2018年，房地產(chǎn)行業(yè)被焦慮所籠罩。土地流拍、限制降價(jià)、去化困難……“活下去”愈發(fā)艱難，多元化布局不如預(yù)期，房企轉(zhuǎn)型之路充滿未知數(shù)。

時(shí)間行進(jìn)，房地產(chǎn)在憂慮中邁入2019，噤若寒蟬。

1月8日，易居中國(guó)CEO丁祖昱試圖穿越行業(yè)迷霧。在其“奔向未來(lái)”2019丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上，他提出，隨著增量天花板逼近，2019年地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將下降10%，高增長(zhǎng)模式已不可持續(xù)，即使當(dāng)前貨幣略松，也難解樓市之渴。

“房企不要對(duì)短期市場(chǎng)有所僥幸，依舊做最壞的打算，是好的安排。”他說(shuō)。

新的一年，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，2019年，沒(méi)有容易二字。

貨幣略松難解樓市之渴

2019年1月4日，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬(wàn)億元，綜合各種因素，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。降準(zhǔn)增加市場(chǎng)流動(dòng)性，但房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)因此利好嗎？

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，從理論來(lái)講，降準(zhǔn)增加市場(chǎng)流動(dòng)性對(duì)資金密集型企業(yè)將產(chǎn)生積極影響。首先，降準(zhǔn)使國(guó)內(nèi)銀行信貸能力增強(qiáng)，有利于房地產(chǎn)再融資；其次，降準(zhǔn)將增加貨幣供給，會(huì)壓低市場(chǎng)利率。

但放到房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)實(shí)恐怕并非如此。在“房住不炒”的大環(huán)境下，丁祖昱認(rèn)為，即使適度放水，也不會(huì)馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)。“2019年上半年可能是過(guò)去十年房地產(chǎn)壓力最大的半年，房地產(chǎn)的調(diào)整剛剛開(kāi)始，不會(huì)因?yàn)檎咦儎?dòng)發(fā)生180度的折返。”他說(shuō)，對(duì)短期市場(chǎng)不宜過(guò)度樂(lè)觀。

過(guò)去一年，房企資金面緊張形勢(shì)不減。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中2018年1-11月銷售額超過(guò)2017年的已達(dá)6成以上，預(yù)計(jì)7成以上百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)超過(guò)去年全年。但從財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，300多家上市房企中，近70家房企營(yíng)收狀況不甚理想。營(yíng)收萎縮，企業(yè)資金面緊張。

在資金面緊張，“去杠桿”背景下，房企融資成本上升以及融資渠道收窄，融資總額呈下降趨勢(shì)，8月以來(lái)融資總額下降明顯，而融資成本卻快速上升。具體看來(lái)，2018年1-10月，40家上市房企融資總額5063.8億元，相較于去年同期融資金額減少11.88%。

此外，股市下行，或進(jìn)一步加劇房企資金緊張。同策研究院分析認(rèn)為，房企融資渠道收窄，資金面收緊，股權(quán)質(zhì)押成為上市房企融資的重要渠道。截止目前，不少規(guī)模房企股權(quán)質(zhì)押比例已超過(guò)50%。然而當(dāng)前股市持續(xù)快速下行，質(zhì)押股票一旦跌至警戒線，房企因追加抵押物/現(xiàn)金，該現(xiàn)象致使資金壓力進(jìn)一步加大。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，現(xiàn)在房企融資困難的局面沒(méi)有根本改變，即使在降準(zhǔn)下，開(kāi)發(fā)商也很難拿到錢。2019年上半年仍是企業(yè)資金壓力最大的時(shí)間點(diǎn)，市場(chǎng)下行趨勢(shì)仍會(huì)延續(xù)。

而合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，還是能夠獲得一些相應(yīng)的利好。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，會(huì)面臨比較大的分化局面。強(qiáng)者恒強(qiáng)，頭部房企的融資環(huán)境會(huì)略微寬松；對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，融資形式依然嚴(yán)峻。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，隨著降準(zhǔn)等政策到來(lái)，融資環(huán)境肯定會(huì)有所改善。但房企短期不會(huì)因?yàn)榇祟惌h(huán)境改善而變得樂(lè)觀，依然是比較謹(jǐn)慎的，2019年第四季度才會(huì)有此類樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。

調(diào)控“重壓”不減

1月10日，天津土地交易中心發(fā)布一份補(bǔ)充公告，取消津?yàn)I開(kāi)(掛)2012-13、14、15、16四宗土地出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成后不可出售，僅允許出租”條款，也就是過(guò)去土地出讓中的租賃型住宅可以銷售。

消息一出，被解讀為“調(diào)控大松綁的信號(hào)”、“房地產(chǎn)調(diào)控最震撼的一次松綁”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止日前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套。合計(jì)供應(yīng)的出租房用地接近600萬(wàn)平米，按照60平米一套平均計(jì)算，大約供應(yīng)出租房10萬(wàn)套。

這不是第一次因地方政策微調(diào)而引起轟動(dòng)。此前，杭州“接力貸”陷入輿論風(fēng)口，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，接力貸會(huì)鼓勵(lì)子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款，從而在事實(shí)上繞開(kāi)限貸政策?；厮葜寥ツ?2月份，山東菏澤宣布取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，被認(rèn)為是2018年樓市政策放松的第一槍。

