2017年以來，在“房住不炒”“租購?fù)瑱?quán)”等政策導(dǎo)向下，住房租賃行業(yè)逐漸成為市場熱點(diǎn)，包括房企、資本、長租公寓運(yùn)營公司等在內(nèi)的眾多機(jī)構(gòu)，都盯上了住房租賃市場這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。
盡管有政策支持，但對(duì)長租公寓行業(yè)來說，包括增值稅、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的稅費(fèi)支出仍是擺在行業(yè)面前的現(xiàn)實(shí)壓力，如何實(shí)現(xiàn)盈利仍然是大家不得不面對(duì)的行業(yè)性難題。
5月9日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（以下簡稱《公告》），對(duì)公共租賃住房（以下簡稱公租房）的經(jīng)營管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅等；有效期2年。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述“免稅”政策并非首次提出，早在2016年1月1日，類似“免稅”政策即已開始執(zhí)行，有效期3年。
免稅期延長2年
記者注意到，上述《公告》由財(cái)政部與稅務(wù)總局于4月15日聯(lián)合發(fā)布?！豆妗凤@示，為繼續(xù)支持公租房建設(shè)和運(yùn)營，對(duì)公租房經(jīng)營管理單位等實(shí)行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策涉及土地使用稅、印花稅、契稅、所得稅、房產(chǎn)稅等稅種。
具體來看，《公告》明確，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
對(duì)公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。
對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。
企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。
對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
《公告》明確，上述稅收優(yōu)惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2015年底，財(cái)政部和原國家稅務(wù)總局就曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（簡稱《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內(nèi)容方面并無明顯差異，可以說此次《公告》是上述《通知》的延續(xù)。
誰將是受益者？
稅收優(yōu)惠對(duì)住房租賃行業(yè)來說無疑意味著政策紅利，但在微領(lǐng)地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業(yè)的絕對(duì)主力，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)卻無法享受到上述政策紅利。
“公租房的相關(guān)稅費(fèi)一直都是免征或有優(yōu)惠的，因?yàn)檎叨加杏行?，這次的政策只是之前優(yōu)惠政策的延續(xù)。”胡峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“但長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)目前還享受不到上述優(yōu)惠政策，因?yàn)樗鼈兊姆吭床粚儆诠夥糠懂牎?rdquo;
記者注意到，上述《公告》對(duì)享受稅收優(yōu)惠的公租房進(jìn)行了明確界定，“主要范圍為納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。”
顯然，以在市場上“采購”商品住房，進(jìn)而再改造出租為主要模式的長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，其房源并不屬于上述公租房范疇。
那么，哪類企業(yè)將享受到上述稅收優(yōu)惠的政策紅利呢？根據(jù)運(yùn)營主體的不同，目前長租公寓主要由房企系、酒店系、長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)系等。而此次稅收優(yōu)惠政策紅利，主要的受益方是房企系。
以上海為例，其規(guī)劃十三五期間將建設(shè)70萬套公共租賃住房，而這70萬套公租房的來源主要為租賃住房用地建設(shè)的公租房、房企土拍時(shí)需自持的租賃住房。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，至2018年底上海共出讓58宗租賃住房用地，且全部以底價(jià)成交。其中上海本地國企摘得53宗，央企摘得4宗；將至少建設(shè)5萬套租賃住房。顯然，上海本地國企將是本次稅收優(yōu)惠政策的最大受益方。
那么稅收優(yōu)惠力度又有多大呢？
記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述稅收優(yōu)惠主要涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅中，城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅的標(biāo)準(zhǔn)為0.6元至30元每平方米土地；房產(chǎn)稅稅率為按房產(chǎn)余值計(jì)征的年稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金計(jì)征的年稅率為12%；一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%。
顯然，對(duì)受益方而言，上述稅收優(yōu)惠幅度“相當(dāng)給力”。
而同樣以上海為例，底價(jià)摘得租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，還明顯低于土拍時(shí)須自持配建租賃住房的房企。
“稅收減免的政策利好，有利于降低公租房房源的籌集、運(yùn)營等成本，增加企業(yè)的盈利機(jī)會(huì)，有利于吸引更多市場化機(jī)構(gòu)或資本參與到公租房建設(shè)、運(yùn)營過程中來，并最終促進(jìn)租賃住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
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