近日,深圳5宗地出讓引起市場高度關(guān)注,不少大房企表現(xiàn)積極,而同時中小房企斷臂求生或轉(zhuǎn)型的事件也在上演。事實(shí)上,繼年初以來,多個城市調(diào)控政策力度有所調(diào)整,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部小幅回暖,但近兩個月針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,部分城市重新收緊了樓市政策。仲量聯(lián)行認(rèn)為,前期的樓市“小陽春”只是局部和小幅回暖,在沒有進(jìn)一步政策支持的情況下,未來整體樓市成交將可能放緩。

規(guī)模房企拿地積極 行業(yè)集中度明顯

從1-5月的拿地金額來看,碧桂園、融創(chuàng)、新城占據(jù)拿地金額前三位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),碧桂園5月拿地發(fā)力,1-5月累計拿地658億元,占據(jù)拿地榜榜首;融創(chuàng)憑借前4月優(yōu)勢,1-5月以總額653億元占據(jù)榜單第二位;新城繼續(xù)保持第三名,拿地總額461億元。TOP10 企業(yè)1-5月拿地總額 4148 億元,占TOP100企業(yè)的35.8%;TOP30企業(yè)1-5月拿地總額7744 億元,占TOP100企業(yè)的66.8%,龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減,行業(yè)集中度明顯。1-5月,TOP10企業(yè)拿地門檻為281億元。5 月,碧桂園繼續(xù)保持較大的拿地力度,單月拿地262 億元,同比增長 28.4%,環(huán)比下降 25.7%。碧桂園5月高溢價補(bǔ)充土地資源,分別在洛陽、嘉興、揚(yáng)州等城市拿地,溢價率均超過100%,其補(bǔ)倉意愿可見一斑。

近期土地市場比較受關(guān)注的是,進(jìn)入6月以來,萬科在土地市場動作頻繁,甚至不惜高溢價拿地。據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計,6月17日-21日一周萬科共拿地8宗以上,總拿地金額超過106.67億元,拿地區(qū)域主要集中在南方地區(qū),其中5宗位于重慶。另外,6月21日,雅居樂首次拿下京城宅地,雅居樂以31.8億元將北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)地塊收入囊中,樓面價39625元/平方米,溢價率41.3%;6月24日,越秀以總價590800萬元、樓面價56128元/平方米拿下深圳寶安區(qū)尖崗山地塊,越秀首次進(jìn)入深圳。

對此,克而瑞分析稱,目前土地市場分化明顯,雖然個別城市土拍火熱,“高溢價地塊”頻出,但并不具備普遍性,規(guī)模房企也并未出現(xiàn)2016年“瘋搶地王”的情況。尤其在補(bǔ)倉需求得到滿足以及未來拿地當(dāng)年開盤難度增大的情況下,百強(qiáng)房企的投資節(jié)奏會進(jìn)一步放緩。且從近期土拍熱點(diǎn)城市政策調(diào)控力度來看,未來拿地仍需保持謹(jǐn)慎,盲目獲取高價地并不可取。

部分中小房企斷臂求生或轉(zhuǎn)型

在規(guī)模房企積極拿地的同時,一部分中小企業(yè)卻面臨資金緊張的問題,有些申請破產(chǎn),有些為緩解流動性問題轉(zhuǎn)讓一些項目股權(quán)以求生存。

近日,寧波最大的房地產(chǎn)企業(yè)——銀億集團(tuán)宣告破產(chǎn),申請破產(chǎn)清算,負(fù)債500億元。銀億在公告中指出,今年以來,銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機(jī),雖竭力制定相關(guān)方案、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險,但仍不能徹底擺脫其流動性危機(jī)。

另外一家通過積極地去杠桿、降負(fù)債斷臂求生的泰禾,在轉(zhuǎn)讓杭州蔣村、南昌茵夢湖、泰禾廣州院子等項目股權(quán)后,泰禾集團(tuán)執(zhí)行副總裁葛勇近日表示,目前,泰禾整體的有息負(fù)債金額已經(jīng)比2018年底有了非常顯著的下降,2018年底時泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債在1370億元。

