屋漏偏逢連夜雨。

近期整個(gè)房地產(chǎn)市場受到了很大的沖擊，主要的沖擊來自于新城控股，因?yàn)槠涠麻L的丑聞，導(dǎo)致“新城系列”的上市公司，不管是在香港上市的公司，還是在A股上市的公司，都出現(xiàn)了跌停，甚至出現(xiàn)斷崖式下跌的這種走勢，市值蒸發(fā)400多億元。大家對其后面資金鏈能不能延續(xù)產(chǎn)生了巨大的懷疑。

銀保監(jiān)會約談信托公司

而就在這個(gè)時(shí)候，中國銀保監(jiān)會開始約談信托公司，要求過度擴(kuò)張的信托公司約束對房地產(chǎn)的投資。

這個(gè)背景實(shí)際上可以延續(xù)到上個(gè)月，上個(gè)月的陸家嘴會議上銀保監(jiān)會主席郭樹清就對房地產(chǎn)市場做過明確的分析，得出兩個(gè)結(jié)論，一是認(rèn)為現(xiàn)在中國居民的債務(wù)已經(jīng)到了不可持續(xù)的地步，負(fù)擔(dān)很重；二是現(xiàn)在新增貸款中間超過一半以上是按揭，也是不可持續(xù)的，說明房地產(chǎn)金融化已經(jīng)非常嚴(yán)重。

其實(shí)銀行已經(jīng)做了層層控制，對開發(fā)商也好，按揭也好，都有一定程度的約束，所以最后大家尋找資金渠道就繞過銀行找到了信托公司，導(dǎo)致信托公司業(yè)務(wù)過去兩年主要就是房貸，或者房地產(chǎn)的開發(fā)。現(xiàn)在銀保監(jiān)會找這些膨脹比較快的信托公司約談，也是予以管制，再一次加強(qiáng)對整個(gè)市場的風(fēng)控。

這一次被約談的信托公司包括中融信托（國內(nèi)業(yè)務(wù)量最大的信托公司）、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托。除了中融信托之外，其他的信托公司都是專業(yè)信托公司，或者規(guī)模相對有限的信托公司，越是這種公司，往往在地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)發(fā)展越是比較激進(jìn)。

因此，銀保監(jiān)會對這些信托公司提出五個(gè)方面的要求：第一，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；第二，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配；第三，提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；第四，控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；第五，提高受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。這些要求說到底最重要的還是控制房地產(chǎn)信托的增速。

監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)促發(fā)展

房地產(chǎn)信托，實(shí)際上就是房地產(chǎn)資金信托，指的是委托人把自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進(jìn)行管理和處分的行為。

房地產(chǎn)信托既可以為委托人帶來利益，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式之一。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)開發(fā)資金主要是自籌資金和其他資金，其中定金和預(yù)收款占比最高，其他部分主要靠融資來解決。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是信托業(yè)投向的一個(gè)重要部分，從2018年6月到今年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個(gè)月居集合信托首位，成為信托公司發(fā)展的重要業(yè)務(wù)。

從去年的數(shù)據(jù)來看，盡管信托業(yè)整體規(guī)模是下降，但房地產(chǎn)信托規(guī)模卻是逆勢而升。截至5月末的時(shí)候，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%；比年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

簡單地說，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長太快，所以引起了銀保監(jiān)會的高度重視。這對于一些對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)比較依賴的信托公司來講，下半年的業(yè)績壓力會比較大；對于房地產(chǎn)領(lǐng)域來講，市場普遍預(yù)期房企融資環(huán)境會進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會進(jìn)一步加大；對市場而言，強(qiáng)監(jiān)管有助于推動信托公司回歸本源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，以及轉(zhuǎn)型，但是市場的短痛也就不可避免。