購(gòu)房熱情有所減淡,但總價(jià)預(yù)期提升明顯

春節(jié)假期已過,但在外奮斗的“漂一族”返鄉(xiāng)置業(yè)的話題關(guān)注度不減。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查》,有52.7%的受訪者有意向回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè),這一占比相比去年同期的調(diào)查下降了6%。雖然人們的返鄉(xiāng)置業(yè)熱情有所減淡,但對(duì)比去年,意向購(gòu)房人群和他們的置業(yè)初衷、對(duì)房屋總價(jià)的接受程度等,都有不小的變化。

三四線城市樓市降溫

近五成返鄉(xiāng)置業(yè)意向者觀望

記者了解到,在去年同期的調(diào)查中,近六成受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意向,占比達(dá)58.7%,相比之下,今年52.7%的比例降幅足有6個(gè)百分點(diǎn),返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。對(duì)此,廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為,返鄉(xiāng)置業(yè)有所降溫,主要有兩方面原因:第一,近兩年來,三四線城市接棒被嚴(yán)厲調(diào)控的一二線城市,迎來了一波量?jī)r(jià)齊升的爆發(fā)性行情,很多需求已經(jīng)在這個(gè)過程中被提前消化,不像往年一樣積壓到春節(jié)期間會(huì)有一個(gè)集中性的釋放;第二,本輪樓市調(diào)控帶來的市場(chǎng)下行,從去年下半年開始,已經(jīng)比較明顯地傳遞到三四線城市,導(dǎo)致三四線城市的市場(chǎng)開始降溫,量?jī)r(jià)兩方面都開始放緩腳步,購(gòu)房者開始出現(xiàn)觀望心理。

購(gòu)房者的觀望心理,在調(diào)查中也得到了印證。數(shù)據(jù)顯示,在返鄉(xiāng)置業(yè)的時(shí)機(jī)選擇上,有高達(dá)49.7%的意向者表示需要“再觀望下”,僅有23.4%的人群表示已經(jīng)買了房,另外,今年春節(jié)購(gòu)房和春節(jié)后購(gòu)房的人群均占比約13%。

另有分析指出,棚改貨幣化安置政策收緊、多地棚改目標(biāo)下調(diào),對(duì)于返鄉(xiāng)置業(yè)降溫也有一定影響。對(duì)此,肖文曉則認(rèn)為,會(huì)有一定心理影響但影響不大:“畢竟棚改政策調(diào)整是去年年中才有的事情,對(duì)于2018年原定的棚改計(jì)劃影響不大的。”根據(jù)國(guó)家發(fā)改委此前公布的數(shù)據(jù),2018年全國(guó)棚戶區(qū)新開工改造627萬套,為全年任務(wù)的107.4%。肖文曉表示:“從數(shù)據(jù)看,去年的棚改計(jì)劃是超額完成的,因此去年的政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響還不那么明顯。從各地政府“兩會(huì)”公布的棚改計(jì)劃來看,2019年的棚改量很可能會(huì)縮減,加上棚改貨幣化政策收緊,預(yù)計(jì)對(duì)2019年的市場(chǎng)影響會(huì)更明顯一些。”肖文曉還補(bǔ)充:“如果說此前棚改計(jì)劃在三四線城市樓市上行的過程中有導(dǎo)火索和催化劑的作用,那么在樓市下行期,保持一定體量的棚改,也可以對(duì)三四線城市的樓市起到托底的作用,避免出現(xiàn)超出預(yù)期的過冷行情。”根據(jù)國(guó)務(wù)院數(shù)據(jù),2018年—2020年全國(guó)將改造各類棚戶區(qū)1500萬套,2015年—2017年該數(shù)目為1800萬套。“2018年-2020年的棚改計(jì)劃量相比此前三年有所下降,但總體來看體量還是較為可觀的。”肖文曉表示。

此外,去年以來,部分一線及新一線等城市為吸引人才頻頻放出政策利好,包括落戶條件放寬、置業(yè)門檻降低等,為越來越多“漂一族”在工作城市安居落戶創(chuàng)造可能。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年除意向返鄉(xiāng)置業(yè),有38%的受訪者選擇在工作城市買房,該比例與去年的25%占比相比,提高了13%。此外,有9.3%的受訪者表示“暫時(shí)不想買房”,這部分占比相比去年減少約7%。

