隨著暑期畢業(yè)季的來臨，各地租房市場再次反彈。
近期，北京房地產中介協(xié)會發(fā)布的一則“規(guī)范住房租賃服務倡議書”引發(fā)租房群體拍手叫好，“房屋托管方是否等同于二房東”在公眾間也掀起了一輪討論。北京商報記者以發(fā)放調查問卷的形式發(fā)現(xiàn)，超七成租房人認為，不論是轉租業(yè)主房源的個人，還是托管出租業(yè)主房源的公司或者機構，本質上都是靠賺差價獲利的“二房東”。對于中介協(xié)會和中介機構、長租企業(yè)方面的承諾，本質上并不能打消租房人對于租金穩(wěn)定以及居住之所穩(wěn)定的擔心，租房群體更想看到有明確針對租房市場秩序維護的租賃專項政策出臺。
“二房東”僅限個人？
北京商報記者發(fā)放并回收的調查問卷結果顯示，超七成北京租房者認為自如等長租公寓運營商靠低價長期獲取房源后，再分租高價出租獲利，性質等同于“二房東”；就“‘不得通過轉租形式賺取或變相賺取差價’，規(guī)定的制約主體是什么”這一問題，超七成租房者均認同，制約主體包括從事租房業(yè)務的企業(yè)以及進行房源轉租的個人。此外，更有超半數(shù)出租人表示，如果市場條件允許，更傾向于選擇租金低且更為安全的房東直租房源。
實際上，對于“二房東”這一概念，在接受北京商報記者問卷調查的受訪者之中，仍有近兩成租房者表示搞不清概念所對應的主體，對“二房東”定義模糊。在這部分租房者看來，“二房東”似乎是只針對不規(guī)范轉租業(yè)主房源個體的貶義詞匯，“跑路、吃空置期、吃差價、空手套白狼”是其固化了的標簽。
然而，有業(yè)內人士指出， “二房東”其實就是所謂的“包租公”，指的是承包租賃物業(yè)經(jīng)過裝修改建之后轉租給租客牟利的機構或個人。因而，不管是從事租房業(yè)務的企業(yè)以及進行房源轉租的個人，只要出租房源一方不是房屋產權所有人，且從其經(jīng)營的租賃房源中獲取差價收益，均可被認定為“二房東”。
房屋托管背后的本質
“給我感覺就像‘公司二房東’反對‘個人二房東’！告訴租房人‘快來我這租房，我這安全靠譜’！” 居住在海淀區(qū)的租房人任晴（化名），如是向北京商報記者表述自己對于上述存爭議倡議內容的看法。
合碩機構首席分析師郭毅也認同，自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商本質上為二房東。 “從中介行業(yè)協(xié)會這次發(fā)出的‘反對二房東’倡議來講，其認定的‘二房東’應該是此前爭議較大的個人（非業(yè)主）轉租者，考量到自如等長租公寓運營商進行租房租賃活動的商業(yè)模式較為正規(guī)，所以沒有把企業(yè)性質的住房租賃經(jīng)營單位算在‘二房東’之列。”
相比個體性質“二房東”的遭人厭惡，本質相似的公司性質“二房東”顯然更容易被公眾所接受。究其原因，在于后者轉租業(yè)主房源經(jīng)“房屋托管”這一環(huán)得以“合規(guī)化”。之如自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，正是沿用此種模式獲取并出租業(yè)主房源以實現(xiàn)獲利。
據(jù)了解，房屋托管是房屋產權所有者對房屋使用權以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營單位，房屋經(jīng)營單位再對房屋使用權商業(yè)化的一種過程，包括日常管理、招租、承擔房屋中途空置期風險等。業(yè)主(或委托人)將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業(yè)主的協(xié)議為其尋找租客。
