作者：公子小白
總有人樂此不疲地干著一些事，盡管屢試屢挫，依然不回頭。
2018年，中國最高智庫中科院預測，房價漲幅可能達到4.2%，但歷史又一次無情地響起了打臉聲。
中科院今天（5月23日）發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》直接挑明，2018年商品房住宅平均銷售價格增長12.2%，明顯高于預期。從數(shù)據(jù)上可以看到，高的不止一點點。
除了對去年的預判表示自己低估了外，中科院還給出了2019年全年商品房住宅平均售價漲幅，數(shù)據(jù)為7.6%，平均價格將上漲至9206元/平米。
從過往來看，中科院每次預測下跌基本沒有準過，但預測上漲，至少趨勢預測的不差，既然中科院預測今年房價還得漲，且預測的漲幅比去年預測的漲幅還要大。
說明，今年房價整體形勢會比去年要熱。
去年是什么形勢？2018年可以一分為二來說，上半年各種萬人搶房上演，下半年從7月底重要會議強調(diào)“遏制房價上漲”開始，一眾城市都蔫了。
最具代表性的城市有廊坊、廈門等城市。
廊坊從調(diào)控之初就看到了成效，曾經(jīng)的房產(chǎn)銷售一條街，瞬間變得門可羅雀。廈門房價最低時，均價下調(diào)了萬元。
其他城市也在緊張的氛圍中戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，可以說，如果今年年初不給出調(diào)控放松的風聲，許多熱點城市繼續(xù)加強調(diào)控，多數(shù)城市的房價在今年上半年就會出現(xiàn)大面積回調(diào)，程度不一定大，但趨勢基本會是這樣。
奈何，住建部給出的2019年樓市任務是，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，很明顯告訴各城市，不允許大漲，也不允許大跌。
在這種暗示中，山東菏澤第一個受不了，跳出來放松限售，之后一大波城市加入其中，放松限售限價，變相放松調(diào)控……
如此氛圍下，一些冒進的城市樓市開始回暖，到了三四月份，形勢愈演愈烈，蘇州、杭州、南京等長三角城市，不但回春，還有入夏的勢頭。地王頻出，仿佛回到了2016年。
就在千鈞一發(fā)的時候，中央連續(xù)三個動作或暗示或明示告訴各城市，別囂張。
第一個動作是4月重要會議上，再次強調(diào)“房住不炒”，強調(diào)落實城市調(diào)控主體責任。
第二個動作是對蘇州這個出頭鳥，開啟棒擊模式，重啟新一輪調(diào)控。
第三個動作是住建部對佛山、蘇州、南寧、大連四個城市公開點名，預警房價。
但耐人尋味的是，蘇州的調(diào)控政策看似嚴厲，對重點區(qū)域的新房限售3年、二手房限售5年，拍地溢價不得超過25%，但細細咀嚼會發(fā)現(xiàn)，啟動新一輪調(diào)控依舊只是為了穩(wěn)定，而不是要房價回吐。
蘇州新一輪調(diào)控，只是對重點區(qū)域的新房二手房限售，沒有涉及蘇州全境，更別說收緊限購了。
限售的目的是限制流動性，沒有流動性，房價自然不能漲也無法下跌。
所以，從年初釋放放松信號，到最近連續(xù)發(fā)出的三個動作可以看出中央的意圖是：2019年，各城市不能太冷，可以適當回暖，但不能太浪，不能入夏。
簡單說，就是告訴大家，可以微幅上漲，但幅度要保持好，不要越界。
什么樣的幅度算微幅呢？有兩個衡量標準，一個是CPI增速，一個是GDP增速。
房價最理想的增幅是大于CPI增速，小于GDP增速。
大于CPI增幅，因為只有當房價漲幅高于生活中一般消費品時，能跑贏貨幣貶值速度時，房子才對大眾有吸引力，民眾才愿意購房，房地產(chǎn)才不會成為負累。
小于GDP增速，才能堵住輿論的嘴。
就形勢來看，中科院給出的7.6%增幅明顯高了，但正如去年中科院給出的4.2%的預測，結(jié)果漲了12.2%，具體漲幅誰也沒法說準，但趨勢不會錯，尤其是現(xiàn)在這樣的背景下。
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