廣州貫徹落實“四個走在全國前列”新實踐

昏暗逼仄的居民樓搖身變成藍(lán)白色調(diào)的貓咪公寓，“鏟屎官”們可以相伴為鄰，一起擼貓；過道堆滿雜物、小作坊扎堆的老舊建筑改造后“嶺南風(fēng)格”濃郁，寬敞明亮的園區(qū)吸引科創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐……一場出租屋業(yè)態(tài)的蝶變正在廣州海珠區(qū)發(fā)生。

作為廣州中心城區(qū)之一，海珠區(qū)正全力打造“一區(qū)一谷一灣”創(chuàng)新島格局。怎樣利用有限的城市用地謀求高質(zhì)量發(fā)展？如何為集聚而來的人才提供優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)保障？經(jīng)過多年持續(xù)摸索，海珠區(qū)探索出了以“城區(qū)微改造、圍院式管理、物業(yè)式經(jīng)營、公寓式配套、市場化運作、滾動式發(fā)展”為核心的出租屋協(xié)同共治第三方代管模式，促進(jìn)出租屋業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級。目前，該模式被廣州市委全面深化改革委員會列入第一批改革創(chuàng)新經(jīng)驗，在全市復(fù)制推廣。

數(shù)說

自開展第三方代管工作以來海珠累計代管改造出租屋3.08萬套

海珠區(qū)累計代管出租屋改造面積50萬平方米

打造品牌公寓1.8萬套

上半年收儲在建第三方代管項目近10萬平方米

代管出租屋“三個100%”

登記納管率 視頻門禁安裝率 租金收取率100%

第三方代管出租屋傷人亡人事故零發(fā)生

案例聚焦

環(huán)境靚租金平 魚與熊掌能兼得

北山村位于海珠區(qū)東部，北面毗鄰琶洲，南面與國際生物島、廣州大學(xué)城隔江相望。對在琶洲從事會展工作的“90后”鄭栩來說，租住在北山村夢享青年公寓是一個“住得不錯”又“住得不貴”的選擇。

調(diào)取監(jiān)控視頻 幫租戶找回愛貓

在一棟外立面為黃灰相間色調(diào)的樓梯樓頂層，鄭栩已經(jīng)住了近一年。這間一室一廳、30平方米出頭的出租屋，是他和兩只貓咪的溫馨小家。“雖然這里也是城中村，但內(nèi)外裝修都采用了年輕人比較喜歡的簡約風(fēng)格，居住環(huán)境靜謐。”鄭栩說，繳房租、充電費等諸多事宜都可以通過手機(jī)輕松解決。“除了進(jìn)大門需要門卡外，我還可以用手機(jī)來控制更改自己房間的門鎖密碼。”

曾經(jīng)的一個“小插曲”讓鄭栩?qū)ψ≡趬粝砩鐓^(qū)倍感安心。那一次，他發(fā)現(xiàn)一只貓咪“離家出走”不見蹤影，隨即向管家反映了情況。“管家調(diào)取公寓監(jiān)控視頻查找，發(fā)現(xiàn)另一戶的租客去天臺晾曬衣服后忘了關(guān)窗，結(jié)果貓咪從窗口不請自入了。”當(dāng)時，那位租客還在上班，看到管家發(fā)在朋友圈里的消息后，立即主動聯(lián)系上鄭栩，待下班回到家后送還了貓咪。

夢享青年公寓北山村龍吟片區(qū)共有6個管家，對已經(jīng)成熟運營的大約800套出租屋進(jìn)行日常管理。消防隱患、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施損壞情況……管家們在巡查中實時拍照上傳，在系統(tǒng)中形成日檢、周檢、月檢記錄，整個公寓管理層都可隨時查看。當(dāng)租客發(fā)現(xiàn)問題時，可通過微信小程序報修、投訴，線上跟蹤處理進(jìn)度，并對處理結(jié)果進(jìn)行點評。

