又到了一年一度的“打假節(jié)”，今天杠桿游戲想說一說“房事”。
2018年，在經(jīng)過了史上最嚴(yán)調(diào)控后，樓市情況風(fēng)云變幻。很多人說這年我們將會買到史上質(zhì)量最差的房子，桿姐對這種觀點部分認(rèn)同。話說我們的房子整體質(zhì)量啥時候好過嗎？——玩笑話。
房子質(zhì)量如何，一概而論比較難，但2018年，關(guān)于樓市的維權(quán)事件確實是不少。
管他是萬科還是碧桂園、恒大，就是以品質(zhì)著稱的龍湖、綠城等，在2018年都逃脫不了因各種問題被上頭條的命運。
這些頭條背后，無數(shù)的買房者因此被坑，輕則損失財產(chǎn)，重則……
今天杠桿游戲就想根據(jù)自己和身邊朋友的買房經(jīng)歷，做個簡單的總結(jié)梳理，有些買房或維權(quán)的雷或許可以繞開。同時也歡迎更多有經(jīng)驗的桿友們在文末留言，一起掃雷。
1、一切口頭承諾都不要信，合同細(xì)則才是王道！很多樓盤都會以城市規(guī)劃、交通、區(qū)位、教育、醫(yī)療配套為噱頭，吸引購房者。對于樓盤來說，這是正常的。
但倘若過分相信這些承諾，也是不正常的。寧可相信世界上有鬼，也不愿相信銷售那張嘴，其實說的有幾分道理。
許多捕風(fēng)捉影的消息被拿來作為銷售賣房的噱頭也是常有的事。尤其是學(xué)位。學(xué)區(qū)房和普通住房賣價天差地別，但學(xué)位的不穩(wěn)定因素也很大。
或許房產(chǎn)銷售和你說該樓盤以后將會有怎樣的學(xué)區(qū)配套，最后能否全部落實還要打上巨大的問號。若真出了問題，即便你錄音了到時的糾紛也不會因此減少。
所以合同細(xì)則才是王道。
2、警惕學(xué)區(qū)房，要多方求證。很多樓盤都出現(xiàn)過配套的小學(xué)、初中，最終和宣傳、購房時不同的情況。實際上，學(xué)區(qū)房的政策本身越來越復(fù)雜或者多變。
如果是特意為了學(xué)區(qū)而來，就一定不要嫌麻煩去相應(yīng)官方網(wǎng)站上求證學(xué)區(qū)的基本信息，或者電話咨詢教育、規(guī)劃部門。
同樣的學(xué)校，公立和私立的區(qū)別就很大，收費天差地別。還有學(xué)校到底是什么級別的重點，區(qū)位是否合適，都要查證清楚。千萬別因為莫須有的消息而錯買。
3、贈送面積并不一定看去都美。作為促銷的手段之一，贈送面積非常吸引人。按照銷售的意思，似乎都是白送，如今房價這么高，作為購房者真是賺大了。
但實際上可能也沒有賺的那么大。房產(chǎn)銷售都是文字游戲大師。白送確實不假，但他沒說是全部面積白送，還是部分面積白送呀。
以地下室來說，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
除了第74條又單獨對建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫做了特殊說明，明確車位、車庫歸屬可以由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
除此之外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬沒有賦予當(dāng)事人約定的權(quán)利。
意思就是說，地下室屬于全體業(yè)主共有的范圍，開發(fā)商也無權(quán)將這部分面積劃給單獨的某個人。
但矛盾的是，《物權(quán)法》下面還有一些規(guī)則又說明了地下室可以由開放商銷售劃給個人，但《物權(quán)法》在其中法律效力更高。
即便開發(fā)商有權(quán)贈送，到底是全部都白送還是實際直送了部分，銷售時這也是筆糊涂賬。
另外還有陽臺、閣樓等，也并不是全面積贈送，比如陽臺常規(guī)算一半面積，也就是另一半面積相當(dāng)于贈送；閣樓贈送與否也與其層高有關(guān)。所以在看房時要保持理性，問清楚到底如何贈送，別吃了啞巴虧。
當(dāng)然，強勢銷售階段，問也沒用。
4、警惕精裝房。很多人嫌裝修麻煩直接買精裝，有些地方則根本買不到毛坯全是精裝。前者作為剛需，杠桿游戲不太建議入手。
主要原因就是，精裝修的房子在我國基本不靠譜。花了冤枉錢買了，到處是問題，可能得重新裝修，這不是浪費錢么？或者有毒，還要放一段時間才敢去住，這是花錢浪費時間。
這方面杠桿游戲幾個朋友都吃過苦頭，花錢不說，更主要花費了更多時間和精力的成本。且精裝大部分簽的雙合同，這樣對我們買房者來說就隱藏了更大的風(fēng)險和壓力。
裝修合同是由開發(fā)商代簽的，但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司，作為真正購買裝修服務(wù)的業(yè)主卻毫無話語權(quán)。
此外一旦這種雙合同出現(xiàn)問題，就啞巴吃黃連，有苦難言。比如一套400萬的房子，其中300萬是商品房買賣合同中約定的房款，另外100萬是裝修合同的約定房款。
如果出現(xiàn)交房延遲或者其他樓盤問題，開發(fā)商絕對是按照300萬元來賠償?shù)模@樣要維權(quán)就非常麻煩了。
5、警惕商住房。顧名思義，商住房就是原本商業(yè)用途的房子，被作為“住的功能”出售，曾經(jīng)樓市行情火爆時，因其性價比高而廣受吹捧，但在杠桿游戲看來，商住房是非常脆弱的。
一旦調(diào)控退去，或者說房價趨于穩(wěn)定，商住房本身具有的弱點就會暴露，價格也會大幅下跌，或難漲。我自己就買過，太知道了。
而倘若調(diào)控很嚴(yán)，商住房也將會是第一個開刀的對象，北京就是例子。
此外，商住房的各種隱性成本非常高，居住體驗也遠不如住宅。
更重要的，商住房對孩子上學(xué)并無任何幫助，因為他不能落戶。
6、旅游地產(chǎn)不值得投資。如果手上有余錢，時間也有閑暇，購入避暑、過冬、康養(yǎng)旅游地產(chǎn)自用、家用沒什么。但如果投資，大部分旅游地產(chǎn)是沒有價值的。
桿友們可以對比，你所在城市旅游地產(chǎn)的房價漲幅，相比其他區(qū)位、交通、教育等硬性條件更好的地方，是不是最慢的。
7、退房維權(quán)應(yīng)該積極。房價下跌時退房潮很嚴(yán)重，這其中又以精裝房居多。如果真到了維權(quán)那一步，最好集體行動。不要給開發(fā)商各個擊破，離間的機會。
但注意一點，如果要去政府機關(guān)或者重要地標(biāo)，要通過合法的流程肯定不會批。有時候為了解決問題，又不得不去。但千萬注意分寸，切忌肢體沖突。
抓住開發(fā)商違規(guī)要點，收集真憑實據(jù)，才能擊中要害。如果可能請相關(guān)人士較好是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的官員參與旁聽會議，這樣可以借力打力。
有時候可以進行訴訟施壓。實際上，精裝修雙合同訴訟是比較麻煩的。但是，要裝個樣子，特別是有律師朋友的話，要把走法律的仲裁的決心表達給開發(fā)商。
問題出現(xiàn)時，一定要堅定地維權(quán)。避免自己成為無辜被割的韭菜。
不知不覺寫了這么長，這兩天桿姐十多年的大學(xué)好友新婚，酒喝得有點多，但非常開心。也希望桿友們天天開心，買到心儀的房子。周末愉快！
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