合同期內，由房屋經(jīng)營單位代收房租、水電費、煤氣費、物業(yè)管理等費用，并按合同約定將租金打給業(yè)主或業(yè)主指定銀行賬戶，受托方承擔中途租客退租風險，受托方靠收取業(yè)主的管理服務費和經(jīng)營中的增值盈利，依靠自身的專業(yè)房屋管理經(jīng)驗來抵抗各種風險，從而達到業(yè)主與受托方互惠互利，共同增值的目的。
市場有觀點稱，市場上的房屋托管業(yè)務的核心內容與早期的包租業(yè)務并無不同。公開資料顯示，房屋托管業(yè)務的淵源是20世紀初上海、廣州、香港等地的房屋包租業(yè)務，即：包租人從業(yè)主手中將房子包租過來，包租期限視情況為1-5年不等，包租人與業(yè)主簽訂包租合同，并按合同規(guī)定向業(yè)主分期或一次性支付房租。一般情況下，包租人向業(yè)主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是這“一包一租”之間的差價。
“其實質是業(yè)主通過包租規(guī)避了空租的風險，從而將空租的風險轉嫁給包租人，而包租人在承擔這種風險的前提下，依靠廣泛的信息收集渠道和對租賃市場的深入了解，最大限度地壓縮自身風險，從而將包租與出租之間的利益最大化，這部分利益就是各法系所共同承認的商業(yè)風險收益，而包租人所扮演的角色就是現(xiàn)在的經(jīng)紀公司。”有業(yè)內人士從業(yè)主及包租人角度如是概述房屋托管的本質。
以長租公寓運營商自如以及蛋殼公寓為例，其收房并出租的操作就是走的這種房屋托管或者房屋委托模式。此外，市面上大多數(shù)住房租賃企業(yè)為實現(xiàn)更大規(guī)模的收房，幾乎都會面向業(yè)主做出類似免費裝修、收益穩(wěn)健以及嚴選租客的承諾。
北京商報記者從自如App上了解到，主打一站式房屋托管模式的自如，對于已經(jīng)是精裝修的業(yè)主房源，會推薦業(yè)主選擇“自如精選”或“自如豪宅”托管模式。在裝修時，自如會保留房屋原裝及風格；針對毛坯、老舊、簡單裝修房源，自如會為業(yè)主房屋統(tǒng)一重新裝修，配置原創(chuàng)家具、品牌家電，并在到期后將所有家具家電贈送給業(yè)主。業(yè)主受益方面，自如方面的宣傳為“每年固定房租增長率，租金收入穩(wěn)定。每年固定的空置期天數(shù)，不必擔心房屋長期空置。中途退租招租的麻煩和風險，自如幫業(yè)主承擔” 。
蛋殼公寓方面，招租的宣傳文案為“房屋量身設計，裝修風格新穎，租金按時到賬，資產保值”，并稱“房屋升級改造，配置全套家具、家電，實現(xiàn)房屋資產的穩(wěn)定增值。蛋殼公寓與業(yè)主簽署合同后按照合同約定及時打款。在整個租期內，有專屬蛋殼管家協(xié)助管理，省心省力，讓業(yè)主坐享收益” 。
租賃市場亟須專項政策出臺
對于 “房屋托管方是否等同于二房東” 、狹義和廣義“二房東”性質類比的討論背后，實則折射出租房者對于租住環(huán)境穩(wěn)定安全以及租金漲幅可控的迫切需求。然而，有部分租房者反映，盡管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介，但是該模式仍然存在諸如違規(guī)打隔斷“n+1”出租、轉租租金上漲、續(xù)約租金漲幅較大的不規(guī)范操作。
“說實話，我覺得中介協(xié)會聯(lián)合住房租賃企業(yè)搞‘反對二房東’的聲明，好的一面是會讓租房更透明一些，正規(guī)企業(yè)也會因為程序正規(guī)、風險性相對較低而獲客更多；不過，壞的一面或是在中介機構把持房源越來越多甚至形成壟斷之后，房租有潛在上漲的可能。” 任晴認為，畢竟企業(yè)自帶天然的趨利性。
事實上，并非任晴一人對于住房租賃市場的租金情況懷有擔憂。根據(jù)調查問卷結果，就住房租賃企業(yè)盈利來源的問題，超八成租房者認同，自如、蛋殼公寓等企業(yè)利潤主要來自于租金差價以及其提供的增值服務，并認為其掌握可租賃房源程度已經(jīng)近乎市場壟斷，并足以影響市場租賃價格。