值得一提的是，在臨近新滘東路的公共社區(qū)中心，租客們不僅能免費使用健身、唱K設(shè)備，還可參加定期的線下活動，比如插花、DIY烘焙等。“租客可以根據(jù)自身時間安排提前報名參加主題活動，不過我比較喜歡天冷時和鄰居們在公共區(qū)域打邊爐。”鄭栩說。

在他看來，盡管交通不是很便捷，但對比中心城區(qū)公寓動輒超過3000元的月租金，1500元的月租金能有這樣的居住環(huán)境“性價比算是很高了”。如今，下班回來買菜做飯，小小的房子里有了“煙火氣”，于在外打拼的鄭栩而言，這里也有了家的感覺。

清走四百制衣廠 社區(qū)整體翻新

如果把租金價格比作魚，把居住環(huán)境比作熊掌，那么，魚和熊掌可以兼得。

談起夢享社區(qū)青年公寓的創(chuàng)立初衷，公司創(chuàng)始人王錦說，這源于十多年前他的親身經(jīng)歷。來廣州之初，為節(jié)省開銷，他在城中村住過很長一段時間。“我們希望能讓正在追求夢想的年輕人住得更好。”

2017年11月，作為海珠區(qū)推廣出租屋第三方代管的項目之一，夢享社區(qū)·北山智信社區(qū)落戶官洲街。夢享社區(qū)收儲部分村社物業(yè)，通過微改造將老舊的居民樓變?yōu)闀r尚的公寓式出租屋。以一期項目為例，公寓主要為單間帶衛(wèi)浴，每間裝修標(biāo)準(zhǔn)為3萬元~6萬元，每月租金價格從600元到2000元不等。

目前，夢享社區(qū)已完成改造的房間入住率超過90%。在保持高性價比的同時，王錦還希望出租屋能滿足年輕人的社交需求。今年6月，社區(qū)嘗試推出主題公寓，最新上線的貓咪公寓里設(shè)有貓爬架等貓咪玩樂場所，頗受“鏟屎官”和愛貓人士的青睞。

“原本這里都是小型制衣廠，布碎滿地。去年至今，我們清走了約400家制衣廠，現(xiàn)在出入片區(qū)的多是年輕白領(lǐng)。”王錦說，與單純的舊樓改造不同，夢享社區(qū)的改造模式為整體翻新，在樓宇內(nèi)外裝修完成后，還將對周邊地面、水電、交通配套設(shè)施等進(jìn)行完善。“像之前壞掉的路燈，我們申請維修讓其復(fù)明，社區(qū)附近的公交車站，也是經(jīng)過多方努力才成功增設(shè)的。”接下來，他們計劃為北山村的部分公共區(qū)域免費增加公共設(shè)施，提升區(qū)域面貌。

據(jù)統(tǒng)計，夢享社區(qū)在官洲北山、侖頭兩個村內(nèi)連片代管近200棟出租屋，致力打造智慧代管出租屋社區(qū)，其中在北山村龍吟片代管60余棟、約5萬平方米出租屋，連片打造2000余套品牌公寓，服務(wù)5000多名來穗青年。

內(nèi)外兼修 嚴(yán)把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入關(guān)

烹煮、榨取、布局，怎樣嫻熟地運用三種技術(shù)做好西米撈？西米不夠Q彈怎樣解決？在一處1:1實景打造的咖啡店內(nèi)，身穿制服的學(xué)員們在一側(cè)埋頭嘗試西米撈系列的成品制作。熬煮巧克力漿、打磨翻糖蛋糕……隔著玻璃窗可以看到，數(shù)間課室里，學(xué)員們忙碌不停，樓層里彌漫著蛋糕和奶油的香氣。這是德臻科創(chuàng)園內(nèi)一家烘焙培訓(xùn)學(xué)校的日常。

在海珠區(qū)大塘東勝新街16巷，7棟嶺南特色風(fēng)格的建筑內(nèi)聚集著中科院北京國家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、健身學(xué)院、烘焙教育等領(lǐng)域五六家企業(yè)。而在一年前，這些房屋質(zhì)量參差不齊，外立面風(fēng)格迥異，首層均以小作坊為主，二層以上大部分是工廠宿舍，“蜘蛛天網(wǎng)”遍布，衛(wèi)生、安全等隱患處處可見。

