進(jìn)入五月之后，多城接連上調(diào)房貸利率牽動(dòng)著廣大購(gòu)房者的心。就在不久前的四月末，房貸利率還因連續(xù)下降5個(gè)月掀起一陣話題，轉(zhuǎn)過(guò)月份，局勢(shì)瞬間發(fā)生變化，南寧、合肥、青島、鄭州多地先后上調(diào)利率，南京也于近日爆出首套房利率將上浮15%的消息。
與此同時(shí)，同為熱門(mén)城市的杭州房貸利率卻出現(xiàn)下降跡象，而北上廣深等一線城市也暫時(shí)處于穩(wěn)定且較低水平。
由此多地浮現(xiàn)的房貸利率上調(diào)會(huì)否發(fā)展為全國(guó)性趨勢(shì)？這波上調(diào)又將持續(xù)多久？
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析表示，“因城施策”背景下，各地房貸利率將依當(dāng)?shù)厝瞬耪?、銀行自身情況調(diào)整，難成統(tǒng)一性全國(guó)趨勢(shì)，而其在目前出現(xiàn)上調(diào)的幾座城市也可視為偶然現(xiàn)象，不具備持續(xù)性。另外從大趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)利率還將出現(xiàn)適度走低的態(tài)勢(shì)。
房貸利率連降5月后，5城連升
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2019年4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8BP（BP即基點(diǎn)，1個(gè)基點(diǎn)等于0.01%），較以往已連降5個(gè)月，同時(shí)二套房貸款平均利率為5.81%，已連續(xù)下降半年。
彼時(shí)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)此后房貸利率仍將下行，但進(jìn)入五月之后，多個(gè)城市卻出現(xiàn)回升趨勢(shì)：
南寧多家銀行上調(diào)二套房利率，其中，浦發(fā)銀行上調(diào)幅度明顯，由上浮25%升至40%；
合肥首套房利率在上浮20%的基礎(chǔ)上，部分銀行上調(diào)至25%，此外多家銀行放款速度也出現(xiàn)下滑；
青島部分銀行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%；
鄭州首套房貸利率上浮基本在15%—20%，二套房則在20%—25%；
近期，又有消息指出南京多家銀行將把首套房利率回調(diào)至15%，此前其部分銀行的首套最低利率已經(jīng)達(dá)到上浮5%的水平。
多地銀行上調(diào)房貸利率的背景是此前幾月樓市上演的“小陽(yáng)春”景象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)投入方面，1—4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34217億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；在銷(xiāo)售方面，1—4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額39141億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。
而在房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，整個(gè)3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有65個(gè)，較上月增加8城，二手房?jī)r(jià)格上漲的有57個(gè)，較上月增加10城。
房貸利率作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一大途徑，歷來(lái)會(huì)伴隨樓市冷熱進(jìn)行調(diào)整，而經(jīng)歷了前段時(shí)間的欣欣向榮，信貸適度收緊也成多地調(diào)控手段。
以鄭州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月當(dāng)?shù)厣唐贩砍山涣凯h(huán)比增加了6倍，去化樓盤(pán)超過(guò)8成，而4月成交量相比去年同期增加了94%，成交均價(jià)環(huán)比也增加了14%。
此時(shí)房貸利率上調(diào)則能適度壓制購(gòu)房群體熱情，以此達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。
當(dāng)然，樓市“過(guò)火”的城市不止前述幾家，上調(diào)房貸利率的調(diào)控手段也將在更多地區(qū)上演。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至目前西安已連續(xù)五個(gè)月成為房?jī)r(jià)同比漲幅最大的城市；蘇州、大連、佛山、南寧也因房?jī)r(jià)過(guò)熱剛被住建部點(diǎn)名預(yù)警。除南寧已先行調(diào)高房貸利率外，上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，上述幾座表現(xiàn)“搶眼”的城市將會(huì)是下一波跟進(jìn)上調(diào)利率的重點(diǎn)。
利率上調(diào)幾無(wú)統(tǒng)一性、持續(xù)性
不過(guò)就在房貸利率上調(diào)呈逐漸蔓延之勢(shì)時(shí)，個(gè)別城市也有相反的動(dòng)作。
以杭州為例，其地域吸引力并不輸鄭州、南寧等地，卻在近期下調(diào)了房貸利率。工、建、農(nóng)等多家銀行均將首套房貸利率由原來(lái)的上浮10%降至上浮5%，二套房貸利率則從上浮15%降至上浮10%，此外匯豐銀行和上海銀行兩家機(jī)構(gòu)在一定條件下更可執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
這一變化順應(yīng)了杭州此前進(jìn)一步放寬的人才政策。在今年4月之前，要想在杭州落戶，必須滿足本科學(xué)歷45周歲以下、專(zhuān)科學(xué)歷35周歲以下，并且在杭州居住滿一年、連續(xù)繳納社保一年以上。而4月5日之后，“年齡”與“社保繳納年限”的限制均不復(fù)存在。
目前來(lái)看，下一個(gè)與杭州境況類(lèi)似的城市應(yīng)該是珠海。一周之前，珠海也放寬了限購(gòu)政策，針對(duì)非珠海戶籍者，社保繳納方面都放寬了年限要求，甚至有些高端人才及港澳居民已全無(wú)社保限制。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此指出，房貸利率上調(diào)應(yīng)該不至上升為全國(guó)性趨勢(shì)。“因城施策”背景下，房貸利率最終需適應(yīng)各地需求，尤其是適應(yīng)人才政策的導(dǎo)向，“如果人才政策呈現(xiàn)寬松、持續(xù)的導(dǎo)向，那么銀行信貸也會(huì)適度寬松。”
此外，各地銀行的實(shí)際情況也是一大影響因素。如果之前沒(méi)有大規(guī)模放貸，資金又比較充裕，那么這些銀行本身就有動(dòng)力和需求來(lái)發(fā)放貸款。
著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家余豐慧也指出，當(dāng)前房貸這類(lèi)個(gè)人貸款是各家商業(yè)銀行追求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其在信貸資源配置荒的情況下，以上市公司為代表的優(yōu)質(zhì)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，直接融資比重在提升，間接融資的需求則明顯下降，銀行空有資金貸不出去，房貸則成必爭(zhēng)之地。
而根據(jù)現(xiàn)實(shí)預(yù)估，此輪利率上調(diào)也并不具有持續(xù)性。在余豐慧看來(lái)，這一現(xiàn)象更像是“積極性的偶然”。3、4月份二三線房?jī)r(jià)的整體上漲促使銀監(jiān)會(huì)、央行多次提示商業(yè)銀行不能放松房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，當(dāng)前的利率上調(diào)可視為銀行對(duì)監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)。
但長(zhǎng)期來(lái)看，房貸利率還是會(huì)呈現(xiàn)適度走低的趨勢(shì)，因?yàn)楦骷毅y行要想爭(zhēng)奪個(gè)貸客戶，價(jià)格仍然是關(guān)鍵手段，此處的價(jià)格就是利率。
因此對(duì)于廣大購(gòu)房者尤其是剛需群體而言，房貸利率上漲也不必過(guò)度緊張，通過(guò)二套房上浮幅度可看出，此類(lèi)調(diào)節(jié)主要壓制的是炒房者，利好剛需仍是調(diào)控的重要原則，“房住不炒”仍將側(cè)重滿足住房者的需求。
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