近期成都、蘇州、武漢等熱點二線城市爆出首套房貸利率上浮、或銀行貸款額度緊張拉長放款時間甚至是直接停貸的消息。

市場分析人士認(rèn)為，此前房貸利率隨著市場的整體寬松而適度降低，但這輪房貸利率下調(diào)基本上已經(jīng)快要結(jié)束了，很多城市的房貸利率已經(jīng)觸底反彈，這說明金融貸款政策的風(fēng)向有所變化，未來包括貸款行為和房屋買賣行為都會有影響。

光大證券研報指出，當(dāng)前各城房貸利率出現(xiàn)分化，因為監(jiān)管層在穩(wěn)房價、 穩(wěn)預(yù)期、“房住不炒”大前提下，對部分城市進(jìn)行預(yù)警和窗口指導(dǎo)。華泰證券地產(chǎn)首席研究員陳慎強調(diào)，“整體而言，一城一策的基調(diào)下政策有松有緊仍為常態(tài)，核心目標(biāo)并非打壓，而是保持平穩(wěn)”。

多個熱點城市上調(diào)房貸利率

據(jù)融360監(jiān)測，6月15日以來，成都、天津、福州、蘇州、南寧、杭州、武漢等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)，且部分城市出現(xiàn)按揭額度緊張、放款周期變長的現(xiàn)象。而此前的5月份，全國首套房貸款平均利率為5.42%，環(huán)比下降6BP，二套房平均利率5.74%，連降半年之后均觸及2018年以來最低水平。

以今年調(diào)控較為嚴(yán)格的蘇州市場為例，最近一段時間，蘇州傳出“多家銀行暫停放貸”的說法。但《華夏時報》記者了解到，6月以來，蘇州房貸利率的確有所收緊，但暫停放貸的說法并不準(zhǔn)確，只是由于額度緊張導(dǎo)致放款速度變慢。

例如，農(nóng)業(yè)銀行蘇州虎丘支行的個貸部工作人員就明確告知記者，“額度緊張是肯定的，但是沒有停止放款”，同時放款速度在兩個月左右，之前是半個月到一個月。該工作人員表示，目前農(nóng)業(yè)銀行的首套房房貸利率對單身和家庭有所區(qū)別，單身為上浮21%起，家庭則為20%。其特別提醒記者，如果有過房貸記錄，不管是否已經(jīng)還清，首套房貸都必須付5成。

據(jù)克而瑞蘇州發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前四個月，蘇州房貸利率“四連降”，利率普遍上浮18%-20%，并有上浮15%的情況。但隨著蘇州地市、樓市的火爆之勢愈演愈烈，“5.11”蘇州新政調(diào)控升級，加之隨后多次調(diào)控政策聯(lián)動，進(jìn)入6月，“蘇州上浮1字頭的銀行難覓，各銀行首套房貸利率普遍上浮至20%起，二套未結(jié)清普遍上浮至30%”。

根據(jù)上述機構(gòu)的調(diào)查，興業(yè)銀行、蘇州銀行首套房貸利率均有上調(diào)，上浮至22%起。在放款時間上，與近幾個月相比時間要長不少，各銀行放貸周期半個月到2個月不等。即使資料齊全，放款周期最少也要一個月左右。同時，多家銀行針對單身、離異人士房貸利率上浮比例也有要求，離異房貸利率普遍要高2-5個點，另外根據(jù)離異時長不同，利率上浮也不同。

其他熱點二線城市中，人民銀行成都分行6月14日發(fā)出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。

5月底，南京市已率先調(diào)整房貸利率，多家銀行接到通知執(zhí)行新的房貸政策，同樣是首套房最低上浮15%，二套房最低上浮20%。記者從中信銀行南京玄武支行方面了解到，首套上浮15%，二套上浮20%，所有在途未通過案件以此利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而此前，南京首套房利率普遍為基準(zhǔn)上浮5%。

盡管目前首套利率主流仍是上浮5-8%，還有不少銀行可以申請基準(zhǔn)，但杭州亦釋放出了房貸收緊的信號——中國銀行在杭州全面上調(diào)首套房房貸利率，從原本的基準(zhǔn)利率上浮5%增加到上浮8%，首套房基準(zhǔn)利率從上浮5%增加到上浮8%，不過此次調(diào)整僅針對首套房，二套房利率不變，仍然是基準(zhǔn)利率上浮10%。浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，“這或是房貸政策收緊、房產(chǎn)管控的信號。”其強調(diào)，相較于其他城市，3個點的漲幅是“相對平穩(wěn)緩和的調(diào)整，本質(zhì)上也是為了抑制投機行為，貫徹’房住不炒’。”

房貸利率或不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)

華泰證券研究所于6月25日發(fā)布的研報分析指出，當(dāng)前部分城市信貸變化可能來自于幾方面原因：“其一，熱點城市整體房地產(chǎn)市場依然較熱；其二，銀保監(jiān)會郭主席在第11屆陸家嘴論壇上提出正視地方房地產(chǎn)金融化問題；其三，臨近年中，銀行出于額度控制的原因階段性調(diào)整等。除了熱點城市的調(diào)控升級，我們認(rèn)為信貸政策也是對熱點城市景氣度調(diào)控的一種補充。”不過，華泰證券地產(chǎn)首席研究員陳慎強調(diào)，“整體而言，一城一策的基調(diào)下政策有松有緊仍為常態(tài)，核心目標(biāo)并非打壓，而是保持平穩(wěn)”。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也告訴記者，其了解到，目前大型銀行的房貸利率比較平穩(wěn)，像杭州上調(diào)房貸利率的只是個別銀行，且上調(diào)幅度較小，“部分熱點城市上調(diào)房貸利率，我覺得是可以接受的，畢竟要配合一些調(diào)控的政策”。整體來看，市場還是比較平穩(wěn)的，所以目前房貸利率收緊的影響也大不到哪里去，只是一些熱點城市配合調(diào)控政策，給出的因城施策的做法。

對于購房者而言，房貸利率上調(diào)，買房成本也隨之上漲。但另一方面，盧文曦也認(rèn)為，房貸利率的適度調(diào)整，可以減少市場焦躁情緒。而支付成本的上升，也會對投機者帶來一定的震懾作用。

對于接下來房貸利率是否還有收緊的可能，業(yè)內(nèi)看法頗為一致。

“考慮到部分銀行依然執(zhí)行較低利率，且年中時點過后信貸額度預(yù)期緩解，未來更需要關(guān)注的是流動性的變化。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)以及全國經(jīng)濟都存在下行壓力，這也為后續(xù)政策的逆周期調(diào)整帶來空間，按揭利率中樞或不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)。”陳慎直言。

“利率上調(diào)是階段性的。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，到三季度之后，額度充足就會有所下調(diào)，“尤其是針對首套來講”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，最近各地在收緊房貸政策，實際上都說明金融貸款政策的風(fēng)向有所變化，未來包括貸款行為和房屋買賣行為都會有影響。后續(xù)各地從貸款市場的實際情況出發(fā)，會有各類新的收緊性的政策?；旧峡梢哉J(rèn)為第三季度房屋交易市場會有降溫的特點，而這也必將影響房企的資金面和拿地的決策。