在去杠桿背景下，2018年房企融資環(huán)境異常嚴(yán)峻，中弘股份等一批中小房企被逼退市，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。不過，隨著寬松預(yù)期增強(qiáng)，這一形勢正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近三個月房企融資、拿地、銷售等全過程都出現(xiàn)“小陽春”跡象。
密集融資
眾所周知，在中央頻頻放話“房住不炒”之下，2018年房地產(chǎn)開發(fā)融資可謂史上最難，吸金能力漸成房企生死線。就在一眾房企債務(wù)壓頂、舉步維艱之際，美聯(lián)儲暫停加息，境內(nèi)外寬松預(yù)期增強(qiáng)，融資環(huán)境在一季度明顯改善，房地產(chǎn)行業(yè)迎來喘息良機(jī)。
同策資管數(shù)據(jù)顯示，2019年開年以來，房地產(chǎn)融資可謂春意盎然。40家典型房企在1月融資額環(huán)比大漲335.23%至790億元的基礎(chǔ)上，3月繼續(xù)高位放量，完成融資共計1024億元，自2017年11月(1246億元)以來首次突破千億大關(guān)。從融資渠道看，公司債、信托貸款、境內(nèi)銀行貸款、創(chuàng)新型融資方式等均有顯著提升。
進(jìn)入4月，房企融資勢頭仍未削減，萬科、恒大、融創(chuàng)等行業(yè)龍頭拋出的各類融資計劃異常活躍。4月3日，碧桂園發(fā)布公告稱，此前宣布的公司債發(fā)行工作已于4月2日完成，最終發(fā)行規(guī)模為5.9億元，票面利率5.03%。4月7日，萬科發(fā)布公告稱，公司已于4月4日以每股29.68港元的價格，向不少于六名承配人成功配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為2.63億股的新H股，配售凈額總額約為66.5億元。
4月8日，中國恒大發(fā)行3筆合計20億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率區(qū)間為9.5%至10.5%。與此同時，上證所宣布受理恒大擬發(fā)行不超過200億元公司債券的申請。4月9日，融創(chuàng)中國宣布發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%，所得款項擬主要用于為公司現(xiàn)有債務(wù)再融資。
談及龍頭房企一系列資本運作，渤海證券分析師坦言，當(dāng)前的政策面上比去年四季度寬松不少，房企融資確實呈回暖之勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在一季度密集發(fā)布融資計劃后，4月以來房企融資繼續(xù)高歌猛進(jìn)，當(dāng)月融資計劃再度逼近千億。
風(fēng)險釋放
安永方面提供的報告稱，2017年房企國內(nèi)平均融資成本約8%至9%，2018年這一數(shù)據(jù)已超過12%。從近期融資環(huán)境有所松動的情況來看，樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時期已過去，多家房企公布的融資成本有所降低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從房企融資成本看，目前基本告別兩位數(shù)。“主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，有些企業(yè)債的利率不到4%。”
新金融記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月房企整體融資成本為4%至10%，較去年確有明顯下降，3月這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步降至3%至7%。以4月3日發(fā)行公司債券的華僑城為例，其本期債券品種一期限5年，第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行總額為25億元，票面利率3.88%。在已披露數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，票面利率僅0.1%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新金融記者表示，房企能否發(fā)債關(guān)鍵取決于監(jiān)管層的態(tài)度，近期的密集發(fā)債肯定源自審批趨于寬松。“目前市場漲幅明顯放緩，政策底部信號逐步釋放，隨著樓市告別高燒，調(diào)控再加碼的市場基礎(chǔ)并不存在。”
有觀察人士表示，在樓市經(jīng)歷深度調(diào)整后，穩(wěn)預(yù)期已成為首要目標(biāo)，如果房企資金鏈斷裂，將給整個金融系統(tǒng)帶來傷害。某大型房企高管也透露，房企融資回暖與監(jiān)管層希望化解房企債務(wù)風(fēng)險不無關(guān)系，“2019年房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額相當(dāng)于2018年還款規(guī)模的兩倍多，在融資側(cè)有針對性、有重點地適度調(diào)整，可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機(jī)。”
值得一提的是，在央行持續(xù)降準(zhǔn)，市場資金較為充裕的背景下，一度形成資產(chǎn)荒的局面。各路資金觀望一陣后，還是覺得盈利模式較為成熟的房地產(chǎn)企業(yè)比較安全。
利好銷售
一手圈錢，一手拿地。久旱逢甘霖的房企資金面稍有緩解，立即在土地市場呼風(fēng)喚雨。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，與去年流拍不斷形成鮮明對比，3月國內(nèi)土地市場成交、供給均大幅回升，300個城市土地成交溢價率從前兩月的9.5%上升至20.8%，宅地溢價率從10%上升至23.7%。特別是在以天津、杭州、蘇州為代表的二線熱點城市，眾多頭部房企展開激烈角逐，高溢價成交地塊頻現(xiàn)，針對杭州一宗地塊的爭搶甚至多達(dá)366輪。
去年表現(xiàn)差強(qiáng)人意的天津土拍，今年一季度熱度驚人。隨著融創(chuàng)、龍湖、旭輝、中鐵建等知名房企紛紛出手，全市成功出讓純住宅/商住用地57宗，出讓土地總面積414萬平方米、成交總金額415億元，均位列全國第一。要知道，2018年天津全年土地成交總額為961億元，今年一季度已完成去年近一半的成交額，地塊溢價率也由去年四季度的1%回升至6%。
土地市場的井噴之勢，必然要傳導(dǎo)至房屋銷售市場。多位業(yè)內(nèi)人士表示，1月4日央行宣布降準(zhǔn)釋放的流動性雖未直指房地產(chǎn)業(yè)，但全社會流動性有所增加對房企的間接利好不容忽視。“這不僅提振了房企融資環(huán)境，對居民的貸款需求也有積極的改善作用，特別是首套房貸利率連降三個月，明顯利好房屋銷售。”
華泰證券研報指出，房貸利率與全國商品房銷售增速之間存在明顯的負(fù)相關(guān)，按揭利率改善往往領(lǐng)先銷售面積增速，2012年初和2014年末的兩次房貸利率拐點向下，都帶來了房地產(chǎn)銷售面積的見底回升。“當(dāng)前隨著因城施策的推進(jìn)，部分城市已經(jīng)開始對部分不合理政策進(jìn)行微調(diào)，我們認(rèn)為利率和政策的雙拐點已經(jīng)出現(xiàn)，在2019年房地產(chǎn)市場整體向下的環(huán)境下實現(xiàn)托底，而部分一二線城市有望實現(xiàn)優(yōu)先改善。”
事實上，春節(jié)后天津市區(qū)新房和二手房交易量反彈力度，均超過去年同期水平。進(jìn)入3月，房企推盤意愿繼續(xù)增強(qiáng)，部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，令購房者不再觀望，各大售樓處的客戶到訪量都在大幅增加。
（文章來源：新金融觀察報）
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