我國房地產(chǎn)市場發(fā)展以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲，對(duì)制造業(yè)投資和消費(fèi)需求有什么影響？對(duì)此市場有不同的理解和聲音，也成為社會(huì)各界討論熱點(diǎn)。7月30日中央政治局會(huì)議再次重提“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還強(qiáng)調(diào)要“落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的影響是雙重的，既有拉動(dòng)作用又有擠占效應(yīng)。拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)能有效帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)尤其是制造業(yè)的投資需求，如房地產(chǎn)投資不僅會(huì)加大上游水泥、鋼材和玻璃等建筑材料的需求，還會(huì)帶動(dòng)下游家電家具等行業(yè)的需求，從而推動(dòng)GDP增長。據(jù)測算，2002年以來，廣義房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)中的“房屋建筑業(yè)”）對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率呈上升趨勢(shì)，從2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。

房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下四方面：一是房地產(chǎn)繁榮會(huì)推高要素價(jià)格和生產(chǎn)成本，壓縮制造業(yè)利潤空間，如2019年5月份100個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)和住宅類商品房銷售價(jià)格分別是2008年年末的4.8倍和2.6倍，遠(yuǎn)超同期CPI和PPI的漲幅；二是房地產(chǎn)市場占用了大量的信貸資源，在資金上對(duì)制造業(yè)形成擠占，如2008年以來，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在五大國有銀行貸款余額中的比重不斷提高，而制造業(yè)貸款余額比重卻逐年走低，前者從20.5%提高到36.0%，后者從18.6%降至11.0%；三是房價(jià)“只漲不跌”的神話容易滋生投機(jī)，使大量資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)；四是制造業(yè)是技術(shù)創(chuàng)新的主戰(zhàn)場，房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)妨礙制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，對(duì)制造業(yè)尤其是高技術(shù)制造業(yè)形成負(fù)效應(yīng)，不利于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

2017年以來，房地產(chǎn)和制造業(yè)投資增速的滾動(dòng)相關(guān)系數(shù)（時(shí)間周期為4年）開始走弱，并于2018年10月份開始轉(zhuǎn)負(fù)，且負(fù)相關(guān)系數(shù)值不斷擴(kuò)大，2019年5月變?yōu)?0.3。說明當(dāng)前房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資已呈現(xiàn)出“你強(qiáng)我弱”局面，房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的擠占作用已超過拉動(dòng)作用。

與對(duì)制造業(yè)投資的影響類似，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求也存在正負(fù)效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，房地產(chǎn)市場的擴(kuò)大和房價(jià)的上漲，在財(cái)富效應(yīng)和對(duì)消費(fèi)需求的帶動(dòng)作用下，對(duì)消費(fèi)的正效應(yīng)更顯著，但隨著房價(jià)的不斷上漲，購房支出和租房開支占居民可支配收入的比重越來越高，對(duì)消費(fèi)支出的擠占負(fù)效應(yīng)將愈發(fā)顯著。

房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、制造業(yè)是居民工資性收入的主要來源，房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)造成居民可支配收入的減少，如在19個(gè)門類行業(yè)中（這里未包括國際組織），2017年制造業(yè)就業(yè)人員的比重達(dá)到26.3%，是吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)，2014年以來制造業(yè)就業(yè)人數(shù)開始出現(xiàn)下降，制造業(yè)帶來的工資收入增速也出現(xiàn)回落；二、居民購房投資會(huì)消耗儲(chǔ)蓄存款并提高居民杠桿率，不利于居民消費(fèi)潛能的提高，如居民杠桿率同比變化、房價(jià)收入比均與居民消費(fèi)增速呈反向變化關(guān)系，說明居民加杠桿行為和高房價(jià)均對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用；三、購房支出在居民收入中的比重過高，可用于消費(fèi)的資金比重下降，如居民購房相關(guān)的支出（包括首付、應(yīng)付利息、應(yīng)還本金）在可支配收入中的比重，從2005年的12%提高到2018年的28%；四、房貸在居民貸款中的比重逐年提高，居民貸款的目的大多是購房而不是消費(fèi)，購房貸款對(duì)消費(fèi)貸款形成一定的擠占，如在五大國有銀行的個(gè)人貸款余額中，2018年末房貸比重高達(dá)78.8%，較2012年末提高12.2個(gè)百分點(diǎn)。

從商品房銷售額與消費(fèi)增速的相關(guān)性看，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，商品房銷售額增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的相關(guān)系數(shù)減弱，甚至多次落入負(fù)相關(guān)區(qū)間，表明當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿均顯著下降，房價(jià)成為左右居民消費(fèi)的關(guān)鍵力量。

從正負(fù)效應(yīng)的影響拐點(diǎn)看，房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)需求的影響拐點(diǎn)，在2016年去庫存前后已經(jīng)到來：2016年前房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)是正推動(dòng)作用，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，但2016年后房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占效應(yīng)更強(qiáng)，兩者關(guān)系轉(zhuǎn)為抑制和負(fù)相關(guān)關(guān)系。

總體來看，房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)均具有正負(fù)兩種效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，正負(fù)兩種效應(yīng)在不斷拉鋸，房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的影響呈現(xiàn)出“倒U”型變化趨勢(shì)，即房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的邊際影響先逐漸增強(qiáng)至頂峰后會(huì)逐漸減弱，最后可能從正效應(yīng)演變?yōu)樨?fù)效應(yīng)。

我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)熱潮后，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)和制造業(yè)影響的拐點(diǎn)已經(jīng)到來，擠占效應(yīng)均已超過拉動(dòng)作用。目前房地產(chǎn)市場的過度繁榮，已經(jīng)妨礙我國新舊動(dòng)能的接續(xù)轉(zhuǎn)換，亦不利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。近年來，世界經(jīng)濟(jì)面臨百年未有之大變局，外部環(huán)境的不確定不穩(wěn)定因素增多，我國經(jīng)濟(jì)要想向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，必須加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換速度，發(fā)揮內(nèi)需的決定性作用，而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，有效降低房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)是其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。