從國家統(tǒng)計局剛公布的數(shù)據(jù)來看，上半年我國房地產(chǎn)市場整體是平淡的。但整體的平淡可能掩蓋了部分三四線城市樓市的清淡甚至是困境。
一天時間，開封限售令的解除與撤回，正是這種困境的寫照。
7月19日，據(jù)河南日報報業(yè)集團主辦的大河報客戶端消息，開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易時限及撤銷備案限制的函》，現(xiàn)取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。簡單說，就是開封實施兩年2個月的限售令宣告解除。
但是，7月20日，開封市政府官網(wǎng)掛出一份通知，“住建局撤銷其作出的調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關(guān)決定”，開封市住建局鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。
2017年5月15日，開封發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控文件（輿論簡稱“汴九條”），規(guī)定商品住宅限售3年，新房原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。這是由于2016年以來該市房價持續(xù)快速上漲。
而開封市住建局7月19日解除限售令，也是有理由的。據(jù)媒體報道，開封市住建局相關(guān)負責人還就此作了解釋：“經(jīng)過兩年來的調(diào)控，開封市房地產(chǎn)已經(jīng)過度到平穩(wěn)發(fā)展的階段，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，所以限售政策并無存在必要。”
開封樓市現(xiàn)狀是什么樣的呢？
先看土地市場。5月24日，開封中意湖片區(qū)掛牌出讓一宗占地面積86.2畝的地塊，87輪鏖戰(zhàn)之后河南建業(yè)以總價5.65億元奪得，地價656萬/畝，合樓面價3938元/平方米。超過了2018年開封土拍單價650萬/畝的“地王”紀錄。一般來說，房企愿意高價買地，是對后市有信心。所以從土地市場來說看不出樓市有多差。
再看房價。據(jù)河南樓市網(wǎng)、諸葛找房網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年開封市商品房銷售均價最高是出現(xiàn)在4月份，5-6月有所下滑。但6月房價仍遠高于1-2月份。
但銷售情況就不樂觀了。我查找到的有限資料顯示，在去年全市商品房銷售面積同比下滑10.6%的基礎(chǔ)上，今年上半年開封成交面積繼續(xù)呈較大幅度的下降。
房地產(chǎn)市場情緒低落。這應(yīng)該才是開封市住建局試圖取消限售令的根本原因所在。用19日通知的話說就是，“提振市場信心”。
這與一個月前湖北恩施市房協(xié)限制房企降價（輿論稱之為止跌令），基本動機是相近的。恩施市房協(xié)想通過禁止房企打價格戰(zhàn)來穩(wěn)定市場，而開封市住建局是想通過解除限售、促進流通，來刺激市場。但這些想法，不排除是主管部門和行業(yè)組織的一廂情愿。
2015-2017年，三四五線城市房地產(chǎn)市場突然崛起，量價齊升。重兵囤積三四五線城市的房企，迎來大收獲。幾家主打三四五線城市的房企三年內(nèi)業(yè)績翻了幾番，并成功在香港上市。
但這些城市的市場容量和成長性是極為有限的，即使本地沒有限購，但在金融監(jiān)管部門的嚴格調(diào)控下，二套以上首付和貸款利率大漲，購房門檻大幅抬升，被抽走投資杠桿的外來投資者轉(zhuǎn)而觀望起來。一旦外來需求萎縮，三四五線城市就會掉入房價滯漲、成交下跌的軌道。
長三角、珠三角地區(qū)，在一線城市和二線熱點城市周邊的三四線城市，還能繼續(xù)承接大城市的外溢需求和本地新落戶人口的新增需求，樓市繼續(xù)保持穩(wěn)定甚至增長，但中西部的三四五線城市卻無法找到這類新增需求，樓市轉(zhuǎn)入痛苦的調(diào)整階段。開封是如此，恩施也是如此。
房地產(chǎn)調(diào)控一城一策，當?shù)爻鞘兄鞴懿块T對市場情況進行分析研判后，調(diào)控政策適當微調(diào)（收緊或放松），是其城市政府履行主體責任所在，但如果房地產(chǎn)市場的需求發(fā)生了方向性逆轉(zhuǎn)，施救的效果也會是微弱無力的。房地產(chǎn)市場根本上還是取決于供求關(guān)系，而需求又與產(chǎn)業(yè)景氣、人口流入密切相關(guān)。人為的救市，很難讓樓市根本上走出困境。
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