境內(nèi)融資緊縮，2月房企境外融資計劃近90億美元，最高利率達(dá)到15.5%
進(jìn)入2月，房企融資仍是看點，而且融資方式更加多樣化，不僅局限于公司債、短期融資、ABS（資產(chǎn)證券化），還包括大量的境外融資。其中在短短5天內(nèi)，房企境外融資及融資計劃已經(jīng)超過30億美元。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月房企境外融資計劃近90億美元。
不過，從金融主管部門不斷點名房地產(chǎn)金融的態(tài)度來看，融資環(huán)境并不寬松。2019年，企業(yè)盈利能力預(yù)期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是房企要勇闖的“命門”。
境內(nèi)融資收緊，房地產(chǎn)凈融資僅為43億
春節(jié)后，從龍頭房企到小房企的融資舉動仍然不斷。
2月23日，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進(jìn)展，2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”，擬發(fā)行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進(jìn)展也順利，狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃擬發(fā)行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團(tuán)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額30億元，其中9億元擬用于補充旗下10家子公司的營運資金，21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。
而在同一天美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。
看似融資不斷，不過，境內(nèi)融資規(guī)模仍在縮減。據(jù)國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，2月房地產(chǎn)行業(yè)2月凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局。
ABS的發(fā)行也并不順利。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示，1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只，2月僅有13只，成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只，隨著整體規(guī)模的減少，房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從數(shù)量上看，ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少，這或許與審核趨嚴(yán)有關(guān)。
據(jù)同策研究院統(tǒng)計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內(nèi)，已有6個房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風(fēng)險，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點。
2月境外融資計劃近90億美元
在境內(nèi)融資不暢的同時，更多的房企開始關(guān)注美元債發(fā)債主體的再融資能力。春節(jié)后,從2月11日至2月15日的5天內(nèi)，房企境外融資及融資計劃已經(jīng)超過30億美元。
2月21日，富力地產(chǎn)間接子公司發(fā)行8.25億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高利率為8.625%。與此同時，當(dāng)代置業(yè)宣布，額外發(fā)行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優(yōu)先票據(jù)。此外，合景泰富集團(tuán)也擬進(jìn)行擔(dān)保美元定息票據(jù)的國際發(fā)售，但票據(jù)的本金額、利率等尚未確定。
2月26日，華潤置地發(fā)布公告稱，發(fā)行3億美元于2024年到期的3.75利息票據(jù)以及5億美元于2029年到期的4.125利息票據(jù)。
在同一天，融信中國、弘陽地產(chǎn)、國瑞置業(yè)宣布發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，總額共7.6億美元，其中國瑞置業(yè)公告稱，發(fā)行于2022年到期的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到了13.5%。
而在2月27日，禹州地產(chǎn)向香港聯(lián)交所申請批準(zhǔn)發(fā)行于2024年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)買賣生效。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息，融資計劃已經(jīng)接近90億美元。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資，比如融創(chuàng)、旭輝、融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，綜合來看，融資成本在6%-11%之間，融資成本相比去年有所下調(diào)。
不過，據(jù)新京報記者觀察發(fā)現(xiàn)，雖然個別大房企的融資成本出現(xiàn)下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到了13.5%。而當(dāng)代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達(dá)15.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前來看，房企對融資渴求比較大，先獲得資金再考慮兌付問題，是普遍的心態(tài)。目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導(dǎo)向。但部分融資成本高，是一種潛在的負(fù)擔(dān)。
融資環(huán)境或?qū)捤桑?/strong>
房企出現(xiàn)大量利率較高的海外融資與當(dāng)前形勢有關(guān)。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強，房企更關(guān)注資金鏈的安全，體現(xiàn)在拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應(yīng)對未來的還債高峰期。
從融資公告內(nèi)容來看，債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的。為此，房企的債務(wù)違約也成為關(guān)注點。據(jù)WIND信息顯示，截至2月28日，房地產(chǎn)行業(yè)的違約債有6筆，34.9億元，占比2.62%，不過，從數(shù)據(jù)來看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制造業(yè)的41.05%。
在光大證券分析師劉琛看來，從美元債到期的規(guī)模來看，2019年至2021年存量債的到期壓力較大。
2月27日，證監(jiān)會主席易會滿首次亮相國新辦發(fā)布會時提到，要做好股票質(zhì)押、債券違約、私募基金等重點領(lǐng)域風(fēng)險的防范化解。
而在前兩天，銀保監(jiān)會強調(diào)將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。而央行亦表示，要加強房地產(chǎn)金融審慎管理。
從金融主管部門的態(tài)度來看，房企的融資環(huán)境并不會寬松。
不過，中信證券認(rèn)為，盡管2月由于春節(jié)原因，預(yù)計融資增長并不會和1月一樣超預(yù)期，也沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放大幅增長，但在微觀層面的確看到了房企融資成本的下降，融資趨松。不少企業(yè)趁這個窗口，也在積極替換高息負(fù)債?？紤]到當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券供求兩旺，信用利差也有收窄的跡象，預(yù)示著未來企業(yè)可支配的資金，可能比預(yù)想更好。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，融資密集其實是一個相對令人振奮的信號，房企此前拿地動作比較畏縮，其實與資金方面的壓力有關(guān)。從融資環(huán)境來說，總體上顯現(xiàn)出寬松的狀態(tài)，當(dāng)然寬松也不是說無節(jié)制寬松。預(yù)計到了2019年第四季度，房企的資金壓力才會真正緩解。
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