3月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，《報(bào)告》顯示，2019年2月，較多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)試探性上漲，重點(diǎn)城市成交量現(xiàn)季節(jié)性回落。  

據(jù)《報(bào)告》，2019年2月，全國(guó)房?jī)r(jià)總體止跌回漲，上漲城市個(gè)數(shù)較快增加。  

緯房指數(shù)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年2月，142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.355%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大了0.494個(gè)百分點(diǎn)。142個(gè)樣本城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市94個(gè)，占樣本數(shù)的66.2%，比上月增加39個(gè)。環(huán)比下跌的城市為48個(gè)，占樣本數(shù)的33.8%。  

在房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量仍出現(xiàn)季節(jié)性回落。大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2019年2月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為79.57，比上月下降37%，但比上年同月要上升24.2%。  

報(bào)告指出，由于2月包含中國(guó)傳統(tǒng)春節(jié)假期，2019年2月二手住房成交量的環(huán)比下降并不能直接解讀為市場(chǎng)景氣度的下降。成交量指數(shù)同比大幅上升，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，購(gòu)房需求正在回升。  

報(bào)告認(rèn)為，2019年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，其原因主要有以下兩個(gè)方面。  

一方面，住房市場(chǎng)融資環(huán)境得到改善。資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平。  

另一方面，部分潛在購(gòu)房者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⑺蓜?dòng)，從而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂(lè)觀轉(zhuǎn)變。隨著“一城一策”方略的進(jìn)一步落實(shí)，部分城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價(jià)、限售等輔助性調(diào)控手段，這同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定影響。  

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于貨幣和政策因素極其敏感，在預(yù)期政策見(jiàn)底和融資環(huán)境向好的綜合作用下，2018年末的市場(chǎng)悲觀情緒被顯著削弱，2019年1-2月多數(shù)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)試探性上漲。  

一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲  

分城市來(lái)看，一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲。今年2月，一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上升1.07%，漲速比上月擴(kuò)大0.955個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)一線城市均出現(xiàn)小幅的上漲，其中北京環(huán)比上漲0.95%，漲速比上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。上海在經(jīng)歷了連續(xù)20個(gè)月的持續(xù)下跌后，2月首次環(huán)比上漲了1.41%。深圳、廣州也止跌回漲，其中深圳環(huán)比上漲1.1%，廣州環(huán)比上漲0.82%。  

與上年同期相比，2019年2月一線城市平均同比下跌1.215%，其中僅上海同比下跌9.21%，其它城市均同比微漲。廣州同比上漲1.85%，北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1%。  

準(zhǔn)一線城市則以微漲為主，平均環(huán)比上漲0.222%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。除重慶仍環(huán)比微跌0.22%外，其它準(zhǔn)一線城市均環(huán)比上漲。杭州、天津分別止跌微漲0.32%和0.26%，蘇州繼續(xù)環(huán)比上漲0.53%。  

二線城市房?jī)r(jià)基本止跌回漲，房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.393%，漲速比上月擴(kuò)大0.424個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)小漲或微漲，其中青島、濟(jì)南、西安、福州、南京等二線城市房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。二線城市中，僅鄭州、長(zhǎng)沙、東莞微跌或小跌，其中鄭州、長(zhǎng)沙跌幅顯著收窄。經(jīng)歷了2018年的連續(xù)下跌后，廈門首次出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月、成都出現(xiàn)了連續(xù)2個(gè)月的環(huán)比上漲。2019年2月，成都環(huán)比上漲1.8%，南京環(huán)比上漲1.08%，廈門環(huán)比上漲0.78%。  

三四線房?jī)r(jià)總體止跌小漲，個(gè)別城市較快上漲，房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.33%，漲幅比上月擴(kuò)大0.502個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為74個(gè)，比上月增加27個(gè)。三四線城市中的上漲城市占比為62.7%，比上月增加23個(gè)百分點(diǎn)。廊坊（燕郊）、滄州、商丘、太倉(cāng)、西雙版納等三四線城市房?jī)r(jià)上漲速度相對(duì)較快。2019年2月，廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比上漲7.63%，這是廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)大跌之后的連續(xù)三個(gè)月快速上漲。茂名、連云港、柳州、馬鞍山、瀘州等城市房?jī)r(jià)下跌速度居三四線城市前列。  

三四線城市局部“小陽(yáng)春”或?qū)⑾?nbsp; 

報(bào)告預(yù)測(cè)，一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力將平穩(wěn)緩慢釋放。  

在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長(zhǎng)期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內(nèi)，由于一二線城市住房總價(jià)較高、對(duì)融資杠桿的依賴度大，只要限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)核心調(diào)控政策不發(fā)生顯著松動(dòng)，一二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍將受到很大制約。熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒁孕q或微漲為主，短期難以出現(xiàn)大漲。  

報(bào)告還預(yù)測(cè)，三四線城市局部“小陽(yáng)春”或?qū)⑾恕?nbsp; 

2019年初，局部樓市的“小陽(yáng)春”具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開(kāi)“營(yíng)銷攻勢(shì)”，以營(yíng)造樓市整體向好的氛圍。但應(yīng)當(dāng)看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。如果未來(lái)調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動(dòng)或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽(yáng)春”難以延續(xù)擴(kuò)展。如果住房調(diào)控政策整體松動(dòng)甚至轉(zhuǎn)為刺激購(gòu)房，三四線城市局部“小陽(yáng)春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房?jī)r(jià)在快速上漲之后，仍將再度下跌。  

另一方面，國(guó)家對(duì)三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長(zhǎng)足改善，政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)采取的諸多經(jīng)濟(jì)振興措施也將使房地產(chǎn)市場(chǎng)間接受益，這些因素都使得三四線城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)能減弱。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠堅(jiān)持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽(yáng)春”將自行消退，房?jī)r(jià)仍將趨于穩(wěn)中有降。  

報(bào)告建議，堅(jiān)持“房住不炒”，防范房?jī)r(jià)大起大落。在保持樓市相對(duì)平穩(wěn)的前提下，穩(wěn)妥實(shí)施住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制方案。