受益于一季度經(jīng)濟超預(yù)期等因素刺激，A股房地產(chǎn)板塊前期股價大漲，近百股跑贏大盤，地產(chǎn)股似乎經(jīng)歷了股價的“小陽春”時代。不過，受日前中共中央政治局以及住建部方面最新表態(tài)影響，地產(chǎn)股4月22日開盤出現(xiàn)大面積走弱，金地集團等多只個股早盤跌超5%，榮盛發(fā)展收盤更是跌近8%，居于首位。在業(yè)內(nèi)人士看來，政治局會議的再次定調(diào)及住建部預(yù)警提示，影響了A股投資者的情緒。而未來，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。  

地產(chǎn)股大面積下挫  

4月22日，A股房地產(chǎn)板塊一改前期的上漲行情，出現(xiàn)大面積下跌的一幕。東方財富數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊部分個股開盤大跌，榮盛發(fā)展、金地集團等個股早盤一度跌超5%。房地產(chǎn)板塊指數(shù)在當(dāng)日小幅低開0.02%后，便整體呈現(xiàn)單邊下跌之勢。截至午間收盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)下跌1.44%，報15826點。首開股份領(lǐng)跌房地產(chǎn)板塊，當(dāng)日午間收盤下跌幅度達到8.31%。  

午后開盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)跌幅進一步擴大。截至當(dāng)日收盤，板塊指數(shù)下跌300.3個點，報收15756.72點，跌幅為1.87%，盤中最低一度達15718.96點。  

個股方面，地產(chǎn)股呈現(xiàn)普跌行情。整體來看，房地產(chǎn)板塊內(nèi)共140只個股，除去停牌的個股5只，共有113只股票出現(xiàn)不同程度的下跌，占比達到83.7%。其中，有17只個股跌幅超過5%。榮盛發(fā)展收盤跌幅居于地產(chǎn)股首位，下跌幅度達到7.86%。首開股份截至收盤下跌幅度達7.51%，報收9.24元/股。另外，中南建設(shè)、華僑城A、萬科A等多只個股跌幅均超過6%。  

今年2月以來，受一季度經(jīng)濟超預(yù)期等影響，A股房地產(chǎn)板塊在前期出現(xiàn)一波大漲行情。數(shù)據(jù)顯示，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長11.8%，3月單月同比增長12%，仍處高位。一季度經(jīng)濟不錯的預(yù)期也反映在地產(chǎn)股票上。  北京商報記者根據(jù)Wind統(tǒng)計了今年2月1日-4月21日按證監(jiān)會行業(yè)劃分為房地產(chǎn)業(yè)個股的股價表現(xiàn)。大名城、市北高新、榮豐控股3只個股均以超過1倍的漲幅居A股房地產(chǎn)個股股價漲幅前三位，大名城更是以累計漲幅175%雄踞榜首。數(shù)據(jù)顯示，2月1日-4月21日上證綜指累計漲幅為26.55%，在地產(chǎn)股中，自今年2月1日-4月21日，多達100只個股跑贏大盤。在此期間，房地產(chǎn)板塊指數(shù)累計上漲幅度則達到42.21%。  

中央再定調(diào)“房住不炒”  

政治局會議對于“房住不炒”的再次定調(diào)以及住建部對部分房價波幅較大城市進行預(yù)警提示，被業(yè)內(nèi)視為導(dǎo)致此次地產(chǎn)股大面積走弱的主因。據(jù)悉，中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟形勢，并就當(dāng)前經(jīng)濟工作進行部署。會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。  

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，上述樓市調(diào)控方面的表態(tài)對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一個相對較大的利空，早盤地產(chǎn)股的大面積下跌，其實也是對行業(yè)利空的最直接反映，“調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響最大，中央再次強調(diào)‘房住不炒’，意味著在‘因城施策，分類指導(dǎo)’的過程中，中央可能要祭出‘殺威棒’，去找回各個城市的市場健康與房價穩(wěn)定，讓地方政府負(fù)起主要責(zé)任來”。  

“類似預(yù)警或政策風(fēng)險，確實會影響市場的交易和價格。對于投資者來說，對于二季度的樓市走向有較大的關(guān)注，但是很顯然，此類樓市交易也會受到后續(xù)新的管控政策的影響，這個是會影響房企的資金面的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析道。  

政策收緊預(yù)期加強  

值得一提的是，伴隨著政策收緊預(yù)期的加強，多位行業(yè)專家指出，今年的“小陽春”至此或?qū)?ldquo;到頭”。  

郭毅分析稱，政策層面對房地產(chǎn)市場加強管控，一個最直接的影響就是此前不同城市出現(xiàn)的“調(diào)控松綁”現(xiàn)象可能會告一段落，與此同時，也會對樓市的成交量產(chǎn)生一定的抑制作用。“所以從全國層面來看，針對企業(yè)端的‘小陽春’局面，確實可能會面臨著放緩，甚至是終結(jié)的結(jié)果。”  

由此，郭毅預(yù)測，基于不同城市的不同市場現(xiàn)狀，考慮到地方政府后續(xù)對于樓市政策的收緊，或者在調(diào)控執(zhí)行尺度上的漸趨嚴(yán)格，各地的樓市表現(xiàn)可能會呈現(xiàn)一定差異。“有的城市可能在短期內(nèi)作用較為明顯，有些城市則可能需要一個更長周期的消化。預(yù)計在3-6個月的時間內(nèi)，政策收緊預(yù)期的加強對市場的抑制作用會逐漸明顯地顯現(xiàn)。”  

“中國房地產(chǎn)市場走勢短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一季度部分市場出現(xiàn)“小陽春”，主要在于信貸政策的寬松，而從現(xiàn)在看，最近的政策有可能逐漸開始平穩(wěn)收緊。  

“首先，一季度超過預(yù)期的經(jīng)濟形勢，給了房地產(chǎn)調(diào)控收緊空間，部分城市‘小陽春’可能遇到政策約束。其次，消息面上，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以‘地方主導(dǎo)、住建部與中央指導(dǎo)’為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。”張大偉補充道。  

就地產(chǎn)股二級市場股價而言，安信證券表示，不否認(rèn)近期市場對于板塊政策看法未達成一致時，整個板塊調(diào)整相對明顯，但安信證券認(rèn)為調(diào)整空間有限。招商證券在4月22日發(fā)布的研報中分析認(rèn)為，政策未來仍是因城施策式推進，邊際向好，當(dāng)前房地產(chǎn)股票的估值并未反映大幅放松預(yù)期，影響短期房地產(chǎn)股票最大的變量不是自己本身，而是來自于大盤的流動性和基本面分歧的增加，短期波動已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，布局適合當(dāng)下政策背景的三類股票。  

而除了大盤因素外，另有專家稱，房企的經(jīng)營基本面同樣重要。“畢竟企業(yè)的業(yè)績好、有利潤，股票會表現(xiàn)得好一點。”同策研究院首席分析師張宏偉表示，近期市場的確有所復(fù)蘇和回暖，但利空政策對整體市場走勢影響較大，最終會反映到資本市場層面。當(dāng)前監(jiān)管層對樓市調(diào)控再定調(diào)，加之大家對于今年的市場預(yù)期并不樂觀，一定程度上又加劇了房企對于今年房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期。  

不過，嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，雖然“小陽春”的走勢或會受到一些影響，但是政策層面也不見得會完全打壓，打壓的主要是一些不規(guī)范的市場交易，所以房企也不用過于悲觀。