近期，北京、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市出讓大額限競(jìng)房住宅用地。限競(jìng)房土地出讓市場(chǎng)一派火熱。不過(guò)，已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目去化率不容樂觀。其中，北京地區(qū)限競(jìng)房網(wǎng)簽率不足四成。業(yè)內(nèi)人士指出，由于起始競(jìng)拍價(jià)較低，使得上述土地成交溢價(jià)率較高。同時(shí)，房企在一線城市拿地積極性有所升溫。在限價(jià)難以放松的情況下，房企拿地需要做好經(jīng)濟(jì)測(cè)算，理性拿地。同時(shí)，品質(zhì)方面加大綠色健康理念，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

近期，北京、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市出讓大額限競(jìng)房住宅用地。其中，北京亦莊兩宗限競(jìng)房土地出讓溢價(jià)率均在40%左右。深圳推出近20年來(lái)最大數(shù)量的一次住宅土地供應(yīng)，部分地塊出讓溢價(jià)率超過(guò)40%。限競(jìng)房土地出讓市場(chǎng)一派火熱。不過(guò)，已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目去化率不容樂觀。其中，北京地區(qū)限競(jìng)房網(wǎng)簽率不足四成。業(yè)內(nèi)人士指出，由于起始競(jìng)拍價(jià)較低，使得上述土地成交溢價(jià)率較高。同時(shí)，房企在一線城市拿地積極性有所升溫。在限價(jià)難以放松的情況下，房企拿地需要做好經(jīng)濟(jì)測(cè)算，理性拿地。同時(shí)，品質(zhì)方面加大綠色健康理念，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

房企拿地積極

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站顯示，北京近日再次出讓3宗住宅地塊。一宗位于懷柔區(qū)，兩宗位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。3宗土地總建筑面積約32.53萬(wàn)平方米，起始掛牌價(jià)合計(jì)80.86億元，最終成交價(jià)合計(jì)98.76億元。3宗土地均采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式。

位于亦莊河西區(qū)的兩宗土地?zé)岫雀?，溢價(jià)率均在40%左右。其中，X92R1地塊R2二類居住用地建筑面積約8.03萬(wàn)平方米，最終由北京雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以31.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率為41.33%，成交樓面地價(jià)為39625元/平方米。X92R2地塊R2二類居住用地建筑面積約7.85萬(wàn)平方米，最終由港中旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以30.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率為39.09%，成交樓面地價(jià)為38956元/平方米。

上述兩地塊均為二類居住用國(guó)有建設(shè)用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。兩宗地塊銷售均價(jià)不超過(guò)54160元/平方米，最高銷售單價(jià)不超過(guò)56868元/平方米，建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，亦莊兩宗土地起始樓面價(jià)僅2.8萬(wàn)元/平方米左右，與銷售限價(jià)差距較大，導(dǎo)致參與兩宗地塊競(jìng)拍的房企合計(jì)超過(guò)30家。從成交情況看，北京市場(chǎng)依然是房企熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。整體看，房企拿地積極性仍然較高，且普遍看好北京未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

張大偉指出，截至目前，亦莊地區(qū)已供應(yīng)限競(jìng)房地塊超過(guò)70萬(wàn)平方米，限競(jìng)房數(shù)量占比較大。

除北京地區(qū)外，不少熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)大額限競(jìng)房土地出讓。以深圳地區(qū)為例，6月24日，位于寶安西鄉(xiāng)、龍華民治、光明觀光路、光明大道、坪山區(qū)老坑路的5宗土地以“單限雙競(jìng)”的辦法掛牌出讓，即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積，商品住宅限售3年。

據(jù)了解，此次土拍是深圳地區(qū)近20年來(lái)最大數(shù)量的一次住宅土地供應(yīng)，土地出讓面積合計(jì)約17.03萬(wàn)平方米，建筑面積合計(jì)約69萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約為154.35億元。參與競(jìng)拍的房企達(dá)到71家，繳納保證金數(shù)量超過(guò)1100億元。最終，廣州越璟（越秀）以最高限價(jià)59.08億元+配建8800平方米拿下了尖崗山地塊，溢價(jià)率為45.02%。

網(wǎng)簽率較低

限競(jìng)房土地出讓一派火熱，但已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目去化率不容樂觀。以北京地區(qū)為例，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，北京限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到52個(gè)，合計(jì)77期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到35890套。簽約方面，北京地區(qū)限競(jìng)房簽約合計(jì)13175套，平均網(wǎng)簽價(jià)為48756元/平方米。簽約面積合計(jì)137萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率僅為33%。