在資金流動性危機(jī)下“又活過來”的粵泰集團(tuán)近日召開新聞發(fā)布會,集團(tuán)董事長楊樹坪表示,粵泰集團(tuán)向世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下部分項目的部分股權(quán),這種轉(zhuǎn)讓屬于當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)市場常態(tài),未來將以此次與世茂合作為契機(jī),全面探索轉(zhuǎn)型升級,在養(yǎng)老、健康和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域。不過,粵泰集團(tuán)在轉(zhuǎn)讓旗下5個地產(chǎn)項目的不同份額股權(quán)給世茂集團(tuán)后,目前國內(nèi)外仍有多個項目處于在建在售狀態(tài),在北京、廣州、深圳等重點(diǎn)城市以及柬埔寨還持有大量待開發(fā)的土地儲備。“在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán),融資渠道趨緊的環(huán)境下,中小型房企面臨極大的挑戰(zhàn)?；浱┘瘓F(tuán)將揚(yáng)長避短,積極轉(zhuǎn)型,發(fā)揮中小型企業(yè)‘船小好調(diào)頭’的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢,選擇在健康、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域精耕細(xì)作,把地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與新興的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,以新型的合作開發(fā)模式開拓市場。”

融資或進(jìn)一步收緊,房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外發(fā)債

融資渠道趨緊,今年5月,銀保監(jiān)會明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資,此后6月初更是有消息傳出,監(jiān)管層已經(jīng)將一些拿地激進(jìn)、制造高溢價地塊的企業(yè)納入監(jiān)管,并準(zhǔn)備暫停地王企業(yè)的債券與ABS發(fā)行。6月13日,銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產(chǎn)的投資行為。這也預(yù)示了未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將不放松,融資可能進(jìn)一步收緊的信號。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計,截至6月17日就已有十余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債,預(yù)計發(fā)行規(guī)模將超30億美元,其中如中南建設(shè)于6月11日就宣布了其境外全資子公司已完成了3.5億美元的高級無抵押定息債券發(fā)行,此后6月12日,華南城也宣布成功發(fā)行于2021年到期的6000萬美元優(yōu)先票據(jù)。除此之外,雅居樂、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等也都宣布完成發(fā)行美元債。

克而瑞分析認(rèn)為,2019年下半年,房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒗^續(xù)收緊。而對于房企而言,境外債雖然具有較高融資利率,但在境內(nèi)融資不斷收緊的當(dāng)下,發(fā)行海外債仍是維持規(guī)模增長的必要途徑。未來如何在融資渠道上尋求進(jìn)一步的突破,如何有效地降杠桿、降負(fù)債,將會是未來房企們進(jìn)一步發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。

未來區(qū)域一體化“城市群”將加速發(fā)展

一二線城市仍是房企投資拿地的重點(diǎn),但已經(jīng)回歸理性。從近期廣州土地市場來看,在經(jīng)歷了此前連續(xù)多輪的高光表現(xiàn)之后,從番禺東環(huán)街宅地流拍開始,又出現(xiàn)了從化一宗地中止出讓、一宗地底價成交的“冷門事件”,克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為,這反映了在有保有壓的調(diào)控政策之下,開發(fā)商的拿地策略亦是有所取舍,即便在熱門城市也不會一味追高。實(shí)際上,從一手住宅的成交數(shù)據(jù)來看,廣州市場今年的“回暖之路”仍有不確定性,最明顯的證據(jù)就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正轉(zhuǎn)負(fù),結(jié)束了此前三個月“三連陽”的表現(xiàn)。上半年,廣州住宅用地供應(yīng)527.94萬㎡,成交437萬㎡,同比分別增加250萬㎡和135萬㎡。根據(jù)2019年土地供應(yīng)計劃,下半年廣州還有相當(dāng)大量的土地入市,這也讓有意進(jìn)入廣州的房企有了選擇的理由。

繼年初以來,多個城市調(diào)控政策力度有所調(diào)整,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部小幅回暖。但近兩月,針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,以蘇州為代表的部分城市重新收緊了樓市政策。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下,全國住宅市場整體保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示:“短期來看,貨幣供應(yīng)增速保持穩(wěn)定,樓市政策放松力度有限,住宅市場整體成交量持續(xù)增長的可能性較小。從長期來看,擁有產(chǎn)業(yè)升級前景以及持續(xù)人口凈流入的城市的住宅需求會得到有力支撐,尤其是區(qū)域一體化的‘城市群’將加速發(fā)展。”