五一放假之前，《證券日?qǐng)?bào)》記者偶然途經(jīng)蘇州，經(jīng)太湖湖邊回蘇州市里路上，巧遇一位故鄉(xiāng)在隴西到蘇州生活多年的出租車司機(jī)趙師傅。聊天之余，趙師傅得知記者在北京生活，沒(méi)想到第一句即吐槽：“蘇州的房?jī)r(jià)都快趕上北京了”，“我來(lái)這幾年還沒(méi)攢夠買大一點(diǎn)房子的錢，尤其今年，好地段的房子都6萬(wàn)元/平方米了，一般的都要4萬(wàn)元/平方米左右，買不起了。”

幾天之后，紅五月開(kāi)局，果然，蘇州樓市房?jī)r(jià)曲線直上。無(wú)獨(dú)有偶，與蘇州高鐵僅一個(gè)多小時(shí)車程的南京，甚至出現(xiàn)了32個(gè)人搶一套房的搖號(hào)購(gòu)房熱潮，一如兩年前的上海和北京。

不難看出，當(dāng)下，樓市銷售的分化現(xiàn)象正在全國(guó)展開(kāi)，但一線城市似乎頗為平穩(wěn)。以北京為例，3月份曾因四環(huán)邊限價(jià)房入市引發(fā)的凌晨排隊(duì)買房現(xiàn)象似乎開(kāi)始退燒，五一期間，北京樓市商品住宅僅成交約300套，可謂近幾年的新低點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商忙于蓄客推盤

蘇州趙師傅的無(wú)奈，來(lái)自于支付能力夠不到快速上漲的改善房的門檻。而橫盤已久的北京樓市，限競(jìng)房時(shí)代的來(lái)臨，讓購(gòu)房者有了更多挑選空間，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是選擇在大量已經(jīng)或者即將入市的新項(xiàng)目中“挑房”買。

五一期間，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了幾個(gè)即將入市的新盤后獲悉，遠(yuǎn)郊盤看熱鬧的客群多，下手的少；性價(jià)比高的項(xiàng)目，有真實(shí)購(gòu)買意向的客群多，但項(xiàng)目投入多利潤(rùn)薄，開(kāi)發(fā)商頗有虛熱之苦惱。

4月30日，《證券日?qǐng)?bào)》記者換乘了三種交通工具才來(lái)到了北京房山青龍湖板塊，在這個(gè)過(guò)去幾乎沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)商布局的區(qū)域，如今龍湖、金地等房企都已拿地建房，且都將在今年進(jìn)入集中銷售期，主力產(chǎn)品是低密度洋房及少量疊拼別墅等。

在這一板塊組團(tuán)的三個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目中，金地·大湖風(fēng)華進(jìn)展最快。據(jù)營(yíng)銷中心銷售員向記者透露，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在5月中旬入市銷售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為37245元/平方米，主要住宅為89平方米—139平方米墅區(qū)洋房和140平方米—220平方米湖畔別墅。

“項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)會(huì)有優(yōu)惠，目前蓄客客群多數(shù)都是改善型，大概占比為70%，其余則為剛需客群，目前僅高端客戶就有幾百組到訪。”金地·大湖風(fēng)華項(xiàng)目相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，房山青龍湖板塊市場(chǎng)確實(shí)有競(jìng)爭(zhēng)壓力，但金地不會(huì)采取低價(jià)策略，而是在產(chǎn)品上做加法，比如這個(gè)項(xiàng)目緊挨6000畝青龍湖，社區(qū)提供免費(fèi)地鐵接駁班車，總價(jià)500萬(wàn)元即可以買到別墅，這是在以往金地風(fēng)華系產(chǎn)品中難以找到的高性價(jià)比樓盤。

實(shí)際上，為了從競(jìng)品中突圍，五一假期成了開(kāi)發(fā)商攬客的重要節(jié)點(diǎn)。“我們樓盤五一不放假，反倒做了組織客戶游船、逛公園等各種看房活動(dòng)。”五一假期過(guò)后，該項(xiàng)目銷售員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，五一假期期間，看房的人非常多，每天售樓處都爆滿。

假期游玩之余看房的到訪客群，最終是否能轉(zhuǎn)化為下手買房的業(yè)主，目前尚不好判斷，但來(lái)到項(xiàng)目看房確實(shí)說(shuō)明有買房意向，只是不確定最終會(huì)買在哪里罷了。

值得關(guān)注的是，小長(zhǎng)假期間，北京樓市出現(xiàn)了一個(gè)一天內(nèi)引得千組客戶到訪的新盤，即未來(lái)金茂府。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目位于北京市昌平區(qū)未來(lái)科技城區(qū)域，是中國(guó)金茂在北京的第五個(gè)金茂府產(chǎn)品，同時(shí)也是限競(jìng)房項(xiàng)目。

