在住宅市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)期，各家住宅開發(fā)企業(yè)競(jìng)相追逐規(guī)模的快速擴(kuò)大，并取得了快速的成長(zhǎng)。在市場(chǎng)放緩的2018年，仍然有30家房企沖進(jìn)千億行列，新增千億房企數(shù)量再創(chuàng)新高。

但是，也有一些住宅開發(fā)企業(yè)判斷住宅的需求很難維持持續(xù)的高成長(zhǎng)，甚至到了頂點(diǎn)之后必然進(jìn)入下降階段。因此，有些住宅開發(fā)商在謀求轉(zhuǎn)型，部分公司在維持住宅開發(fā)與銷售的同時(shí)，進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的投資、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理。

對(duì)此，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在北京嘉銘中心對(duì)嘉銘投資集團(tuán)執(zhí)行總裁何春興進(jìn)行了專訪。據(jù)了解，何春興曾就任美國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)投資與管理公司漢斯地產(chǎn)(Hines)中國(guó)執(zhí)行董事，有超過(guò)20年地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理全周期的資深經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，他還深入研究了中美兩地的地產(chǎn)市場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)模式差異和住宅物業(yè)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)的投資和管理的核心差異。

“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的開發(fā)商非常依賴住宅市場(chǎng)，但擺在開發(fā)商面前的是，住宅市場(chǎng)到底能有幾個(gè)15萬(wàn)億呢？”何春興認(rèn)為，“有機(jī)”增長(zhǎng)的規(guī)模是好的，但是當(dāng)規(guī)模與市場(chǎng)周期、企業(yè)的杠桿之間出現(xiàn)不匹配的時(shí)候，有些企業(yè)會(huì)被架著向前走，從而形成“路徑依賴”。“對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)該是跟隨市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)發(fā)展節(jié)奏，而不是被規(guī)模‘綁架’”。

當(dāng)下，開發(fā)商察覺到市場(chǎng)的變化，已在考慮轉(zhuǎn)型或正在轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)也重新成為焦點(diǎn)。“商業(yè)物業(yè)有很大的發(fā)展空間，有市場(chǎng)需求。商業(yè)領(lǐng)域很寬廣，企業(yè)主要是找準(zhǔn)自己的定位和細(xì)分市場(chǎng)。當(dāng)商業(yè)物業(yè)的租金成為企業(yè)收入的重要來(lái)源之后，公司的穩(wěn)定性也會(huì)更好。”

商業(yè)地產(chǎn)的前景也可從外資的持續(xù)加碼中窺得一二。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資交易金額超過(guò)人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，為2016年以來(lái)單季最高。

以下是專訪實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您怎么看待住宅開發(fā)商對(duì)規(guī)模的追求？

何春興：“有機(jī)成長(zhǎng)”的規(guī)模是好的。在住宅市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng)的年代，開發(fā)商規(guī)模的增長(zhǎng)能使企業(yè)快速擴(kuò)大營(yíng)收和利潤(rùn)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。規(guī)模同時(shí)也能為開發(fā)企業(yè)帶來(lái)融資、拿地、控制成本以及品牌等效益。在住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩的時(shí)候，優(yōu)勢(shì)企業(yè)還可以通過(guò)收購(gòu)兼并來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額而獲得規(guī)模的增長(zhǎng)。

但是，規(guī)模的擴(kuò)大一定會(huì)遇到瓶頸的。企業(yè)應(yīng)該要提前為此準(zhǔn)備，特別要防范當(dāng)規(guī)模不再增長(zhǎng)時(shí)，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度下降時(shí)，流動(dòng)性沒有問(wèn)題。所以說(shuō)，規(guī)模的把控應(yīng)該和地產(chǎn)的周期和負(fù)債率相匹配。但是當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)錯(cuò)配、杠桿特別高的情況時(shí)，規(guī)模反而成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。為了保證流動(dòng)性和償債能力不出問(wèn)題，有些企業(yè)會(huì)被規(guī)模架著向前走，從而形成‘路徑依賴’。”

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在，住宅開發(fā)企業(yè)察覺到市場(chǎng)的變化，大多都在考慮或進(jìn)行轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也重新成為焦點(diǎn)，轉(zhuǎn)型能起到什么作用，轉(zhuǎn)型的制約條件是什么？

何春興：商業(yè)物業(yè)指的是商業(yè)用途，并且能產(chǎn)生租金回報(bào)的物業(yè)，主要是指辦公樓和零售物業(yè)等。與住宅的開發(fā)和銷售模式的不同，商業(yè)物業(yè)的租金收入是比較穩(wěn)定和受到市場(chǎng)的波動(dòng)影響較小的。相對(duì)于住宅受政府的調(diào)控影響較大，商業(yè)物業(yè)的租金收入受政府的調(diào)控也較小。所以，當(dāng)開發(fā)企業(yè)投資、開發(fā)并持有一定比例的商業(yè)物業(yè)，其租金收入達(dá)到總收入的一定比例后，其抗周期的能力就會(huì)明顯加強(qiáng)。

