想通過“賣一買一”來換房的業(yè)主在出售物業(yè)時，往往會遇到經(jīng)紀(jì)上門要求簽署獨家代理合同。近日，有業(yè)主反映，賣房也有“限時一口價合同”；中介經(jīng)紀(jì)出示合同表明“超出實收房款價的部分”全部屬于中介公司。這樣的行為到底合不合法？
中介“吃差價”被合法化？
2018年11月初，市民楊先生欲以118萬元的價格出售其位于海珠區(qū)江燕路的一套小戶型住房，售房信息在某網(wǎng)站發(fā)出的當(dāng)天就接到了幾十個看房電話。
可是，來看房的人并非真正的買房者，而是中介公司的經(jīng)紀(jì)人員。其中一名經(jīng)紀(jì)人更是極力勸說楊先生和他們公司簽訂“獨家代理銷售”協(xié)議，并給楊先生講解了協(xié)議的內(nèi)容：由該中介公司獨家代理該房屋的銷售，保證在三個月內(nèi)將房屋以118萬元的價格售出，并給付楊先生5000元押金，一旦房子在三個月內(nèi)沒有售出，楊先生不用返還押金。
該經(jīng)紀(jì)人還聲稱，他們一旦“獨家代理”了楊先生的房子，就會在各個網(wǎng)站上將該房屋的信息置頂推出，很快就能將房子賣出去。楊先生一聽心動了，于是答應(yīng)簽署獨家代理合同，同時也收下了5000元的押金。
萬萬沒想到的是，在簽署合同的時候，中介又拿出了一份“承諾書”讓楊先生簽署，并解釋說這份承諾書“與《獨家委托代理合同》構(gòu)成不可分割的組成部分，缺一不可”。
承諾書中列明了楊先生出售該物業(yè)的實收房價款，并明文規(guī)定“對于超出實收房價款部分，本人愿意無條件一次性獎勵給貴司。本人對此承諾絕不反悔。”
因為楊先生確實是著急賣房，再加上中介人員再三擔(dān)保能在約定時間內(nèi)售出該房屋，另外，該中介收取的傭金費又極低，于是楊先生簽下了合同。
目前，該房屋已找到買主，而中介給出的報價比楊先生的實收價足足高了12萬元。
“限時溢價分成”很常見
上述案例是個例還是常態(tài)？記者就此采訪了在廣州二手房交易領(lǐng)域頗有建樹的資深業(yè)內(nèi)人士周先生。
周先生表示，這種吃差價的手段在一些中小型中介公司十分常見，通常有個專業(yè)的名詞來形容它，叫做“限時溢價分成”，即中介光明正大地和房主說要吃差價。房主為了省事就與中介簽訂協(xié)議，在房主確定實收房款價后，中介再與買主商談價格、簽訂協(xié)議，高出的差價歸中介或者由中介公司和房主按照約定的比例分成。
“在大中介行如果發(fā)現(xiàn)這類情況，一旦屬實，會辭退當(dāng)事人，同時報送中介協(xié)會，將其列入黑名單。”周先生說，不過“小中介的處罰就沒有那么嚴(yán)格了。”
那“限時溢價分成”是否構(gòu)成違法呢？周先生表示，因為“分成”是業(yè)主知曉的報酬方式，業(yè)主愿意從售房款里抽一部分獎勵經(jīng)紀(jì)人，這種行為帶有“私人獎勵”的性質(zhì)，因此在法律層面上一般不構(gòu)成違法。也就是說，即使一些買家事后發(fā)現(xiàn)自己被吃了差價，也拿不回差價房款。
周先生建議購房者在買樓前“貨比三家”。同一套房，多問幾家中介公司，“肯定會有正規(guī)的中介企業(yè)將業(yè)主的實際價格報出來。”另外，如果遇到獨家代理房源，也應(yīng)該先調(diào)查了解同小區(qū)、同類型房源在同一段時間內(nèi)的市場售價水平，再進行決策。
小心低價筍盤背后的陷阱
既然黑中介會將業(yè)主的房價報高，以獲取溢價。那是否消費者貨比三家之后，看到的最低市場售價就是業(yè)主的真實售價呢？
非也。利用低價吸引顧客，然后利用“業(yè)主反價”的借口進行漲價，也是黑中介常見的“吃差價”手段。
記者曾在網(wǎng)上搜索同一套房源在不同網(wǎng)站上的出售信息，結(jié)果發(fā)現(xiàn)掛牌價大不相同。為了識別真假，于是挑選了報價最優(yōu)惠的一家中介和市場口碑較好的一家中介，分別與該房源下掛的經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，以購房者的身份向其詢問房子價格。
“為什么你們掛的價格與其他網(wǎng)站上不一樣？”
報價最優(yōu)惠的中介答：“我這里是全網(wǎng)最優(yōu)惠的價格，是業(yè)主給我的底價。如果您選擇全額付款一次成交，我還可以去跟業(yè)主商量，給您再優(yōu)惠一點。您可以先隨我實地看房，價格我們好商量。”
口碑較好的中介答：“我們是完全真實的售價，有房主錄音以及相關(guān)合同證明的。每次房價的調(diào)整或變更都是經(jīng)過房主同意的。另外，如果房主擅自更改了價格而沒有進行告知，我們會對房源進行下架處理，等協(xié)商好真實價格之后再上架。”
記者帶著這兩份答案詢問了周先生，以業(yè)內(nèi)人士的眼光判斷，到底孰真孰假？
周先生表示，一個是價格起伏不定，說是底價卻仍有商量空間；另一個是有直接的證據(jù)證明房價的真實性，當(dāng)中的真假已呼之欲出。一些不法中介經(jīng)常先利用低價房源來引誘客戶上鉤，然后在客戶看房表示滿意之后，再向其傳達(dá)“業(yè)主反價”的信息，而“反水”的價格正是帶有“高額溢價”的中介價格，并非購房者的真實售價，為此客戶買房要支付高成本，業(yè)主售房也無法以最合理的價格成交。
因此，購房者在遇到低價房源時要保持頭腦清醒，“天上不會平白無故掉餡餅”。
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