昨天晚上，筆者被本市的一場(chǎng)火災(zāi)給觸碰到心底。從大家紛紛談?wù)撋虉?chǎng)火災(zāi)的恐懼聲中得到啟發(fā)，讓筆者也聯(lián)想到粉絲們最近一段時(shí)間以來關(guān)心和提到的住房市場(chǎng)問題。深感有責(zé)任和義務(wù)以文字的形式寫出來，供各位探討。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之快，確實(shí)是我們大多數(shù)人不曾想到的，差不多用20、30年時(shí)間走過發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的發(fā)展歷程。不可否認(rèn)，我們大多數(shù)家庭的居住環(huán)境改善都得到了顯著改善，無論是城市還是農(nóng)村，但也不能忽視在這“快餐”式的發(fā)展所遇到或未來可能發(fā)生的一系列問題。未來20-30年，樓市或?qū)⒚媾R“四大困境”待解，你在其中嗎？

先來看看住房市場(chǎng)在未來20-30年將面臨的“四大困境”

第一大困境，高層住宅越來越多，救火是個(gè)問題

隨著人口逐步集中到城市，城市可開發(fā)建設(shè)的土地越來越少，新建住宅大都屬于高層住宅，少則一二十層，多則三、四十層。經(jīng)查詢數(shù)據(jù)得知，目前國(guó)內(nèi)的消防車一般能達(dá)到25米左右，消防槍能達(dá)到60米左右，這樣消防水的高度差不多能達(dá)到85米，如果一層算3米的話，那么消防救火能達(dá)到的高度是25層左右。當(dāng)然，這僅屬于理想狀態(tài)。各城等級(jí)和設(shè)備配備不一定都能達(dá)到這個(gè)水平。

另外，涉及到救人的云梯能達(dá)到多高呢？從公開的資料顯示，比如西部重慶市的云梯可以達(dá)到28層高度，而南京差不多21層，徐州18層。不過，重慶的這個(gè)云梯已能排在全國(guó)第三了，且數(shù)量也是極其有限，更別說絕大部分城市的消防云梯是達(dá)不到這個(gè)水平的。那么現(xiàn)在不斷新建的30多層高樓應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？有人說，新建的高樓，單元與單元之間可以互通逃生，但據(jù)筆者了解，只能說一部分小區(qū)可以吧。此外，現(xiàn)在很多小區(qū)綠化帶和停車區(qū)很多已占據(jù)了消防通道，大一點(diǎn)的消防車根本就進(jìn)不來，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。

第二大困境，住房質(zhì)量是個(gè)問題

近年來，我們的住宅竣工面積差不多以年均10億平米計(jì)，大量快速的批量式生產(chǎn)，也誕生了住房建造的“快餐”文化，比如打樁、出正負(fù)零并達(dá)到當(dāng)?shù)卣块T要求的建造層數(shù)取證銷售，其中有的大房企能做到5-7個(gè)月就開始對(duì)外銷售，正是這種“趕工期”目標(biāo)推進(jìn)制，導(dǎo)致一些在建樓盤出現(xiàn)垮塌事件一樁接著一樁。當(dāng)然，這僅是公開報(bào)道的，而很多并未達(dá)到技術(shù)要求時(shí)間，比如在不同溫度下，水泥的凝固的時(shí)間也是不一樣的，這種隱患勢(shì)必會(huì)影響到房屋的質(zhì)量，或許現(xiàn)在很多的精裝房被掩蓋住暫時(shí)看不出來，但如果再過二、三十年，這些問題不會(huì)暴露嗎？

對(duì)于商品房，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)范，開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)院的要求就是設(shè)計(jì)使用年限為50年，只有極少數(shù)是要求70年，要求是一回事，實(shí)際呢？記得以質(zhì)量著稱的前萬科董事長(zhǎng)王石曾說過，現(xiàn)在的房屋生命周期只有30年，引起大家熱議后，王石又給予否認(rèn)，說他的意思說一般房子更新快，到30年就可以退出舞臺(tái)了。否不否認(rèn)相信大家心里有數(shù)，作為龍頭房企如此，其他樓盤呢？

第三大困境，拆遷是個(gè)問題

有一位粉絲提出這樣一個(gè)問題“若再過20-30年，這么多高層住房需要面臨拆遷，開發(fā)商還愿意拆嗎？他們靠什么賺錢？”。細(xì)細(xì)想想，過去建造的10多年的房子都已經(jīng)陳舊不堪，按理說，現(xiàn)在蓋的房子到二三十年后就要面臨拆遷，現(xiàn)在新蓋的樓房大多都超過30層，別說大城市，連小縣城也是如此。

如果說開發(fā)商在過去通過拆遷平房、幾層小樓，再蓋二十、三十、四十層高樓還可以賺錢的話，那么未來他們需要蓋60層、80層的高樓來彌補(bǔ)成本嗎？如果建造不了這么高，政府的補(bǔ)貼資金又有限，這種無利生意誰還會(huì)做？所以，未來的房子，很有可能拆遷不起，維持現(xiàn)狀，只能通過拓展新區(qū)蓋房。

第四大困境，住房維保是個(gè)問題

前面說過，既然我們房子舊了拆不起，那么就需要對(duì)住房進(jìn)行維修保養(yǎng)。未來住房維修保養(yǎng)存在兩個(gè)問題：一是一些老房子沒有維修保養(yǎng)金，二是新蓋的在未來維修保養(yǎng)基金不足。事實(shí)上，就現(xiàn)在一些小區(qū)也遇到類似問題，老房子維修保養(yǎng)，需要各家各戶自己出錢才能完成，但需所有住戶達(dá)成一致意見，可謂困難重重，比如有些樓層不愿出錢，有的樓層也不愿多出錢，這些需要耗費(fèi)大量的時(shí)間精力，這期間的痛苦只有經(jīng)歷過的人才知道。

一般來說，我們現(xiàn)在新蓋的房子還好，因?yàn)樗械脑O(shè)備都是新的，不會(huì)花費(fèi)多少費(fèi)用。如果隨著時(shí)間推移，小區(qū)各種設(shè)施運(yùn)行都會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題，特別是高層住宅，維修保養(yǎng)費(fèi)用越來越高，而購房時(shí)所繳納的維修基金，隨著貨幣不斷貶值，物價(jià)上漲，經(jīng)費(fèi)越到后面越不能支持小區(qū)各種設(shè)施維保。比如香港就存在幾十層的高樓住宅，沒有電梯維保經(jīng)費(fèi)，住在里面的居民每天只能跑幾十層的步行梯上下樓，這真是無法想象！

針對(duì)上面問題，筆者也提3點(diǎn)希望：

1.通過合理規(guī)劃，避免資源過度集中，疏導(dǎo)后期新進(jìn)的城市化人口進(jìn)入小城鎮(zhèn)安居樂業(yè)，其目的是避免樓層越蓋越高；

2.加大技術(shù)設(shè)備研發(fā)，解決高層住房消防救火問題。居民的生命無小事，我們應(yīng)該在這方面加大投入，同時(shí)也需要做好安全知識(shí)教育和宣傳，養(yǎng)成消防安全意識(shí)，比如杜絕占用消防通道行為。

3.加大房屋建造質(zhì)量管控，也包括生產(chǎn)建造相關(guān)配件行業(yè)的監(jiān)管，堵塞開發(fā)商與審核監(jiān)督機(jī)構(gòu)的利益往來，做到我們建造的房屋是放心工程、民心工程。