“未來(lái)金茂府將于6月份開(kāi)盤，入市主力戶型為120平方米-160平方米的精裝修三居、四居，均價(jià)為5.4萬(wàn)元-5.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在700萬(wàn)元—900萬(wàn)元之間。”未來(lái)金茂府相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，項(xiàng)目將與華為合作，引入全場(chǎng)景智慧化家居系統(tǒng)，打造以品質(zhì)、科技、智慧為符號(hào)的城市高端住宅。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在供應(yīng)井噴的限競(jìng)房中引入高端產(chǎn)品線的打法，是房企突圍之道。未來(lái)金茂府主要客群基本來(lái)自于北部區(qū)域，以改善型客群為主，預(yù)計(jì)其去化程度或能與先前入市的位置優(yōu)越的項(xiàng)目(四環(huán)內(nèi)外)和性價(jià)比較高的項(xiàng)目相匹配。目前來(lái)看，由于價(jià)格有一定競(jìng)爭(zhēng)力，在示范區(qū)開(kāi)放當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)，千組客戶到訪排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行凍資排號(hào)。

兩個(gè)即將入市的純新盤項(xiàng)目， 一個(gè)西南，一個(gè)北部偏東；一個(gè)六環(huán)，一個(gè)五環(huán)外，卻同為限競(jìng)房供應(yīng)區(qū)域。記者走訪的這兩個(gè)項(xiàng)目似乎頗能代表下半年北京樓市成交軌跡，但從此前已經(jīng)銷售而在五一假期期間完成網(wǎng)簽的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)仍在退燒。

購(gòu)房者不急于出手

“最近一天能接到好幾通推銷房子的電話，甚至一個(gè)項(xiàng)目每天有兩撥人打來(lái)攬客，可能是因?yàn)槲易罱诳捶?，但是我還沒(méi)決定好買哪個(gè)項(xiàng)目呢。”李女士(化名)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“今年限競(jìng)房很多，確實(shí)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，但這些項(xiàng)目都較為偏遠(yuǎn)，所以我也在看二手房。另外，要是再買房就得賣房才能湊夠首付，現(xiàn)在手里的房子賣掉也需要時(shí)間，所以急不來(lái)。好在市場(chǎng)上可選的項(xiàng)目較多，在位置合適的基礎(chǔ)上，還可以多看看品質(zhì)和戶型再做決定也來(lái)得及。”

實(shí)際上，現(xiàn)如今北京樓市中，有產(chǎn)者再置業(yè)的比例已經(jīng)很高，在這些購(gòu)房者中，除了對(duì)價(jià)格和位置敏感外，教育、醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境和住宅品質(zhì)越來(lái)越影響這些群體的選擇，對(duì)限競(jìng)房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，供應(yīng)集中、戶型同質(zhì)化等難題已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)去化率遠(yuǎn)不及預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，北京合計(jì)入市了41個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，合計(jì)57期，供應(yīng)的限競(jìng)房住宅有26567套、合計(jì)的建筑面積是315.7萬(wàn)平方米，后續(xù)預(yù)計(jì)還有約50個(gè)項(xiàng)目入市。部分區(qū)域如石景山區(qū)的項(xiàng)目，由于扎堆上市，目前面臨去化難題，部分項(xiàng)目去化率甚至低于20%。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，五一假期期間，北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量?jī)H134套，低于2016年-2018年同期。換言之，五一假期期間，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，處于2015年以來(lái)五一假期低點(diǎn)，盡管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天網(wǎng)簽量。

“一方面今年假期較長(zhǎng)，大部分人員選擇外出旅游，市場(chǎng)需求減少。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另一方面是國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，更多購(gòu)房者仍在觀察看后續(xù)市場(chǎng)變化。

“整體看，今年3月份出現(xiàn)的高峰期在供應(yīng)量爆發(fā)基礎(chǔ)上出現(xiàn)了退燒。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，疊加之前優(yōu)惠項(xiàng)目減少，二手房?jī)r(jià)格合適的房源成交后，業(yè)主漲價(jià)，購(gòu)房者開(kāi)始觀望。此外，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目外，最近幾個(gè)月入市的項(xiàng)目去化率依然不樂(lè)觀，使得購(gòu)房者不急的情緒又一次出現(xiàn)。更重要的是，5月份-6月份期間，限競(jìng)房供應(yīng)量有望超過(guò)萬(wàn)套，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能再次升級(jí)。

（文章來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)）