短短的時間里，這里何以發(fā)生了翻天覆地的變化？德臻科創(chuàng)園負(fù)責(zé)人龔瑞聰介紹，去年6月，廣州藝寶瓏實業(yè)發(fā)展有限公司作為第三方代管企業(yè)，被海珠區(qū)委、區(qū)政府引入大塘地區(qū)，通過整體租賃的形式取得上述7棟建筑物的經(jīng)營使用權(quán)。“我們花了三個月的時間，清退了70多家制衣廠并完成了外立面的裝修。”園區(qū)還對線路、消防、過道進(jìn)行了升級改造，其中，首層保留承重墻，打造仿騎樓式建筑。

為了實現(xiàn)“內(nèi)外兼修”的蛻變，科創(chuàng)園在對舊物業(yè)升級改造的同時，還嚴(yán)格把好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入前沿端口。目前，園區(qū)主要以央企、上市公司、科技、文創(chuàng)與設(shè)計類的品牌或標(biāo)桿企業(yè)為主。龔瑞聰告訴記者，原先7棟樓的出租稅每年有10萬~20萬元。第三方代管后，不僅租金上浮，還減少了消防安全隱患，預(yù)計將提供數(shù)千個就業(yè)崗位，辦公從業(yè)人員達(dá)2000~3000人。前三年各企業(yè)創(chuàng)造稅收收入預(yù)計每年超過千萬元。

基層思考

黃偉新：海珠區(qū)出租屋協(xié)同共治第三方代管模式負(fù)責(zé)人、海珠區(qū)委政法委專職委員

專業(yè)的事交給專業(yè)的人做

政府為第三方企業(yè)“背書”

“隨著時代的發(fā)展，過去‘大包大攬’的傳統(tǒng)管理模式與日益增長的來穗人員和出租屋規(guī)模已不相適應(yīng)。”海珠區(qū)出租屋協(xié)同共治第三方代管模式負(fù)責(zé)人黃偉新說，傳統(tǒng)出租屋業(yè)態(tài)長期面臨著社會治理困境。相當(dāng)一部分出租屋屋主只收租不管理或管理水平、效率低下導(dǎo)致出租屋環(huán)境差、散亂污企“三合一”大量存在、隱患多。

創(chuàng)新來穗人員和出租屋服務(wù)管理理念，是新階段發(fā)展的必然選擇。黃偉新說，從2015年開始，海珠區(qū)以村社破舊物業(yè)和城中村連片出租屋為重點，主動尋求、對接、引入出租屋協(xié)同共治第三方代管企業(yè)，指導(dǎo)第三方代管企業(yè)按照出租屋標(biāo)準(zhǔn)，對原破舊物業(yè)進(jìn)行外部整飾和內(nèi)部裝修的升級改造，逐步清退原有物業(yè)高污染、高排放業(yè)態(tài)，消除出租屋各類安全隱患，并對代管出租屋全部安裝“門禁+視頻”系統(tǒng)，把好治安關(guān)，實行管家式服務(wù)，實現(xiàn)全方位升級。

按照“成熟一片、推進(jìn)一片”的思路，海珠區(qū)優(yōu)先在城中村地區(qū)、門禁安裝試點地區(qū)和社會治理重點地區(qū)先行先試，先后形成了瑞寶街石溪村舒心公司的“代理式”，赤崗街萬科泊寓的“公寓式”，夢享社區(qū)、世聯(lián)紅璞的“連片代管式”和江海街up+智谷的“創(chuàng)業(yè)社區(qū)式”等成功模式。

在摸清轄區(qū)出租屋分布狀況和出租業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，去年，海珠區(qū)印發(fā)《海珠區(qū)關(guān)于深入推廣出租屋協(xié)同共治第三方代管模式工作辦法》，形成各部門共同推進(jìn)的合力，推廣出租屋第三方代管模式。

