華東土地市場，在經(jīng)歷2018年的“冷靜期”后，2019年開年迎來短暫回溫。近日，在蘇州、杭州等地的土地競拍中，優(yōu)質(zhì)地塊報名房企達數(shù)十家，成交溢價率走高，首創(chuàng)置業(yè)、甘肅建總置業(yè)等紛紛以首次進駐的身份斬獲土地。同時，旭輝、新力、龍湖等房企，補充優(yōu)質(zhì)土儲的積極性較高，押注長三角熱點城市的意圖明顯。
另值得一提的是，蘇州新年第二場土拍中，一塊曾在去年流拍的土地再次掛牌，最終以17868元/平方米的樓面地價成交，溢價率28.87%。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭提出：“房企對華東強二線城市充滿期待，而當前蘇杭等地的地價相比前兩年高峰時期已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢，因此被看做是進入這些城市的良好契機。”
針對華東市場布局等問題，首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責人回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者稱：“從整體布局考慮，上海未來仍是我們的發(fā)展核心，江蘇、浙江的優(yōu)秀二線城市將是我們發(fā)展的主力戰(zhàn)場。一旦我們進入新城市，那么未來就不可能只有一個項目，我們會進一步拓展蘇州土地市場，今年也會加大華東區(qū)域的整體投資力度。”
蘇杭土拍熱度回升
土地市場作為樓市風云的“前情表”，一定程度上預(yù)示著樓市的未來走向。近日，蘇州市2019年的兩場土地拍賣落槌。在首場土拍中，10宗地塊參與拍賣，涉及吳中區(qū)、相城區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)等區(qū)域，其中，7宗為住宅地塊，3宗為商服地塊。
競拍中，熱點地塊蘇地2018-WG-37號成為大熱門，近30家房企參與“搶地”，最終經(jīng)過175輪報價，由新進蘇州的房企首創(chuàng)置業(yè)以23202元/平方米的價格競得，溢價率49.69%。
“其實首創(chuàng)置業(yè)與蘇州結(jié)緣并非首次，我們在昆山也有相當大體量的城市住宅項目、郊區(qū)旅游地產(chǎn)項目、城市奧特萊斯項目。所以蘇州對我們來說，是一個一直在研究，并且致力于投資的城市。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責人回復(fù)記者稱。
據(jù)悉，蘇州新年首場土拍最終成交額為129億元。同時，1月11日蘇州迎來2019年第2場土拍，共出讓4幅地塊，其中出讓面積最大，也是熱度最高的40號地塊，經(jīng)過81輪報價，被龍湖、首開以40.62億摘得，樓面地價17868元/平方米，溢價率28.87%，值得一提的是，該地塊曾在去年的土拍中流拍。
“土拍中，去年流拍的尹山湖北一幅地如今重拍，底價沒變卻出現(xiàn)多家房企搶拍，結(jié)果成交價明顯高于去年的流拍價。由此可見，少數(shù)地市有所回暖。”楊紅旭稱。
另外，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示，在市場表現(xiàn)不太樂觀的情況下，房企大多帶有避險情緒，收縮三四線，轉(zhuǎn)而回歸一二線。同時，房企進入一線的門檻較高，因此像蘇杭這樣的重點二線城市則成為爭相競逐的對象。
而對于長三角另一熱點城市杭州，房企重倉意圖同樣明顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月19日，杭州全年土地出讓總成交金額達2498億元，這一數(shù)字不但創(chuàng)下杭州歷史新高，也超越北上廣深四大一線城市。2019年1月2日，杭州土地市場開啟新年第一拍，主城區(qū)四宗地塊出讓，包括頗受市場關(guān)注的大關(guān)宅地和筧橋宅地。
其中，大關(guān)宅地報名參拍的房企接近15家，經(jīng)過22輪激戰(zhàn)后，由金翰控股斬獲，溢價率超20%，成交樓面價30559元/平方米;而筧橋宅地由甘肅建總置業(yè)首次入杭拿地，溢價11%，成交樓面價23556元/平方米。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次土拍溢價率能達到兩位數(shù)，且有多家房企報名競爭，一方面可以看出在優(yōu)質(zhì)地塊的競爭上，房企還是有明顯的拿地積極性;另一方面也與年初房企資金回款到位、相對充裕有關(guān)。
另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，接下來的一個月，杭州還將迎來多場土拍盛宴，1月7日~2月1日，杭州將有8場土地拍賣，共出讓25宗地塊，總起價約165.6億元，其中，1月29日的主城區(qū)土拍總起價達到92.5億元。
“近期市場略有回暖，主要原因在于熱門城市的地價較高峰時出現(xiàn)了15%~20%的下跌，同時，部分企業(yè)認為2019年地方政府的政策將會放松，樓市或有反彈機會。”楊紅旭表示。
市場趨理性拿地窗口期來臨
2019年以來，華東強二線城市土拍升溫的同時，一線城市上海的土拍表現(xiàn)依舊平穩(wěn)。1月7日，上海土地市場迎來2019年首場土拍，位于浦東新區(qū)的6宗租賃住房用地成功以底價掛牌成交，共攬金22.6億元。
其中，上海張江集團以5.6億元包攬孫橋社區(qū)單元3宗地塊，樓面均價5547元/平方米;上海浦東發(fā)展集團10.4億元競得唐鎮(zhèn)和周浦鎮(zhèn)2宗地塊;上海城投以6.5億元拍下康橋工業(yè)區(qū)租賃住宅用地，樓面價4887元/平方米。
在楊紅旭看來，這是一個大城市為發(fā)展租賃市場而采取的特殊時期的特殊出讓方式。“租賃地塊具有較大的特殊性，不能用經(jīng)營性地塊的標準去衡量它，目前來看，上海的租賃地塊多被本土國企斬獲，外來房企較難進入。”
“對土地市場的研判，其實是對房地產(chǎn)市場整體趨勢的判斷，是對政策因素、市場因素等總體判斷。就長三角大部分城市而言，市場和政策都有一些鮮明的特征。各企業(yè)結(jié)合自身的特點，找尋最合適的投資方式，能創(chuàng)造最大的價值。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責人在接受記者采訪時提出，未來的土地市場，很可能會延續(xù)冷熱不均的現(xiàn)狀，熱點區(qū)域不能盲目冒進，表面顯冷區(qū)域也很可能有機會。
回望2018年，土地市場熱度驟降，流拍率創(chuàng)新高。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年全國300個主要城市流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，二線城市流拍519宗，三四線城市流拍1269宗。同時，隨著樓市調(diào)控未見松懈，融資環(huán)境持續(xù)收緊，高價地風險日益增加，2018年長三角多個城市的“地王”項目在拖延之后以微利甚至虧本價格上市。
一家中型房企的相關(guān)負責人在接受記者采訪時提到：“我們在拿每一個新項目之前，都會進行充分的調(diào)查研究，詳細的準備。”對于華東近期的土地市場升溫現(xiàn)象，盧文曦置評稱，近期蘇杭等長三角城市的回暖是階段性的，于華東市場而言，分化在2019年仍將延續(xù)，重點二線以及環(huán)滬熱點三四線將是房企首選。
同時，克而瑞研究中心分析師馬千里指出，2019年，土地市場各項管理將持續(xù)細化，尤其一二線城市供應(yīng)的土地類型將更加豐富，競拍方式、出讓渠道更加多樣化;2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸也將繼續(xù)蔓延至2019年，只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好，土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續(xù)運行，對現(xiàn)金流能力較強的企業(yè)來說是比較適合增加土儲的時機。
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