祁三連,羅鍶萍 北京報(bào)道

嚴(yán)厲調(diào)控之下，難言避風(fēng)港。

房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)罕見多種融資渠道收緊階段。融資代表著房企再生能力，在整體銷售難有大突破背景之下，部分房企或?qū)⒚媾R生存焦慮。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年是房地產(chǎn)政策最密集的年份。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)的192次調(diào)控，同比上漲了31%。其中，上月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，超過(guò)了5月份的41次。值得關(guān)注的是，在本輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被頻繁提及。具體來(lái)看，5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知表示，銀行、信托必須嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策；6月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占銀行信貸資源；7月，監(jiān)管層連續(xù)2次針對(duì)房地產(chǎn)信托及美元債發(fā)布政策。至此，房企融資各個(gè)渠道均受到不同程度的阻礙。

2018年，房企融資收緊政策還主要針對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)債渠道，而到了2019年，監(jiān)管層已經(jīng)將防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域延伸至信托、海外融資等。

“目前來(lái)看不是掐斷而是收緊，融資收緊會(huì)加快行業(yè)的整合速度，對(duì)于高負(fù)債率房企來(lái)說(shuō)存在更大挑戰(zhàn)。”58同城安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

罕見融資收緊

“目前，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向記者表示，此次調(diào)控之前，2018年11月到2019年4月，房企融資環(huán)境相對(duì)寬松，再往前追溯，2017年到2018年的前三季度，融資環(huán)境較為緊張，2016年前三季度融資環(huán)境非常寬松，很多房企都是在2016年大量發(fā)債。

今年5月份之前，監(jiān)管部門早已發(fā)出預(yù)警信號(hào)。3月7日，粵財(cái)信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬(wàn)元罰款，原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”；3月22日，北方國(guó)際信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。今年以來(lái)，各地銀保監(jiān)局已對(duì)8家信托公司開出14張罰單，粵財(cái)信托、北方信托、百瑞信托、華信信托、中泰信托、華寶信托、浙金信托和中融信托被罰款金額合計(jì)超過(guò)1200萬(wàn)元。

落實(shí)到具體政策上，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的“23號(hào)文”被許多人認(rèn)為是信托融資監(jiān)管的開始，7月4日，銀保監(jiān)會(huì)開始對(duì)部分信托公司窗口指導(dǎo)；7月6日銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司展開約談示警，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。

可見，近年來(lái)炙手可熱的房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為監(jiān)管部門的重要盯防對(duì)象。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2019年1季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬(wàn)億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度以來(lái)，全國(guó)首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企的信托融資需求或難以降低。

境內(nèi)融資渠道收緊時(shí)，境外債券融資都是房企資金來(lái)源的重要補(bǔ)充渠道。根據(jù)慧博投資的數(shù)據(jù)，在7月初問(wèn)詢房地產(chǎn)信托融資將收緊后的一周內(nèi)，約有15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場(chǎng)發(fā)行了總計(jì)約50億美金的外債以備糧草。

然而，此次融資收緊政策中，海外融資這一渠道也沒能幸免。

7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，與此同時(shí)，房企還需詳細(xì)披露其海外發(fā)債的具體情況和資金用途。因此，境外融資渠道也將進(jìn)一步收窄。

為何如此嚴(yán)厲？

對(duì)于融資政策收緊的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。所以在最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。

楊紅旭也作出了類似的解釋。他表示，一方面，在“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”中，“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”居首位，即防范重大金融風(fēng)險(xiǎn)傳遞到房地產(chǎn)，這是一個(gè)總體要求。另一方面，今年二季度，部分城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，樓市“過(guò)熱”的現(xiàn)象引起了對(duì)融資面的額外收緊。

張波觀察到，2019年第一季度房企融資規(guī)模是最大的，融資環(huán)境也是最寬松的。目前房企融資環(huán)境再度收緊，他認(rèn)為存在兩方面的原因，一方面是在“房住不炒”的大背景下，對(duì)于房企側(cè)強(qiáng)化監(jiān)管，另一方面是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，引導(dǎo)資金合理流向。“除了防風(fēng)險(xiǎn)外，這次針對(duì)于房地產(chǎn)的金融側(cè)調(diào)控有個(gè)很大的目的，即改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)狀，這需要通過(guò)金融收緊政策來(lái)實(shí)現(xiàn)。”張波表示。

那么，未來(lái)房企融資又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

張宏偉認(rèn)為，目前只是階段性收緊，未來(lái)融資環(huán)境仍具不確定性。

張波也表示，房地產(chǎn)及上下游行業(yè)對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不容小覷，為保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，下半年即使對(duì)于房企融資的限制不放松，更為收緊的空間和可能性也相對(duì)較小。但不可忽視的是，對(duì)于現(xiàn)有負(fù)債率過(guò)高且規(guī)?；^(guò)于“激進(jìn)”房企的融資監(jiān)管會(huì)有所加強(qiáng)。

“影響是立竿見影的，開發(fā)企業(yè)的拿地量已經(jīng)開始在減少了。下半年，房企在部分城市的促銷和降價(jià)也會(huì)增加，樓市的溫度相比上半年會(huì)明顯降低。”楊紅旭表示。