上周，北京推出2宗“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”住宅用地，吸引了近30家房企及聯(lián)合體參與；本周，深圳也迎來(lái)了一場(chǎng)近二十年來(lái)招拍掛市場(chǎng)最大數(shù)量的土地拍賣(mài)爭(zhēng)奪……作為樓市的晴雨表，近期多個(gè)城市土地市場(chǎng)火熱的消息引發(fā)各界關(guān)注。

而在土地市場(chǎng)火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價(jià)等政策的一線城市，部分二三線城市也已經(jīng)開(kāi)始有針對(duì)性地收緊相關(guān)政策。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調(diào)整土地拍賣(mài)規(guī)則，如“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”、“價(jià)高者不一定得”等，力圖進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現(xiàn)象，部分城市土地交易火熱和供地節(jié)奏加快等有關(guān)，其中的優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)產(chǎn)生高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，“一城一策”的調(diào)控思路促使各地政策調(diào)整更加精準(zhǔn)化。在監(jiān)管層及時(shí)預(yù)警和調(diào)控之下，接下來(lái)的土地市場(chǎng)或有降溫趨勢(shì)，但活躍度將會(huì)得到保持，并以補(bǔ)庫(kù)存為導(dǎo)向。

“追高”搶地 多城地價(jià)創(chuàng)新高

隨著部分城市土地掛牌量明顯增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。

此次熱潮中，二三線城市的爆發(fā)尤為明顯，特別是以蘇州、合肥等為代表。

據(jù)了解，今年3月以來(lái)，房企開(kāi)始頻頻拿地，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場(chǎng)更是持續(xù)高熱，無(wú)論成交量、地價(jià)還是溢價(jià)率都頻頻創(chuàng)新高。

中國(guó)指數(shù)研究院5月發(fā)布的《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，在土地出讓金方面，全國(guó)300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。

中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，70個(gè)大中城市的土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫，在過(guò)去5個(gè)月，賣(mài)地合計(jì)高達(dá)3581.2億元，環(huán)比上漲7.5%，同比上漲幅度更是達(dá)到了50.5%。

4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊共吸引了34家房企競(jìng)拍，成交總價(jià)135.7億元，溢價(jià)率超過(guò)35%，并誕生2個(gè)板塊“地王”。

4月25日，安徽省合肥全日出讓13宗地塊，成交總價(jià)132.09億元。

5月17日，杭州市8宗地合計(jì)拍賣(mài)163億元，嘉里、禹洲等房企以最高限價(jià)拿地。

土地市場(chǎng)分化 房企積極布局熱點(diǎn)城市

是什么導(dǎo)致了土地市場(chǎng)的火爆？這一輪回暖還能持續(xù)多久？

從上市房企披露的2019年數(shù)據(jù)看，多數(shù)大中型房企2019年以來(lái)拿地積極，尤其是在熱點(diǎn)城市。

一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)高管向人民網(wǎng)記者表示，近幾年一些城市供地計(jì)劃大多不能按期完成，供求關(guān)系始終處于緊平衡狀態(tài)。因此房企形成回歸一二線和強(qiáng)三線城市的共識(shí)，加之前5個(gè)月市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)寬松，很多城市債務(wù)承壓、借機(jī)推地，促動(dòng)部分城市地市過(guò)熱。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于二三線城市的土地交易情況來(lái)說(shuō)，充分說(shuō)明了當(dāng)前房企拿地的熱度，也和此類(lèi)城市供地節(jié)奏加快等有關(guān)。部分房企在今年上半年有較好的融資，這都會(huì)帶來(lái)較好的投資機(jī)會(huì)和投資信心。

