“手有余糧，心中不慌”。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這個(gè)“糧”一是資金，二是土地。土地既是維持企業(yè)正常運(yùn)作的最基本的生產(chǎn)資料，也是獲得資本支持的重要基礎(chǔ)，因此土地儲(chǔ)備成為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司成長性的核心指標(biāo)之一。

中房智庫根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的截至2018年末房企土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)和2019年前4個(gè)月房企拿地情況，對(duì)房企土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行解析，并解讀土地儲(chǔ)備之勢(shì)與房企拿地之道。

土地儲(chǔ)備之勢(shì)

根據(jù)2018年末房企土地儲(chǔ)備百強(qiáng)數(shù)據(jù)，土地儲(chǔ)備TOP100房企權(quán)益貨值達(dá)到近30萬億元，土地儲(chǔ)備量達(dá)到28.8億平方米?？傌浿党|的企業(yè)達(dá)88家，土地儲(chǔ)備面積超千萬平方米的達(dá)到70家，總貨值超1億平方米的有8家。按照2018年國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)開竣工面積比較，百強(qiáng)房企土地儲(chǔ)備總量已超出2018年房屋新開工面積（20.9億平方米），更是超出2018年竣工面積（93550萬平方米）數(shù)倍。從歷年來土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度在不斷提升，百強(qiáng)房企占有了過半的市場(chǎng)份額。

經(jīng)歷了曠日持久的土地儲(chǔ)備爭奪戰(zhàn)，恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)、綠地、萬科、中海、龍湖等確立了第一梯隊(duì)的江湖地位，土地總貨值均超萬億。土地儲(chǔ)備第二梯隊(duì)房企在土地市場(chǎng)的爭奪日趨白熱化，不時(shí)有“黑馬”殺出，其中最為“激進(jìn)”的莫過于新城控股，不僅殺入土地儲(chǔ)備前十，在2018年新增土地貨值同樣進(jìn)入前十。招商、華潤等老牌房企土地儲(chǔ)備跌出十強(qiáng)。土地儲(chǔ)備在千億規(guī)模的中型房企拼殺最為兇猛，中梁控股、龍光集團(tuán)、福晟集團(tuán)等房企分別以5271億、5058億、4760億元的土地儲(chǔ)備貨值躋身30強(qiáng)。

從2019年1~4月新增貨值看，第一梯隊(duì)中萬科依然保持穩(wěn)健，碧桂園、恒大拿地速度明顯放緩，特別是恒大1~4月份新增土地儲(chǔ)備跌出前十。第一梯隊(duì)中融創(chuàng)勢(shì)頭最猛，以626億元的新增土地儲(chǔ)備貨值遙遙領(lǐng)先于第二的萬科。緊追第一梯隊(duì)的新城控股在1~4月份新增土地儲(chǔ)備更是力壓碧桂園、中海等老牌勁旅，以新增貨值385億元位居第三，黑馬成色盡顯。前4個(gè)月新增土地儲(chǔ)備貨值超百億的房企達(dá)到28家。前50房企新增貨值總額達(dá)7400億元。

從拿地區(qū)域上看，一線城市土地出讓條件苛刻，加之嚴(yán)格的調(diào)控政策影響，土地市場(chǎng)競(jìng)爭趨于緩和，三四線城市的市場(chǎng)消化能力有限，二線城市成為土地市場(chǎng)競(jìng)爭的焦點(diǎn)。特別是近年來二線城市在人才引進(jìn)和落戶政策上大幅度放開，人口增長明顯，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，對(duì)品牌房企形成強(qiáng)大吸引力。1~4月土地市場(chǎng)成交總價(jià)前十的城市分別為杭州、武漢、北京、天津、蘇州、上海、鄭州、福州、廣州、西安；成交面積前十的分別為西安、武漢、天津、成都、杭州、廣州、鄭州、南京、昆明、青島，均為一二線城市。

從房企的拿地布局來看，融創(chuàng)在環(huán)渤海、長三角、珠三角和中西部均表現(xiàn)出較高的熱情；新城控股則更鐘情于長三角和環(huán)渤海區(qū)域；萬科更傾向于珠三角和環(huán)渤海區(qū)域；綠地和綠城在長三角區(qū)域依然保持著拿地優(yōu)勢(shì)。碧桂園由于此前長期聚焦三四線城市，目前土地儲(chǔ)備64%在貨值仍在三四線城市，只有36%土地貨值在一二線城市；保利待開發(fā)面積中60%在一二線城市；華潤土地儲(chǔ)備85%在一二線城市。

房企拿地之道

對(duì)于房企來說，土地儲(chǔ)備是把“雙刃劍”，過量的土地儲(chǔ)備和不合時(shí)宜的拿地動(dòng)作都可能帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

首先，土地儲(chǔ)備要與未來的市場(chǎng)需求相匹配。經(jīng)過十幾年的高速增長，多數(shù)城市市場(chǎng)需求趨于飽和，特別是一些人口流出或城市發(fā)展比較弱的三四線城市，過量儲(chǔ)備土地極易造成去化困難，為企業(yè)帶來經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

其次，土地儲(chǔ)備需與企業(yè)的開發(fā)銷售能力相匹配。儲(chǔ)備量過大，要么消化周期過長，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題；要么超出企業(yè)開發(fā)能力，質(zhì)量難以保證。因拿地過猛導(dǎo)致資金鏈斷裂或因開發(fā)速度過快導(dǎo)致質(zhì)量問題的案例屢屢出現(xiàn)。作為龍頭房企，碧桂園、恒大、萬科也意識(shí)到過分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)帶來的弊端，將“降速提質(zhì)”作為戰(zhàn)略選擇，主動(dòng)降低銷售目標(biāo)，放緩了拿地速度。

再次，政策風(fēng)險(xiǎn)也是房企拿地必須考慮的因素。隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，因城施策、一城一策的調(diào)控政策將加速落地，處于風(fēng)口上的二線城市很可能成為調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”，房企盲目拿地，其風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。以環(huán)京區(qū)域?yàn)槔?017年之前環(huán)京樓市被普遍看好，自然也成為房企爭搶的熱點(diǎn)區(qū)域。然而兩年前的限購限售政策迅速將環(huán)京樓市打入冰點(diǎn)，銷售幾乎停滯，拿地房企叫苦不迭。迫于資金壓力，華夏幸福不得不以32億多元價(jià)格將部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給萬科。類似情形也出現(xiàn)在海南，海南2018年4月的全島限購不僅套牢了炒房者，也套牢了一大批重倉海南的房企。

最后，沖動(dòng)的高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)值得注意。在“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)”的政策基調(diào)下，地價(jià)房價(jià)輪番大幅上漲的可能性越來越小，高地價(jià)意味著高成本高風(fēng)險(xiǎn)，盲目樂觀的高價(jià)拿地只會(huì)為企業(yè)帶來沉重負(fù)擔(dān)，這樣的案例每年都在發(fā)生，但沖動(dòng)的房企總是前赴后繼。今年3月以來，資金面的緩解讓一些房企重拾久違的拿地沖動(dòng)，土地市場(chǎng)明顯升溫，成交樓面價(jià)及溢價(jià)率不斷高企，其中風(fēng)險(xiǎn)不可不防。

總之一句話，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，拿地需謹(jǐn)慎！