未來幾個(gè)月中國(guó)樓市的走勢(shì)，更大程度上并不取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。
剛剛過去的5月杭州樓市，延續(xù)著今年2月以來急劇升溫的市場(chǎng)慣性，似乎沒有看出任何降溫的跡象。
5月，杭州市區(qū)（含主城、余杭、蕭山）商品房成交8874套，環(huán)比上升1.8%，創(chuàng)2019年以來新高（其中商品住宅成交5694套，環(huán)比下降9%）；成交均價(jià)28750元/平方米，環(huán)比微漲0.1%，基本與上月持平，創(chuàng)歷史同期新高。二手房成交量依然維持在2018年下半年以來的高位。
保利融信·和光塵樾及華夏四季中簽率僅為1.89%和2.08%，市場(chǎng)最終搖號(hào)樓盤綜合中簽率仍持續(xù)低位，僅9.5%。
5月，杭州主城出讓四宗涉宅用地（除人才租賃用地），全部溢價(jià)封頂，最高自持26%。
杭州的市場(chǎng)表現(xiàn)尚看不出降溫跡象，但官方的政策動(dòng)向卻與公眾感受并不一致。
01
5月28日，北京朝陽區(qū)兩宗宅地兩年多來首次出現(xiàn)“不限價(jià)”成交。這是北京自2017年史上最嚴(yán)的“3.17”新政以來，北京市六區(qū)首個(gè)未限定未來商品住房銷售價(jià)格的純商品房地塊。
杭州的兄弟城市南京，6月伊始，高淳區(qū)外地人“限購(gòu)”令松綁，不再需要個(gè)稅或社保證明。
而事實(shí)上，盡管杭州近三個(gè)月來樓市持續(xù)高溫態(tài)勢(shì)，但官方還是推出了《全日制大學(xué)?？疲ê呗殻┖腿罩票究茖W(xué)歷人才落戶政策》，35周歲以下的?？疲ê呗殻W(xué)歷及45周歲以下的本科學(xué)歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，即可申請(qǐng)辦理落戶。
盡管杭州方面極力否認(rèn)這一政策和樓市的關(guān)聯(lián)度，但任何一個(gè)稍有常識(shí)的人都不可能不將這一政策與樓市關(guān)聯(lián)。
這是“搶人大戰(zhàn)”的升級(jí)。
搶到了一個(gè)畢業(yè)生理論上可以創(chuàng)造出8個(gè)人的GDP。
將一個(gè)畢業(yè)生留住，組成小家庭后再生兩個(gè)孩子，雙方的父母至少階段性地照顧，甚至不排除也留在該市生活的可能。
02
5月的中國(guó)樓市，各城市之間嚴(yán)重分化，部分城市也已顯露疲態(tài)。
合肥：5月，商品住宅成交73萬平方米，環(huán)比下跌3%。
無錫：5月，商品住宅共成交38萬平方米，環(huán)比下跌27%。
二手房方面，一線城市中北上廣二手房掛牌價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度的下跌，同時(shí)成交量環(huán)比分別下跌8%、10%以上和1.4%。
二線城市中，廈門5月二手房成交量環(huán)比下降20.3%。
即使是此輪行情中最火爆的杭州、蘇州等城市，樓市急劇升溫的勢(shì)頭也已出現(xiàn)放緩跡象。
杭州市區(qū)5月商品住宅成交量環(huán)比下降9%；蘇州在5月內(nèi)三度調(diào)控之后，市區(qū)商品住宅成交面積環(huán)比下滑6%。
03
為何官方的判斷和政策導(dǎo)向，與公眾的判斷和預(yù)期出現(xiàn)如此大的差距？
關(guān)鍵就在于，官方對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)中美經(jīng)貿(mào)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行壓力看得更清楚，因而提前釋放一些政策來應(yīng)對(duì)中美經(jīng)貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊和損害。
而對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)未雨綢繆，似乎并不僅僅是中國(guó)。
近期，各國(guó)央行似乎進(jìn)入了降息周期。
近期，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾講話也暗示可能降息。
在海外貨幣政策繼續(xù)偏鴿、部分央行開啟降息周期的外部環(huán)境下，中國(guó)是否會(huì)跟進(jìn)，成為最大懸念。
04
看似瘋狂拿地的房企和公眾對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷，實(shí)際上在很大程度上是基于同一個(gè)邏輯：在經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大時(shí)，或迫不得已放寬貨幣政策，放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，甚至可能會(huì)推出某些救市政策。
部分房企和公眾，也正是在“豪賭”這一點(diǎn)。
對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)判，或在未來幾個(gè)月得到肯定或否定。
但有一點(diǎn)可以肯定：
未來幾個(gè)月中國(guó)樓市的走勢(shì)，更大程度上并不取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。更多的將取決于中美形勢(shì)的走勢(shì)，取決于對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，取決于包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)的貨幣政策等等。
形勢(shì)可能瞬息萬變。
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