44字定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)。7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

在東北證券首席宏觀分析師沈新鳳看來，此次會(huì)議再提“房住不炒”定位，是符合市場(chǎng)預(yù)期的，但新增的最后一句話“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”卻超出了市場(chǎng)預(yù)期。

不再追求短期刺激

恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，透過此次中共中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述來看，傳遞出的一個(gè)明確信號(hào)就是，中央不會(huì)走刺激房地產(chǎn)來拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)的老路。除此之外，中共中央政治局會(huì)議還傳遞出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制重在“管理”的意味，即地方政府將有更大的決策權(quán)和更豐富的工具箱，承擔(dān)地方主體責(zé)任。

一組需要特別關(guān)注的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年發(fā)改委批復(fù)的基建項(xiàng)目總投資額超9500億元，從項(xiàng)目類型來看，多集中在城市軌道、機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、煤礦等領(lǐng)域。摩根士丹利華鑫證券董事總經(jīng)理章俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)坦言，這說明年內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)的抓手還是圍繞基建補(bǔ)短板，放松房地產(chǎn)調(diào)控顯然不是政府政策工具箱內(nèi)的備選政策。

事實(shí)上，從近期密集出現(xiàn)的地方調(diào)控政策來看，也多以收緊為主。如年內(nèi)蘇州四次加碼樓市調(diào)控；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅連續(xù)8個(gè)月居于榜首的呼和浩特，對(duì)于二手房市場(chǎng)進(jìn)行的整頓和規(guī)范；大連出臺(tái)“限價(jià)”政策，明確在2019年5月份、6月份已發(fā)生網(wǎng)簽備案行為的，未售房源按照同質(zhì)可比原則，申報(bào)價(jià)不得高于5月份、6月份最低價(jià)格等。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，針對(duì)上半年部分城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，政策調(diào)控從緊的趨勢(shì)非常明顯。再加上中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及房企融資端的收緊，預(yù)計(jì)在調(diào)控方向不變的大背景下，下半年投資客清場(chǎng)會(huì)更為徹底，自住型購房需求可以得到充分保障。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)走低

結(jié)合近日央行發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2019)》來看，居民杠桿率水平對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的負(fù)面影響值得關(guān)注。計(jì)量分析結(jié)果表明，控制人均可支配收入、社會(huì)融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速會(huì)下降0.3個(gè)百分點(diǎn)左右。

“這也就不難理解，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，以及國(guó)家發(fā)改委對(duì)于房企海外發(fā)債的政策收緊。”章俊稱，其目的都是為了抑制資金過度流向房企。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比前5個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個(gè)月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

沈新鳳認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的指引下，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資及銷售仍將繼續(xù)走弱。

再從房?jī)r(jià)表現(xiàn)上看，6月份發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，初步測(cè)算，6月份一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相同或回落；一二線城市二手住宅漲幅回落，三線城市漲幅微擴(kuò)；同比方面，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均回落。

“今年上半年商品房銷售和土地市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)上漲幅度可控。”章俊認(rèn)為，在“一城一策”的政策主導(dǎo)下各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化是必然結(jié)果，如果貨幣財(cái)政政策繼續(xù)“提效”，下半年政策層仍將強(qiáng)化“一城一策”的精準(zhǔn)調(diào)控，針對(duì)房地產(chǎn)的金融政策將繼續(xù)維持邊際收緊不放松的態(tài)勢(shì)。不過，鑒于目前庫存水平較低，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速大幅放緩的概率不大，可能會(huì)在低位企穩(wěn)，房?jī)r(jià)整體大概率平穩(wěn)，不同城市由于調(diào)控政策和庫存水平不同，可能會(huì)出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。