投資購(gòu)房者占比減少

90后返鄉(xiāng)置業(yè)占比超六成

調(diào)查顯示,有42.8%的返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群,是出于未來有回家鄉(xiāng)或周邊城市發(fā)展的規(guī)劃,而選擇回到家鄉(xiāng)及附近城市買房,另有24.1%的人群是出于為結(jié)婚做準(zhǔn)備而選擇回鄉(xiāng)購(gòu)房,還有為改善家中老人居住環(huán)境而選擇返鄉(xiāng)置業(yè)者,占比有15.9%,此外還有12.4%的意向者是為了讓自己的孩子在上學(xué)受教育方面有保障而購(gòu)房。值得留意的是,單純因看好當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展而產(chǎn)生購(gòu)房意向的人群僅占4.8%,而在去年的調(diào)查中,以投資為目的回鄉(xiāng)買房者占比有9.5%,由此可以推測(cè),在“房住不炒”的大基調(diào)下,返鄉(xiāng)“炒房”現(xiàn)象降溫,更多的購(gòu)房行為回歸到真切的居住生活需求。

從人群年齡分布看,調(diào)查顯示,90后(含95后)已成為返鄉(xiāng)置業(yè)人群的中堅(jiān)力量。數(shù)據(jù)顯示,有意向返鄉(xiāng)置業(yè)的受訪者中,有42.8%為90后,有19.3%是95后,二者共占比62.1%。而相比去年的調(diào)查,有意向返鄉(xiāng)置業(yè)的人群中,56%的人是30歲以上,也就是80后及更大年齡群體為主;今年的調(diào)查中,80后占比為20%,70后占比9%,加上1.4%的70前人群,總占比約30.4%。此外,值得留意的是,已開始步入成年人行列的00后也在返鄉(xiāng)置業(yè)人群中占有一席之地,有7.5%的占比。

對(duì)于90后趕超80后成為返鄉(xiāng)置業(yè)人群主力,肖文曉表示這并不奇怪:“80后奔四了,這個(gè)是很現(xiàn)實(shí)的問題。到了這個(gè)年紀(jì),有條件有需求的普遍已經(jīng)城里一套鄉(xiāng)下一套,沒條件的,優(yōu)先也是解決城里的那一套,不管是剛需還是改善。反而90后比較輕松,家境普遍比較優(yōu)渥,特別是父輩在接受了此前房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)教育后,更有緊迫感,都會(huì)支持他們?cè)琰c(diǎn)買房,即便有的城里還買不起,鄉(xiāng)下先買一套也大有人在。”

購(gòu)房總價(jià)預(yù)期明顯提升

過半人希望

50萬-100萬元買房

對(duì)于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群而言,調(diào)查顯示,三四線及以下城市更具吸引力,其中,以保定、洛陽、運(yùn)城等為代表的三線城市熱度有25%,張家口、許昌、日照等四線及以下城市熱度達(dá)53%,二者總占比達(dá)78%,而除此之外的新一線城市,包括重慶、南京、蘇州等,及二線城市石家莊、太原、濟(jì)南等,熱度分別為10%及12%。分城市看,“北上廣深”四大一線城市中,北京的返鄉(xiāng)置業(yè)人群多把目光投向保定、廊坊、天津、石家莊和邯鄲;上海的返鄉(xiāng)置業(yè)者則傾向于南通、蘇州、鹽城、合肥及安慶;廣州的返鄉(xiāng)置業(yè)者購(gòu)房意向城市主要集中在湛江、佛山、汕頭、揭陽及茂名;深圳的返鄉(xiāng)置業(yè)者多數(shù)想在惠州、梅州、揭陽、汕頭及廣州買房。

那么,對(duì)于心目中的“理想房源”,返鄉(xiāng)置業(yè)意向者們又有什么傾向呢?調(diào)查結(jié)果顯示,51.7%的人群希望房子總價(jià)在50萬-100萬元之間,這也是調(diào)查中接受度最高的一個(gè)價(jià)格區(qū)間,而在去年的調(diào)查中,這一價(jià)格區(qū)間的接受人群僅有36.3%。去年的調(diào)查顯示,更多意向人群希望房源總價(jià)在50萬元以下,占46.2%,而今年這一區(qū)間的占比大幅銳減,僅有11.7%,意向購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)接受度有所上調(diào),總價(jià)理想范圍在100萬-150萬元的相比去年提高了6.8%,占15.9%;總價(jià)理想范圍在150萬-200萬元的相比去年提高了9.8%,達(dá)13.8%;總價(jià)理想范圍在200萬-300萬元、300萬元以上的,也分別有2.2%和0.3%的小幅上升,分別達(dá)4.1%和2.8%。

戶型方面,三居室依然更受返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群青睞,占比達(dá)49.7%;二居室則有28%的人群喜愛;此外,傾向選擇四室及以上的戶型者僅有12.6%,選擇一居室的僅有9.7%。業(yè)內(nèi)人士分析指出,返鄉(xiāng)置業(yè)不同于在一線城市購(gòu)房,往往要從小兩房起步慢慢“換房”,更多置業(yè)者傾向于“一步到位”選擇三房安居,一方面是因?yàn)橄啾纫痪€城市,家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)更低,另一方面是因?yàn)榉掂l(xiāng)置業(yè)者相比之下更需要把父母的居住需求也考慮在內(nèi),三房更能滿足“三代同堂”的住房需求。