手中有糧，心中不慌。尤其房地產(chǎn)行業(yè)，土地儲(chǔ)備、貨值常是衡量一家企業(yè)發(fā)展后勁的參考指標(biāo)。那么，國(guó)內(nèi)房企土地儲(chǔ)備情況如何？
土地儲(chǔ)備現(xiàn)馬太效應(yīng)
三家房企超2萬億
據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)研究顯示，截至2018年末，全國(guó)房企中已有8家土地儲(chǔ)備貨值超過萬億，恒大、碧桂園和保利發(fā)展分列前三，都在2萬億元以上。融創(chuàng)中國(guó)、萬科地產(chǎn)、綠地控股、中海地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)過萬億；新城控股、世茂房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂、招商蛇口、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、
陽(yáng)光城、金地集團(tuán)等29家房企超過3000億元。
去年土地儲(chǔ)備貨值過萬億的房企，也都進(jìn)入了銷售十強(qiáng)。而土地總貨值位居前20的企業(yè)合計(jì)超過22萬億元，是剩余80個(gè)企業(yè)貨值總和的1.3倍，體現(xiàn)出行業(yè)內(nèi)的“馬太效應(yīng)”。此外，有51家企業(yè)儲(chǔ)備貨值集中在1000-3000億元，這些企業(yè)也多數(shù)來自去年銷售50強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與對(duì)比口徑、房企策略有關(guān)。有些房企拿地相對(duì)激進(jìn)，但地價(jià)總值并不是很高；也有些房企雖然拿地步伐下降，但并購(gòu)節(jié)奏強(qiáng)勁，并且深耕一二線市場(chǎng)，所以土地總貨值就比較高。
龍頭房企中，去年萬科地產(chǎn)土儲(chǔ)貨值超過綠地控股，但按照土地儲(chǔ)備建筑面積，綠地卻要更多一些。同樣，新城控股土儲(chǔ)貨值不及中海、龍湖，但土地總建面卻要多于后二者。
二線城市土地占了一半
部分房企需留意土儲(chǔ)周轉(zhuǎn)
據(jù)西安交大經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授談民憲介紹，在房企資金使用中，土地購(gòu)置費(fèi)占比較高。面對(duì)收緊的融資環(huán)境，充裕優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)可減輕拿地壓力，也為銷售現(xiàn)金流入打下基礎(chǔ)。
二線城市由于近兩年土地供應(yīng)持續(xù)增加、部分城市區(qū)域拿地成本不高，已吸引房企集體返回。從去年百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)分布來看，一線、二線和三四線城市占比約為1：5：4。其中，百?gòu)?qiáng)房企在重慶、昆明、天津、成都、武漢、廣州、北京、青島、杭州和西安等10個(gè)城市囤地規(guī)模最大。這10個(gè)城市中，有8個(gè)屬于二線城市。
土地儲(chǔ)備雖是房企“造血”原料，但也面臨樓市波動(dòng)和閑置風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，受政策和二級(jí)銷售影響，房地產(chǎn)企業(yè)去年整體拿地態(tài)度偏向謹(jǐn)慎，在促投資策略之下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總土儲(chǔ)平均去化周期已降至3.9年，多數(shù)去化風(fēng)險(xiǎn)可控，足夠支撐企業(yè)未來3-5年發(fā)展。
但也有部分房企存在一定去化風(fēng)險(xiǎn)。其中有兩類房企值得關(guān)注：一是如藍(lán)光、新力等近兩年快速發(fā)展的企業(yè)，現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備并不充裕，去化周期不足2年，未來可能需要在土地市場(chǎng)有更多動(dòng)作；二是土儲(chǔ)相對(duì)較少、但去化偏慢企業(yè)，如中建東孚、寶能等，當(dāng)前主要任務(wù)仍是積極增加銷售、提高周轉(zhuǎn)率。華商報(bào)記者李程
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