從回暖的情況看，多半是因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售好于預(yù)期，同時(shí)資金面也到位不錯(cuò)。另外部分二線城市人才購(gòu)房的政策，也在很大程度上帶來(lái)了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，這使得房企更加會(huì)注重對(duì)此類(lèi)城市的投資。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪二線城市土地火爆的原因是春節(jié)后資本市場(chǎng)環(huán)境放松，房企拿到錢(qián)之后，就有將錢(qián)快速投入到土地上去的行為，另外與房企沖刺銷(xiāo)售目標(biāo)相關(guān)，包括他們?cè)谕恋貎?chǔ)備上的壓力，這些必然會(huì)導(dǎo)致房企積極拿地。

“一城一策” 多城調(diào)整土拍規(guī)則

部分城市土地市場(chǎng)的火熱已經(jīng)引起了中央和地方監(jiān)管層的警惕。

今年4月，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。其中指出，部分熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。

為保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，4月17日，自然資源部17日下發(fā)通知，要求各地制定實(shí)施2019年住宅用地“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，提出將重點(diǎn)管控土地市場(chǎng)資金。

合肥市房產(chǎn)局在4月召開(kāi)的2019年第一季度房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上指出，今年以來(lái)，房產(chǎn)企業(yè)在合肥拿地的欲望非常高，個(gè)別地塊報(bào)名競(jìng)價(jià)的企業(yè)達(dá)到30多家，價(jià)格也在逐步攀升，給房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)了新的壓力。

同時(shí)，市場(chǎng)熱度的顯著回升也引發(fā)了調(diào)控的再次升級(jí)。

早在2月27日，杭州市公告出讓4宗地塊，將宅地的封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%。

5月11日，蘇州樓市調(diào)控再加碼,在土地出讓方面，調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置，控制出讓土地最高限價(jià)。

5月21日，合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確競(jìng)買(mǎi)資格審查的公告》,規(guī)定關(guān)聯(lián)公司不得報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一幅土地。

6月6日，東莞市發(fā)布《東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，當(dāng)東莞土地拍賣(mài)報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡(jiǎn)單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報(bào)價(jià)”規(guī)則。

業(yè)內(nèi)：市場(chǎng)短期或降溫 供需平衡才能穩(wěn)地價(jià)

值得關(guān)注的是，此次土地調(diào)控多城對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整，這能否有效控制地價(jià)？將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？

業(yè)內(nèi)人士指出，各地根據(jù)城市發(fā)展需要，不斷探索和完善土地出讓方式。各類(lèi)土拍新規(guī)調(diào)整在一定程度上可以減少地價(jià)的盲目追高，這將有助于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎出價(jià)，短期內(nèi)緩解地市高熱現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地調(diào)整土拍規(guī)則，很大程度上也使得房企的資金把控需要更加全面，因?yàn)楦黝?lèi)約束也開(kāi)始增加。后續(xù)對(duì)于此類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，地價(jià)把控是利好中小房企拿地的。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)接下來(lái)或有降溫的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融政策會(huì)收緊。但是到了第四季度預(yù)計(jì)會(huì)重新反彈，這也體現(xiàn)了土地市場(chǎng)微小調(diào)整的導(dǎo)向。

張宏偉認(rèn)為，各地的調(diào)控新政對(duì)于局部的土地市場(chǎng)將起到降溫作用，但要真正起到作用還需在資金鏈方面進(jìn)行調(diào)整。土地調(diào)控必須更多地取得金融調(diào)控、產(chǎn)業(yè)調(diào)控的支持和配合，進(jìn)一步形成合力，才能實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與土地需求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向人民網(wǎng)記者表示，目前多城調(diào)整土拍規(guī)則，形式上看，地價(jià)有所降低。其背后真正的原因是房企拿地資金受限，抑制了地市的回暖。未來(lái)的市場(chǎng)將整體平穩(wěn)，投機(jī)性需求將持續(xù)受到抑制。雖然還有部分城市會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)跌宕起伏。“長(zhǎng)期來(lái)看，要維持地價(jià)的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大土地供應(yīng)，使得土地市場(chǎng)供求關(guān)系處于平衡區(qū)間，才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。”