過去10年，樓市真正走過“過山車”行情的區(qū)域只有一個(gè)，就是環(huán)京。環(huán)京在2017年被“冷凍”，房價(jià)普遍腰斬、交易量跌7成。但兩年后，這個(gè)市場開始復(fù)蘇，抄底機(jī)會來了嗎？

近日，高碑店打響環(huán)京樓市解凍的“第一槍”。高碑店市下發(fā)的《關(guān)于支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》提出，對企業(yè)引進(jìn)的具有大中專以上學(xué)歷(含職業(yè)院校)的畢業(yè)生、中級以上專業(yè)技術(shù)人員、技能人員；企業(yè)根據(jù)發(fā)展需要引進(jìn)招聘的管理人員；落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地的各企業(yè)、個(gè)體商戶，其登記的法定代表人、部經(jīng)理、股東、董事、監(jiān)事以及社會團(tuán)體的公益組織發(fā)起人、負(fù)責(zé)人，這四類人群，不需要繳社保，即可購買一套房，但3年內(nèi)不得上市交易。仔細(xì)看，這四類人群基本涵蓋所有潛在購房人群，松綁力度確實(shí)大！

紅利輻射“黃金三角”

高碑店在哪？從環(huán)京區(qū)位價(jià)值或樓市價(jià)值來說，筆者認(rèn)為，它屬于“第三陣營”。“第一陣營”是千年大計(jì)的雄安新區(qū)，“第二陣營”是北京副中心(通州)邊上、夾在兩大直轄市京津之間的“北三縣”，“第三陣營”是環(huán)京其他地區(qū)，即北京、雄安、天津之間的廣大區(qū)域，隸屬河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。

盡管是“第三陣營”，但高碑店在雄安和北京之間，距雄安新區(qū)很近。京廣高鐵高碑店站距北京西站30分鐘路程，無縫對接北京7號線和9號線地鐵。

高碑店產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也不錯(cuò)。如長城華北、中客華北、新凱等汽車制造業(yè)；世界最大節(jié)能門窗生產(chǎn)基地；有著“北白溝，南義烏”之稱的中國箱包之都白溝等。特別是，北京疏解資源，著名的新發(fā)地遷往高碑店，高碑店成為覆蓋京津冀1.1億人口的華北最大農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)基地。

由此看來，高碑店堪比“北三縣”的限購(非戶籍需3年社保)，一點(diǎn)兒也不冤。 京津冀一體化，就是為了破解河北的發(fā)展問題。但喊了很多年，效果不見好。殊不知，行政力量造成的就業(yè)和公共服務(wù)巨大“鴻溝”，導(dǎo)致北京對外圍“凈虹吸”，靠市場力量難以疏解。解鈴還須系鈴人，于是，北京西南100公里外的雄安新區(qū)橫空出世。

根據(jù)國家批復(fù)的《雄安新區(qū)總體規(guī)劃(2018-2035年)》，北京高校、科研院所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部、金融機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位等非首都功能，將統(tǒng)統(tǒng)遷到雄安。公共服務(wù)、科研遷到北京100公里之外，與北京、天津形成“黃金三角”，這是紅利輻射的最佳路徑，大家雨露均沾。

環(huán)京限購遲早會放開

過去，用地、產(chǎn)業(yè)、交通、人口、公共設(shè)施和服務(wù)等沒有統(tǒng)一規(guī)劃，京津冀一體化也好、北京副中心也好，紅利轉(zhuǎn)為“炒房”了。這些基礎(chǔ)工作到位前，環(huán)京樓市“冷凍”是合理的?，F(xiàn)在，中央統(tǒng)籌下，基礎(chǔ)工作到位了，如通州與“北三縣”開始統(tǒng)一規(guī)劃了。包括高碑店在內(nèi)的環(huán)北京，也一樣，都在搶著做好規(guī)劃對接，承接北京產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移。

雄安新區(qū)，未來將是科研、醫(yī)療、金融、企業(yè)總部密集的地方。上海、深圳很多科技企業(yè)已開始布局雄安。由此推斷，雄安外圍，制造業(yè)、加工和配件、生產(chǎn)生活服務(wù)(比如像高碑店的新發(fā)地)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也會完善起來，再加上承接北京疏解出來的產(chǎn)業(yè)，高碑店等地機(jī)會不可謂不大！

環(huán)京限購，一定會放開，遲早的事。因?yàn)閲覒?zhàn)略要求京津冀協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)這個(gè)戰(zhàn)略的“牛鼻子”——疏解北京非首都資源，必然要與地產(chǎn)協(xié)同起來。也就是，人口、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、交通協(xié)同發(fā)展。

針對《關(guān)于支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》，高碑店政府負(fù)責(zé)人表示，“出臺這一條規(guī)定主要是考慮到民營企業(yè)的發(fā)展，以及在發(fā)展過程中，相當(dāng)一部分工作人員有著居住的剛性需求。”住建部此前表示，明確房地產(chǎn)調(diào)控保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。京津冀重在疏解北京非首都功能，可見，高碑店敢于邁出第一步，顯然得到了認(rèn)可。

因此，但凡能將產(chǎn)業(yè)、人口、地產(chǎn)協(xié)調(diào)起來的地區(qū)，都能松綁調(diào)控。未來，環(huán)京也好，其他城市也好，調(diào)控松綁的原則就是，人口、產(chǎn)業(yè)能填補(bǔ)松綁后的空檔，杜絕樓市炒作。

相比與上海、杭州、廣州、深圳等外圍，擁有一定的整體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套能力。環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)能力等，整體較落后。北京“不要的”東西是很多，但環(huán)京“想要的”區(qū)域更多，該怎么辦？

這靠實(shí)力，更靠地方主動作為。制定誘人的規(guī)劃、松綁限購，高碑店能做，與其同屬保定的涿州、永清、霸州、固安也能做，持續(xù)火熱的“北三縣”還能做。奧運(yùn)要來了，北京西北方向的張家口也能做。紅利是有，但投射到誰，因城施策下，有很大的不確定，不是說高碑店松綁了，樓市就能抄底了。

作為“第一陣營”的雄安、“第二陣營”的北三縣，先嘗了北京紅利的“頭啖湯”，未來還有宏偉的計(jì)劃。目前，環(huán)京的房價(jià)和存量房已在高位，很多開發(fā)商等著限購松綁來解套，海量供應(yīng)正在路上。作為“第三陣營”的高碑店等，能接收多少紅利？樓市有多大利好？這是最該考慮的。