硬幣的另一面是，企業(yè)將有大量的資金沉淀在商業(yè)物業(yè)中，企業(yè)的增長(zhǎng)是緩慢的。要解決這個(gè)問(wèn)題需要有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)。

在國(guó)際市場(chǎng)中，商業(yè)物業(yè)的整體產(chǎn)業(yè)鏈有精細(xì)的分工。商業(yè)物業(yè)的投資人主要是大型養(yǎng)老基金、主權(quán)基金、公募的房地產(chǎn)信托以及一些知名的私募基金等機(jī)構(gòu)投資人。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商主要是服務(wù)于機(jī)構(gòu)投資人，提供投資交易、開發(fā)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)，收取管理費(fèi)用和投資收益的分成。

現(xiàn)在，在中國(guó)市場(chǎng)部分已經(jīng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商主要是使用自有資金和與一些國(guó)際投資人合作獲得資本，規(guī)模還不能做的很大。只有當(dāng)國(guó)內(nèi)的公募房地產(chǎn)信托推出、保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老基金等投資房地產(chǎn)的比例更高，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展才會(huì)加快。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您覺得轉(zhuǎn)型的核心是什么？

何春興：轉(zhuǎn)型的核心是建立并提升商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。住宅的價(jià)值創(chuàng)造或利潤(rùn)創(chuàng)造在完成開發(fā)建設(shè)和銷售后就實(shí)現(xiàn)了。商業(yè)物業(yè)不一樣，其價(jià)值創(chuàng)造貫穿從設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和后期的運(yùn)營(yíng)管理整個(gè)過(guò)程，運(yùn)營(yíng)管理是很核心的一個(gè)環(huán)節(jié)。在滿租并進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛完工的一個(gè)空的新物業(yè)的價(jià)值。

之前，市場(chǎng)上也有進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商的模式很像住宅的開發(fā)銷售模式，他們開發(fā)商鋪或辦公樓，分拆單元銷售，在特定時(shí)期實(shí)現(xiàn)好的銷售。但是，買家在后期持有期間由于沒有一個(gè)良好的統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，持有的物業(yè)的價(jià)值沒有得到很好的保持和增長(zhǎng)?，F(xiàn)在，由于政策的限制，這種情況也就沒有了。

根據(jù)國(guó)際的估值方法，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值就是其將來(lái)產(chǎn)生租金收入的折現(xiàn)。良好的運(yùn)營(yíng)管理是提升客戶滿意度進(jìn)而提升租金最核心的能力，因而也是商業(yè)物業(yè)保值增值保障。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：剛才您提到外資進(jìn)入中國(guó)的商業(yè)物業(yè)。近期我們觀察發(fā)現(xiàn)有加快的趨勢(shì)。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資交易金額超過(guò)人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，為2016年以來(lái)單季最高。外資投資中國(guó)商業(yè)物業(yè)的邏輯是什么？

何春興：盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前是一個(gè)調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)期，但仍然是新興市場(chǎng)中發(fā)展最好的，所以中國(guó)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)對(duì)于境外機(jī)構(gòu)投資人具有資產(chǎn)配置的價(jià)值。同時(shí)，境外資金的投資周期比較長(zhǎng)，可以從更長(zhǎng)的時(shí)間看市場(chǎng)。中國(guó)的市場(chǎng)很大，以發(fā)展的眼光看，一線城市的核心資產(chǎn)具有長(zhǎng)期增值的潛力。”

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：嘉銘投資是一個(gè)成功從住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型成優(yōu)秀的以辦公樓投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理為主的商業(yè)地產(chǎn)資管企業(yè)的案例，可以分享一下你們的經(jīng)驗(yàn)嗎？

何春興：嘉銘投資曾經(jīng)也是住宅開發(fā)商，我們是逐漸轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的。我們一直在提升自身的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)管理能力。

在產(chǎn)品開發(fā)上，我們采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、新科技和新技術(shù)，我們對(duì)接國(guó)際知名建筑師和顧問(wèn)公司，我們精細(xì)化管理開發(fā)過(guò)程，使我們的寫字樓達(dá)到超甲級(jí)的品質(zhì)。比如我們所有的寫字樓都有防霧霾的新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)，室內(nèi)的空氣始終是非常潔凈的。但是運(yùn)營(yíng)管理能力的提升相對(duì)于這些樓宇硬件的提升要難很多，并且需要更長(zhǎng)的時(shí)間。我們采用國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)和最佳實(shí)踐，并完成各項(xiàng)認(rèn)證，我們派團(tuán)隊(duì)去國(guó)外參加到國(guó)際知名公司實(shí)際工作中，得到培訓(xùn)。我們按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)做好客戶服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。

隨著90后成為職場(chǎng)的主力，員工對(duì)辦公環(huán)境和體驗(yàn)的要求越來(lái)越高。入駐的公司對(duì)員工滿意度的重視程度也越來(lái)越高。所以，我們也在辦公樓的公共和商業(yè)配套空間打造開放的社交空間，健身和健康管理業(yè)態(tài)，健康餐飲和其他配套內(nèi)容，為辦公人群提供一個(gè)健康、舒適、精致的社交和生活空間。