25日，臨沂市停車設(shè)施管理辦公室出臺(tái)了《物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)政策解讀》，涉及市民關(guān)心的住宅小區(qū)內(nèi)免收停車費(fèi)的情況、停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、商住一體住宅的停車位如何劃分、哪些停車位歸全體業(yè)主共有等問題。

停車收費(fèi)的類型分三類

車位租賃費(fèi)，指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃建設(shè)單位的車位需交納的費(fèi)用；

停車服務(wù)費(fèi)，指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫（場）內(nèi)車位，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)需交納的費(fèi)用；

車位場地使用費(fèi)，指占用業(yè)主共有道路或其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車需交納的費(fèi)用。

收費(fèi)依據(jù)：《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條、第二十一條、第二十三條、第二十四條。

住宅小區(qū)臨時(shí)停車2小時(shí)免費(fèi)

住宅小區(qū)內(nèi)臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車的，未超過二小時(shí)的應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。

另外，對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的機(jī)動(dòng)車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務(wù)臨時(shí)停放的機(jī)動(dòng)車，不得收取機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)。

普通住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定免收停車服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自主決定免收車位場地使用費(fèi)；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定免收停車服務(wù)費(fèi)或車位場地使用費(fèi)。

停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行？

普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

車位租賃費(fèi)由建設(shè)單位收取。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和收取車位租賃費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。普通住宅前期物業(yè)收取車位場地使用費(fèi)的，其具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定；其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費(fèi)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)確定。

停車收費(fèi)無論是執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，還是執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，停車場經(jīng)營管理單位應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

停車收費(fèi)收益歸誰？

車位租賃費(fèi)收益歸建設(shè)單位；停車服務(wù)費(fèi)收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)公司；車位場地使用費(fèi)收益歸全體業(yè)主共有。

哪些停車位歸全體業(yè)主共有？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有的車位。

如果商品房銷售合同中約定規(guī)劃的車位，屬于全體業(yè)主共有的，按照合同約定執(zhí)行。

商住一體住宅的停車位如何劃分？

商住一體住宅是指底層為商業(yè)，上層為住宅，或者外圍沿街為商業(yè)，內(nèi)部為住宅的情形。

從土地產(chǎn)權(quán)角度看，如果商業(yè)與住宅使用的是同一宗土地，按照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)（即建筑物區(qū)分所有權(quán)，而非共同共有）。

從規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的角度看，商業(yè)用房應(yīng)按照商業(yè)面積配建停車位，標(biāo)準(zhǔn)一般為1個(gè)車位/100㎡，住宅用房按數(shù)量配建停車位，標(biāo)準(zhǔn)一般為1.0-1.2個(gè)車位/1戶，具體標(biāo)準(zhǔn)以批準(zhǔn)的總規(guī)劃平面圖為準(zhǔn)。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，并沒有將商業(yè)用停車位和住宅用停車位分別標(biāo)注并區(qū)分，導(dǎo)致商業(yè)用停車位和住宅用停車位的在使用過程中存在沖突。

從物業(yè)管理區(qū)域的角度看，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。因此，除非配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用，商住一體的住宅均屬于同一物業(yè)管理區(qū)域。

按照公平合理和方便利用的原則，在車位的使用過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規(guī)劃的車位配建標(biāo)準(zhǔn)，將商業(yè)配建的停車位和住宅配建的停車位劃分區(qū)域分別管理，執(zhí)行相應(yīng)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主是否可以擅自占用業(yè)主共有道路或其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車？

不可以。業(yè)主共有的道路或其他公共區(qū)域的使用，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)共同決定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定任何人無權(quán)擅自停放機(jī)動(dòng)車。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取措施，管理業(yè)主隨意停車的行為。

依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：…（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條，業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共有道路或其他公共區(qū)域增加車位，并收取車位使用費(fèi)的，如何處理？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，擅自利用業(yè)主共有道路或其他公共區(qū)域設(shè)置停車位，并收取車位使用費(fèi)的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令限期改正，給予警告，屬于個(gè)人行為的，處１０００元以上１萬元以下的罰款；屬于單位行為的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的車位場地使用費(fèi)如何使用？

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第三十條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)外，不得挪作他用。管理費(fèi)的扣除比例由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門確定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的車位場地使用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的車位場地使用費(fèi)占為己有的，如何處理？

根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百七十條規(guī)定，將代為保管的他人財(cái)物非法占為己有，數(shù)額較大，拒不退還的行為，構(gòu)成侵占罪。業(yè)主可以通過向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的方式處理。

記者 胡雪瑩 通訊員 張仁娟