中原地產(chǎn)指出，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，實(shí)際銷售比例可能達(dá)到45%左右，積壓數(shù)量超過(guò)2萬(wàn)套。

值得注意的是，最近兩個(gè)月北京地區(qū)單月網(wǎng)簽數(shù)量均超過(guò)1500套，網(wǎng)簽數(shù)量高位運(yùn)行。但新入市的限競(jìng)房數(shù)量同樣高企。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，北京地區(qū)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月出現(xiàn)限競(jìng)房“供大于求”的局面。

業(yè)內(nèi)人士指出，從北京近期出讓的限競(jìng)房地塊看，未來(lái)或面臨更大的去化壓力。以亦莊河西區(qū)最新成交土地為例，限制銷售均價(jià)為不超過(guò)54160元/平方米。這個(gè)價(jià)格相比周圍在售的項(xiàng)目高出近2000元/平方米左右。如果未來(lái)限競(jìng)房去化程度依然較低，后入市的項(xiàng)目則需要從質(zhì)量、理念、配套等一系列方面入手。

張大偉指出，限競(jìng)房市場(chǎng)分化嚴(yán)重，只有少數(shù)位置好的地區(qū)簽約活躍，大部分項(xiàng)目入市后出現(xiàn)較大的去化問題。2019年底，北京入市限競(jìng)房有望超過(guò)6萬(wàn)套。從目前情況看，北京地區(qū)限競(jìng)房普遍降價(jià)10%左右，但去化速度依然較慢。考慮到房企的拿地成本，價(jià)格戰(zhàn)可能成為促進(jìn)限競(jìng)房銷售的途徑。

業(yè)內(nèi)人士指出，2016年底，北京市大量限競(jìng)房土地集中入市。經(jīng)歷2年時(shí)間，開發(fā)商普遍已取得預(yù)售證。僅2018年，北京地區(qū)就有39個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證。2016年以后，限競(jìng)房土地出讓成為北京土地市場(chǎng)主流，因此限競(jìng)房項(xiàng)目未來(lái)仍是主流產(chǎn)品。

考驗(yàn)盈利能力

從目前情況看，限競(jìng)房模式主要存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的一、二線城市。這些地區(qū)房?jī)r(jià)前期上漲過(guò)快，導(dǎo)致政府出手控制新房?jī)r(jià)格，保持市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)保證剛性需求。其中，北京、深圳等一線城市限競(jìng)房土地出讓規(guī)模居前。土地出讓方式包括“單限雙競(jìng)”、“雙限雙競(jìng)”等不同類型。其中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式最為常見。在此背景下，近3年來(lái)房企若想在一線城市拿地，限競(jìng)房土地幾乎成了必選題。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師孫明英對(duì)此表示，在限價(jià)難以放松的情況下，房企拿地需要做好經(jīng)濟(jì)測(cè)算，理性拿地。特別是同時(shí)存在住宅、自持商業(yè)、租賃用地的情況下，房企需要平衡好資金的長(zhǎng)短期使用，才可能實(shí)現(xiàn)盈利。

孫明英表示，限競(jìng)房去化速度較慢，既有位置偏遠(yuǎn)的原因，也有限競(jìng)房大量供應(yīng)、購(gòu)房者選擇增多的原因。限競(jìng)房銷售是否樂觀，不僅要看項(xiàng)目所處的地理位置、周邊配套的情況，還要看二手房市場(chǎng)的整體走勢(shì)。就目前北京市場(chǎng)而言，限競(jìng)房的市場(chǎng)占有率已超過(guò)6成，為北京市場(chǎng)的供應(yīng)主力。限競(jìng)房的優(yōu)勢(shì)在于新，小區(qū)建筑品質(zhì)、園林規(guī)劃較二手房存在一定的優(yōu)勢(shì)。但限競(jìng)房位置普遍偏遠(yuǎn)，交通不便，學(xué)區(qū)與配套建設(shè)往往趕不上二手房。

孫明英指出，對(duì)于位置較好，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)有限的一線城市限競(jìng)房用地，房企參與競(jìng)拍的意愿普遍較強(qiáng)。拿到限競(jìng)房土地是第一步，項(xiàng)目能否盈利考驗(yàn)房企的成本控制能力及項(xiàng)目建設(shè)能力。從目前情況看，房企為了應(yīng)對(duì)去化壓力，普遍推出綠色住宅理念，加大對(duì)房屋品質(zhì)的投入力度。