(qū)，地方政府在加碼調控土拍規(guī)則防止地價高企的同時，還可能會根據(jù)商品房庫存消化周期及時加大供地力度。而三四線城市房企拿地的力度勢必會減弱，對于庫存消化周期過長的地區(qū)可能適度減少供地。”招商銀行研究近日發(fā)布的報告中判斷，未來土地市場或延續(xù)結構性分化。
近幾日，時代周報記者對部分房企進行了采訪，這些房企透露出的信息，已經(jīng)不再對新一輪房地產(chǎn)寬松周期到來報以太高的期待。
“7·30政治局會議強調不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，但沒有提及遏制房價上漲，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟的火車頭變?yōu)榉€(wěn)定經(jīng)濟的壓艙石，未來地產(chǎn)將在不突破上限、不穿透下限的區(qū)間內小幅波動，最終進入橫盤時代。”某大型房企高管對時代周報記者表示。
他進一步解釋，橫盤時代即指市場蛋糕在保持穩(wěn)定的前提下，不同的房企會呈現(xiàn)不同的發(fā)展意愿。
在他看來，大房企不排除繼續(xù)擴張，但可以選擇的城市或許會減少。而小房企在融資被切斷的情況下，不可避免陷入被收購的境地。中型房企則會面臨進退兩難的境地。