“與不少地方以市場自發(fā)行為為主不同，我們積極為第三方企業(yè)做信用背書，幫助其對接適合企業(yè)落地的區(qū)域，加速企業(yè)商業(yè)模式的成型、成熟。”黃偉新說。在推廣過程中，海珠區(qū)一方面全力扶持鼓勵夢想社區(qū)等本土第三方代管企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，另一方面充分發(fā)揮“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的作用，主動對接一批實力雄厚的第三方代管企業(yè)進(jìn)入。“政府部門為企業(yè)牽線搭橋，引薦銀行為企業(yè)提供后續(xù)資金支持，幫助第三方代管企業(yè)在海珠區(qū)迅速大展拳腳，全面開展代管業(yè)務(wù)。”黃偉新表示。

目前，海珠創(chuàng)新島已初步形成“一區(qū)一谷一灣”的創(chuàng)新布局。怎樣解決入駐企業(yè)、單位的居住問題又保障第三方代管企業(yè)的客源？黃偉新稱，為了形成良性互動發(fā)展，政府部門與進(jìn)駐海珠的企業(yè)單位對接，了解企業(yè)狀況和員工居住需求，在有居住需求的企業(yè)與出租屋代管企業(yè)之間搭建溝通橋梁，為琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)提供優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)保障。

“我們的根本出發(fā)點還是創(chuàng)新手段，規(guī)范出租屋管理，只要是有利于出租屋平安穩(wěn)定的事情，我們都會努力去做。譬如第三方代管餐飲配套等問題，只能根據(jù)區(qū)域情況量體裁衣逐個問題逐一協(xié)調(diào)解決。” 在黃偉新看來，專業(yè)的事需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)來做。在政府指導(dǎo)下，依托社會房源、專業(yè)公司，讓市場充分競爭，各類人才才能有更多的居住選擇。“作為區(qū)人才公寓的戰(zhàn)略服務(wù)商，未來，第三方代管房源將成為海珠人才公寓的主要房源，全力服務(wù)區(qū)內(nèi)各層次人才。”黃偉新說。

專家點評

嚴(yán)躍進(jìn)：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)

發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢

規(guī)劃“一盤棋”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海珠區(qū)“第三方代管”模式實際上是在原有存量物業(yè)、老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)上提高了質(zhì)量、提升了效率，引入這種模式可以防范一些隨意改造。老舊小區(qū)如果隨意改造，缺乏專業(yè)力量的介入，很容易“不倫不類”，會形成新的老舊小區(qū)“建筑垃圾”。而通過第三方代管、引入專業(yè)力量和資金投入促進(jìn)改造，更加符合當(dāng)前的城市規(guī)劃。

他認(rèn)為，“第三方代管”模式有以下優(yōu)勢：首先，第三方企業(yè)能保持比較中立的態(tài)度和立場，傾聽各方訴求，照顧各方利益，做好政府和業(yè)主的溝通、業(yè)主和引入企業(yè)的溝通；其次，第三方企業(yè)擁有更好的融資能力，能夠發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)模優(yōu)勢又能帶來規(guī)模效應(yīng)，降低改造成本；再次，有利于做好統(tǒng)一的規(guī)劃。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，近年來，各種舊城改造都很注重強調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，出租物業(yè)已不限于單純的導(dǎo)入租賃客戶。通過出租物業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)，會對產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大影響?？傮w上說，引入第三方代管模式，通過好的資本、好的資源的介入，能改變傳統(tǒng)的改造模式，是非常有益的嘗試。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，舊改不是簡單的房屋改造，而是體現(xiàn)了城市的規(guī)劃導(dǎo)向、城市品質(zhì)提升甚至是文化理念的轉(zhuǎn)變。老舊小區(qū)、城中村如何改造？他建議要有前瞻意識，垃圾分類等環(huán)保理念都應(yīng)該導(dǎo)入老舊小區(qū)改造之中，在進(jìn)行舊改時把垃圾分類、5G高新技術(shù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、體育等資源都納入進(jìn)去。