據(jù)了解，之于房屋托管模式下的租賃關系，中介型住房租賃企業(yè)與業(yè)主、承租人分別簽訂相應的租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是兩份合同組成的，一份是中介型住房租賃企業(yè)與業(yè)主簽訂的房屋托管合同（或者說是包租合同），另一份是經(jīng)紀公司與承租人簽訂的房屋租賃合同，這與傳統(tǒng)中介機構所謂的“居間租賃”通過一份“三方合同”完成租賃業(yè)務的業(yè)務模式截然不同。房屋托管合同的簽署時長大多為1-5年不等，在可租賃房源的租金水平方面，意味著房主在合同期內都不能根據(jù)市場形勢調整租金，而中介型住房租賃企業(yè)卻可以自主定價。
“現(xiàn)階段的監(jiān)管還是不到位，我覺得灰色地帶太多了。我租房多年，市面上存在的租賃形式幾乎都有體驗，像目前比較受年輕人青睞的長租公寓運營商轉租，我就遭遇過到期前申請轉租而系統(tǒng)自動漲房租的事?？梢源_定，合同還未正式到期，絕對不是房東漲的。”任晴稱，自己2018年6月30日起租的房源，在今年6月末進行轉租操作時，在原本租金基礎上多出了40元。
此外，另有租房人向北京商報記者透露，在北京一些外來人口聚集程度較高的區(qū)域，違規(guī)打隔斷“n+1”出租的現(xiàn)象仍悄然存在。
當然，正如一個硬幣有兩面，當前房屋托管行業(yè)優(yōu)劣之處也很是分明。之于業(yè)主，房屋托管不僅解決了其閑置房產的維護和管理問題，還可給業(yè)主帶來一定的收入，確保了閑置房產的保值、增值。之于租房人，也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在絕大多數(shù)租房人看來，外界對于中介型住房租賃企業(yè)的爭議之聲，大多不是因為找房體驗而起，基本上都集中在對于機構或公司型“二房東”在租金定價上操控力的潛在擔憂。
“其實住房租賃的市場化程度很高，形成交易的方式又相當多元，管理難度確實很大，最好還是能夠和房屋產權轉讓一樣實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，才更有利于監(jiān)管，否則只是出一些規(guī)范性政策，效果和意義并不明顯，或者說，這些制度也不可能太嚴格，因為缺少管理手段，很難保證有效執(zhí)行。”就租房租賃領域“禁而不止”的一些亂象，郭毅如是分析原因。
當前，正如問卷調查“租房市場秩序應該靠什么維護”這一問題的共性選擇結果所示，絕大多數(shù)租房者認為，在中介協(xié)會協(xié)調及房管部門監(jiān)督之外，政府層面應出臺針對住房租賃的專項法規(guī)。
在中原地產首席分析師張大偉看來，在房地產交易市場穩(wěn)定的基礎上，2019年北京多次發(fā)布針對房地產租賃市場的調控政策，包括租賃市場房源發(fā)布、租賃市場企業(yè)承諾、租賃合同修改等，這證明了對于北京這樣的一線城市，在房產交易環(huán)節(jié)穩(wěn)定的背景下，租賃將成為后續(xù)政策風口，針對租賃市場的政策調節(jié)將非常頻繁。
“過去的租賃市場缺乏監(jiān)管，租賃交易與買賣交易不同，租賃因為不用過戶確權，所以很難被監(jiān)管。這種情況下，租賃市場在過去一段時間野蠻發(fā)展，租賃企業(yè)也各種打擦邊球，包括隔斷出租、租金貸等違規(guī)違法行為非常多發(fā)。目前來看，政策已經(jīng)關注到這個領域，代表了未來租賃企業(yè)將被規(guī)范化。”張大偉說。
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