但地方政策微調(diào)背后，“遏制房?jī)r(jià)上漲”的力度并未放松，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然負(fù)重前行。

2018年7月，中央政治局會(huì)議提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”，定調(diào)比以往更高。同時(shí)“去杠桿”進(jìn)入“穩(wěn)杠桿”階段，在定向?qū)捤煞€(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，阻止資金流向房地產(chǎn)。

2018年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

調(diào)控之下，“穩(wěn)”是可預(yù)測(cè)的趨勢(shì)，地方性松動(dòng)并不能直接給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)春天。“未來(lái)核心城市仍然會(huì)繼續(xù)調(diào)控，穩(wěn)住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。政策面可能會(huì)有局部小幅的定向?qū)捤桑{(diào)控的大基調(diào)不變。”張宏偉認(rèn)為。

關(guān)于調(diào)控是否會(huì)放松，丁祖昱認(rèn)為2019年一季度將迎來(lái)部分限制性政策放寬。就目前情況而言，很多城市開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)達(dá)不到限價(jià)的水平，可以不用再限價(jià)；個(gè)別城市有必要放松限購(gòu)政策，支持首套置業(yè)的群體。但政策寬松，并不意味市場(chǎng)就馬上回暖。

在郭毅看來(lái)，“因城施策，分類調(diào)控”的基礎(chǔ)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在一些城市出現(xiàn)小幅度松綁，但不可能繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的核心支柱。從全國(guó)各個(gè)城市來(lái)講，市場(chǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定的成交和價(jià)格走勢(shì)是可預(yù)期的現(xiàn)實(shí)。

此外，郭毅建議，開(kāi)發(fā)商如果庫(kù)存積壓嚴(yán)重，可在非核心城市進(jìn)行去庫(kù)存工作。但在消費(fèi)能力較好的核心城市，可以更好地去追求利潤(rùn)空間。房企應(yīng)對(duì)自身業(yè)務(wù)布局進(jìn)行全新調(diào)整，從地方納稅、財(cái)政情況、居民消費(fèi)實(shí)力等多元角度來(lái)衡量城市發(fā)展的潛力。

多元化布局“悖論”

行業(yè)“白銀時(shí)代”，調(diào)控重壓不減，融資渠道不斷收緊，房企迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。此外，社會(huì)需求發(fā)生變化，一些企業(yè)主動(dòng)拓展業(yè)務(wù)范圍，針對(duì)多元化發(fā)展方面進(jìn)行集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)。2018年，越來(lái)越多的房企加入到更名浪潮中，包括奧園、保利、合景泰富、龍湖、朗詩(shī)等都走上了“去地產(chǎn)化”的道路。

當(dāng)前房企多元化布局主要涉及四大板塊，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務(wù)，涵蓋20個(gè)業(yè)務(wù)方向。目前情況來(lái)看，房企多選擇與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的延伸領(lǐng)域，為住宅提供增值，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；也有與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)領(lǐng)域，布局自身熟悉或擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝等。

2018年11月5日，富力地產(chǎn)在海南注冊(cè)成立富力文化旅游發(fā)展公司。繼保利、碧桂園、融創(chuàng)之后，又一大型房企布局文旅產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前30位的地產(chǎn)公司中，已有18家將涉足文旅產(chǎn)業(yè)。

在奧園文旅集團(tuán)總裁程耀看來(lái)，文旅是一個(gè)低杠桿、自持型持續(xù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目前期投入大，且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有三五年沉淀，根本做不出來(lái)。“可能一些企業(yè)都在做同一個(gè)類型或主題的文旅項(xiàng)目，但誰(shuí)能快速定型、快速打出知名度、快速布局，其他企業(yè)就很難趕超。”他說(shuō)。

但同時(shí)，文旅的高利潤(rùn)率和持續(xù)現(xiàn)金流價(jià)值不斷吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。據(jù)程耀透露，良好的文旅企業(yè)毛利率一般達(dá)到50%以上，較高的能達(dá)到70%以上。單個(gè)項(xiàng)目前期‘選址、定位、投控’把握精準(zhǔn)，一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦開(kāi)始盈利，每年每個(gè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流將是源源不斷的。

縱然如此，房企多元化仍面對(duì)多個(gè)難題?？硕鹧芯勘砻?，部分多元化業(yè)務(wù)對(duì)房企來(lái)說(shuō)相對(duì)陌生，缺少運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)資源的房企貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)可能會(huì)承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。此外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)快擴(kuò)張的運(yùn)營(yíng)方式難以在多元業(yè)務(wù)中推廣，如何異地復(fù)制也是多元業(yè)務(wù)擴(kuò)張的難題之一。

“多元化布局其實(shí)是個(gè)悖論。”郭毅說(shuō)，如果是拋棄房地產(chǎn)行業(yè)盲目多元化，很可能會(huì)面臨更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。投資半徑加大，加上面對(duì)非專業(yè)領(lǐng)域，房企可能對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)局面難以有效把握。

或許正如丁祖昱所說(shuō)：“2019年房企將回歸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)。”在市場(chǎng)趨冷、消費(fèi)回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下，房企不應(yīng)在裝修、景觀、綠化等方面進(jìn)行產(chǎn)品簡(jiǎn)配，而更應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展及提升。只有不斷強(qiáng)化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢(shì)，才能在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。