“縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我覺得最難做的是‘穩(wěn)’字。”
當提及對2018年房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展的看法時，復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所原所長蔡為民如是說道。
2018年，全國各地房地產(chǎn)調控政策總計出臺超過300條，堪稱“史上最嚴”。中央定調從2018年年初重申“房住不炒”到“遏制房價過快上漲”升級為“堅決遏制房價上漲”，再到落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任。用國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖的話總結則是“2018年對于房地產(chǎn)市場的調控可謂‘患得患失’”。
2018年，這些企業(yè)歷經(jīng)彷徨和煎熬，出讓股權、裁員降薪，降價促銷成為常態(tài)。隨著調控高壓態(tài)勢不減，不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)無法逾越的大山，2019年，房地產(chǎn)企業(yè)到期債券規(guī)模逾5000億元。
無論被動或主動，2018年以來，有多家房企進行了企業(yè)或分公司的名稱變更，將名稱中原有的“房地產(chǎn)”“地產(chǎn)”，甚至“置業(yè)”等字眼替換。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，已經(jīng)有近25家房地產(chǎn)企業(yè)更改名稱，其中不乏萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）、保利發(fā)展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利”）等龍頭企業(yè)。
房地產(chǎn)“更名潮”
趕在2018年底，中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司（3883.HK，以下簡稱“中國奧園”）發(fā)布公告稱，正式更名為“中國奧園集團股份有限公司”，以此表明向多元化轉型的決心?？v觀其多元化布局，可以發(fā)現(xiàn)目前奧園的業(yè)務已涵蓋“地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理、健康醫(yī)美、文旅養(yǎng)生、跨境**”等板塊。
除了中國奧園之外，過去一年已有多家房企紛紛更改企業(yè)名稱，龍頭企業(yè)萬達、保利、龍湖亦在其列。改名所給出的原因大同小異——一是要“去地產(chǎn)化”，二是要向多元業(yè)務轉型。從轉型方向來看，這些企業(yè)主要圍繞長期持有型業(yè)務和地產(chǎn)服務型業(yè)務展開，同時繼續(xù)在長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域深入拓展。
其中，長租公寓領域憑借巨大的存量市場空間和政策紅利，吸引多家地產(chǎn)商紛紛布局，如中國恒大集團（03333.HK,以下簡稱“恒大”）發(fā)行100億元規(guī)模住房租賃ABS產(chǎn)品，入局長租公寓領域，旭輝控股集團有限公司（0884.HK，以下簡稱“旭輝”）領寓長租公寓類REITs上市。
據(jù)貝殼研究院院長楊現(xiàn)領介紹，目前長租公寓市場參與者主要包括三類：一是有中介基因的運營機構，這類機構的優(yōu)勢是運營時間長，離房源近，房源獲取以分散式為主；二是房地產(chǎn)開發(fā)商，房源以集中式為主，目前頭部房企基本全部都已進入長租公寓這個賽道；三是具有酒店運營背景的企業(yè)，核心優(yōu)勢是運營能力。
“2018年由于租金貸受限制，資金端被抽血，整個市場由過去跑馬圈地狀態(tài)快速進入整合洗牌階段。”楊現(xiàn)領表示。
更名的意義有多大？易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，這是房地產(chǎn)企業(yè)抵御市場風險的一種做法，至于說這種轉型到底好不好，目前尚未可知。“畢竟轉型對專業(yè)度的考驗是比較大的，因為貿然放棄地產(chǎn)業(yè)務有可能會影響公司整體盈利情況。”
中天金融集團股份有限公司（000540.SZ，以下簡稱“中天金融”）就是一個例證。這家公司原本以地產(chǎn)業(yè)務為主體，為了推進金融業(yè)務的發(fā)展，于2017年更名為中天金融。2018年5月，中天金融將公司持有的地產(chǎn)業(yè)務主體——中天城投集團有限公司（以下簡稱“中天城投”）100%股權過戶至貴陽金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司。
但經(jīng)歷一番波折之后，欲收購的華夏人壽股權至今仍未成功到手，反倒是之前被剝離的中天城投一切經(jīng)營進展順利，由于已出售的股權及資產(chǎn)不再納入財務報表，2018年三季度，中天金融的凈利潤由正轉負，如今收購金融資產(chǎn)變得更加騎虎難下。
“房企現(xiàn)在的角色扮演，想要達到主導金融機構，沒有可能性，所以這只能算是純投資行為。但這種純投資實際上對企業(yè)主體沒有什么實質影響，”蔡為民指出。
他繼續(xù)補充道，“房地產(chǎn)是一個分工明確、資本密集的行業(yè)，它不像高科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，這些科技企業(yè)內部需要準備非常多的人才。但房地產(chǎn)不是，比如拿地、蓋房子、銷售等可以找各種類型的公司去做。一個十幾億元的地產(chǎn)項目，可能公司里就幾十個人，房企以往就是這樣一種存在。如果跨行的話，除了資本優(yōu)勢之外沒有任何優(yōu)勢。關鍵是這種優(yōu)勢相較于金融機構又變成毛毛雨，所以投資金融機構沒有意義。”
目前，對于房企的發(fā)展來說，如果只是純粹的蓋房子再銷售，這條路已經(jīng)越來越難了。“他們要從一個加工商變成一個服務商，聽起來容易，做起來千難萬難。不少上市公司高層跟我聊起這個問題都提及了。”蔡為民表示，“關鍵是要真的有所謂的互聯(lián)網(wǎng)思維，比較成功的案例是鏈家當初投資自如，兩三年時間，從20萬套房源變成70多萬套，這就用它原本的規(guī)模優(yōu)勢，延伸出了一個新的行業(yè)——長租公寓，即用既有優(yōu)勢創(chuàng)造附加價值。”
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